Durante el primer semestre de 2022, el sector industrial y logístico han alcanzado un volumen de inversión de 1.175 millones de euros, una cifra que supone el descenso de un 18% en comparación al mismo periodo en 2021. Sin embargo, se trata de la más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica.
El año pasado, esta clase de producto fue el protagonista en el mercado inmobiliario español, con una inversión de 2.183 millones de euros, un 53% más que el año anterior. Debido a la evolución del e-commerce y del sector turístico, esta intensidad logística se palpa también en zonas como las Islas Baleares, según CBRE.
Tras la incertidumbre que supuso 2020, la demanda del sector logístico en el archipiélago balear se reactivó, generando la rápida absorción de la oferta disponible, especialmente en el caso de obra nueva. La demanda se concentra en Mallorca, concretamente en los alrededores de la ciudad de Palma, e Ibiza. El alto grado de demanda ha provocado que pronto sea absorbida la oferta de suelo industrial en la zona.
Esta situación provoca que las empresas que buscan tener presencia en Baleares (por lo general, en Palma e Ibiza) opten por comprar suelo y desarrollar sus propias instalaciones o llegar a acuerdos de llave en mano con promotores locales. Se trata de una dinámica que comparten tanto empresas ligadas al e-commerce como a las vinculadas al sector turístico, dedicadas mayormente al alquiler de vehículos y al transporte de personas.
En estos casos, la necesidad de espacios amplios donde manipular, gestionar y distribuir mercancías y donde poder aparcar y almacenar vehículos convierte a estas empresas en buscadoras de grandes suelos con potencial para desarrollos de instalaciones propias que les permitan desarrollar su actividad.
«En el último año hemos presenciado como producto obsoleto que salió al mercado con un precio adecuado, se ha vendido rápidamente con el objetivo de ser reformado, dada la escasa oferta de producto de obra nueva», explica Tonia Vera, directora de la oficina de CBRE en Baleares.
En el archipiélago balear, la escasez de producto se traduce en una menor inversión en el sector industrial y logístico. Sin embargo, fondos de inversiones nacionales e internacionales, que hasta ahora no habrían mostrado interés por las islas, ahora buscan activamente activos de este tipo en los que invertir.
Las rentabilidades exigidas para producto industrial se sitúan entre el 7% y el 8%, llegando a situarse por debajo de ese rango en el caso de las ubicaciones prime de Palma e Ibiza y en el caso de los activos logísticos en zonas más demandadas.
El buen ritmo de absorción de producto finalista y de suelo generó un aumento de precios promedio de naves en alquiler del 20%, con un rango que varía entre los 4,5 €/m2/mes y los 8,5 €/m2/mes. En cuanto al producto en venta, el incremento es próximo al 30%, con valores entre 900 y 1.300 €/m2. Los precios de suelo, por su parte, no varían destacablemente: según CBRE, son realistas y se ajustan al mercado.
Tendencias en el sector industrial y logístico
El motor de la economía balear se ha recuperado en 2021 y durante el primer semestre de 2022, que genera buenas perspectivas para el cierre del ejercicio. ¿Los motivos? Se prevé que la demanda industrial y logística se mantenga, pese a la escasez de oferta de calidad. En este contexto, CBRE apunta la estabilización de los precios en inmuebles industriales, tanto en las operaciones de venta como en las operaciones de alquiler, más numerosas.
Según Guillermo Sevilla, consultor del área de industrial de CBRE en Baleares: «Nos encontramos en una situación en la que hay mucho interés por parte de grupos de inversores logísticos e industriales de operar en Palma, pero la falta de producto de gran volumen impide la entrada de fondos internacionales. Así pues, la tendencia de los polígonos en la isla se prevé que sea cada vez menos industrial y más logística».
