El principal obstáculo del residencial en España no es la capacidad de financiación, sino la lentitud en el desarrollo de suelo finalista y la escasez de mano de obra. César López Albero, director de negocio inmobiliario de Banco Sabadell, explica que la capacidad económica es «suficiente» para desarrollar todos los proyectos que quieren ponerse en marcha.
Así es el análisis de la financiación residencial en el real estate español según el profesional, uno de los ponentes del Real Estate Financing Forum, encuentro organizado por Planner Exhibitions.
«Hay capacidad de sobra para la financiación de los proyectos», afirma López Albero. Lo que falta, sin embargo, es dinamismo en términos de burocracia y operatividad. Para facilitar el desarrollo de esta clase de proyectos, el profesional optaría por medidas como «recortar los plazos en el desarrollo del suelo» o «incrementar la seguridad jurídica en el desarrollo de suelo, limitando por ejemplo el plazo para demandas judiciales que paralizan los proyectos». En este sentido, recuerda que «existen muchos desarrollos de suelo que tardan más de 20 años en realizarse», haciendo «imposible» su financiación.
De la era precrisis al filtro del «no» bancario
Actualmente, la financiación de proyectos residenciales, principalmente de origen bancario, «no se parece en nada a la financiación precrisis de 2010». A día de hoy, se analizan los proyectos como si fuesen Project Finance, existe una mayor profesionalización y se exige una aportación de capital mínima del 25% y preventas, señala el directivo.
López Albero no cree que conseguir un préstamo ahora sea más difícil que hace un año, pero sí reconoce que «hay menos proyectos maduros». En este punto, el directivo considera que es más importante contar con un buen promotor que con un buen proyecto.
La línea roja que desemboca en un «no» en una operación de financiación se vincula, en su opinión, a la capacidad y experiencia de la empresa promotora, y en muchos casos también a la ubicación de los propios proyectos.
En este contexto residencial, la colaboración público-privada es «vital». Gracias a esta fórmula, «están saliendo adelante proyectos muy importantes y de gran envergadura». Como ejemplo, el directivo menciona los Planes Vive.
Segmentación del riesgo y el reto industrializado
La financiación varía según el proyecto. En el residencial español, el subsegmento que más fácil consigue cerrar un acuerdo de financiación es el producto de primera residencia de renta media/alta y muy alta. En el caso contrario, la financiación de la segunda residencia sería la que más cuesta cerrar.
En términos financieros, el escenario también es «muy diferente» si se trata de construcción tradicional o de construcción industrializada. En este caso, resulta más fácil acceder a la financiación de la construcción tradicional. López Albero señala que la principal diferencia es donde se desarrolla una y otra. La primera se desarrolla en el propio solar y la segunda, a distancia, con un entorno y capacidad laboral muy superior, pudiéndose aplicar incluso más de un turno de trabajo y no dependiendo de la climatología.
Vivienda asequible y el desafío del ahorro para jóvenes
En el mercado residencial español, la vivienda asequible es un negocio rentable y también un compromiso social, un componente que nunca se debe olvidar, matiza el directivo. En los próximos años, esta tipología de negocio «debe incrementarse de forma importante». Según López Albero, «debemos tener en cuenta el grave problema de vivienda que existe, con una oferta insuficiente».
En la actualidad, el directivo explica que «para adquirir una vivienda como mínimo se tiene que tener ahorrado el 30% del importe de la compra, algo que en el caso de los jóvenes dificulta de forma importante el acceso a su primera vivienda».
De cara a los próximos años, López Albero cree que las administraciones públicas o sociedades dependientes se deberían plantear la prestación de avales y garantías que facilitasen ese acceso, prestando avales que supongan el 20% y que permitan a las entidades financieras reducir su consumo de capital cuando se financie el 100%.
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