Nos encontramos ante un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos inmobiliarios debido a un escenario de mayor certidumbre y la estabilización de los tipos de interés tras las subidas de los últimos 24 meses. El primer semestre de 2024 ha mostrado una mayor estabilidad en los valores, después de varios meses de correcciones a la baja.
El área de Valuation & Advisory Services de CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, ha observado que la evolución de las valoraciones en este primer semestre ha sido positiva para la mayoría de los sectores analizados. Este análisis abarca tanto sectores patrimonialistas tradicionales como activos operacionales y alternativos.
De enero a junio, los sectores que han visto incrementos en su valor incluyen el suelo residencial, los hoteles, el residencial en rentabilidad y las residencias de estudiantes. Sin embargo, los activos de oficinas y logístico, aunque han ajustado su valor, muestran una moderación en la tendencia a la baja que experimentaron desde la segunda mitad de 2022.
«Todo apunta a que dejamos atrás la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022, marcada por importantes correcciones a la baja debido a un contexto macroeconómico y geopolítico incierto. En estos primeros meses del año, las valoraciones han seguido una tendencia positiva en sectores como el hotelero, el suelo residencial y segmentos del living como el residencial en rentabilidad y las residencias de estudiantes», ha señalado Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services en España.
Suelo y hoteles lideran las revalorizaciones en el primer semestre
El mercado del suelo residencial ha mostrado una evolución positiva en esta primera mitad del año: Madrid (5%), Barcelona y Costa del Sol (4%), Arco Cantábrico (3,5%) y Levante (2%). Desde el segundo semestre de 2022, las revalorizaciones han sido notables: Costa del Sol (13%), Madrid (7%), Barcelona (5,8%), Arco Cantábrico (5,5%) y Levante (4%).
Costa del Sol destaca con una ganancia en valor del 13% en los últimos 24 meses, impulsada principalmente por la alta demanda de inversores extranjeros para desarrollos residenciales de lujo.
El sector hotelero también ha experimentado una revalorización media del 4,3% en el primer semestre del año. Los hoteles vacacionales han aumentado su valor en un 4,5% y los urbanos en un 4%. En 2023, los activos del sector hotelero registraron una corrección a la baja del 2,5%. En el primer trimestre de 2024, el sector hotelero concentró el 27% de la inversión total con casi 580 millones de euros, mejorando un 12% respecto al primer trimestre de 2023. Se espera que la evolución positiva continúe, respaldada por sólidos fundamentos turísticos.
El segmento de residencial en rentabilidad ha visto una revalorización del 1,5% de enero a junio, aunque desde el segundo semestre de 2022 la corrección fue del 3,5%. Este producto residencial en alquiler muestra resiliencia debido al aumento significativo de las rentas.
Oficinas moderan las correcciones, aunque siguen ajustándose
El sector de oficinas es el que más ha sufrido en cuanto a la caída de valoraciones debido al contexto macroeconómico. Cerrará el primer semestre con un ajuste del 5,8%. El segmento secundario periférico, tanto en Madrid como en Barcelona, ha sido el más afectado con una corrección del 7,3%, seguido del central secundario (-6,7%). Desde el segundo semestre de 2022, la caída media del valor en el sector ha sido del 23,9%, alcanzando el 30,4% en ubicaciones secundarias periféricas. CBRE destaca la polarización del mercado de oficinas, con mayores rentas y ocupación en edificios que cumplen con estándares de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG.
Estabilización en los sectores logístico y retail
El sector logístico ha mostrado un comportamiento estable en la primera mitad de 2024, con una corrección media del 0,7% en el valor de sus activos en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Desde el segundo semestre de 2022, el sector ha corregido su valor en un 16,1%, y en 2023 la corrección media fue del 6,6%.
En el sector retail, se observa una estabilización en la caída de valores. Los centros comerciales y parques de medianas han ajustado su valor un 0,4% en la primera mitad del año, después de una corrección del 4,4% en 2023. Desde junio de 2022, la corrección ha sido del 12,3%, siendo las ubicaciones secundarias las más afectadas (-14,5%).
Las valoraciones de activos de high street se han mantenido estables, con una corrección del 11,6% desde la segunda mitad de 2022. El sector retail lideró la inversión inmobiliaria en España en el primer trimestre, representando el 36% del total con casi 760 millones de euros, triplicando el volumen invertido en el mismo período del año anterior. Los indicadores de rendimiento de los centros comerciales, que ya fueron positivos en 2023, continúan consolidando su recuperación.
