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B-Exclusivas más leídas: Así afectó el último crack a los activos logísticos

Los activos industriales sólo habían recuperado el pasado año un 17,5% del valor perdido durante el crash inmobiliario de 2008, respecto al mínimo alcanzado en 2014. Al cierre de 2019, según el Colegio de Registradores, el precio medio de las transacciones era de 527 euros/m2.

crash 2008 inmuebles industriales

Al igual que el resto de activos, la crisis financiera e inmobiliaria de 2008 golpeó duramente al negocio de activos inmobiliarios industriales. Los precios medios de transacción de activos industriales perdiendo un 40,5% de su valor, pasaron de 792 euros/m2 a 471 euros/m2, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.

Entonces, la caída de precios duró 7 años, desde el cuarto trimestre de 2007 cuando se tocó techo, al tercer trimestre de 2014, cuando se tocó fondo. «Desde ese momento, los valores de transacción se mantuvieron estables durante dos años y medio, hasta que en el segundo trimestre de 2017 comenzaron a subir ligeramente a un ritmo de entre un 5% y un 6% interanual», precisa Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.

Así, al cierre de 2019, según Registradores, respecto al mínimo alcanzado en 2014 solo se había recuperado un 17,5% del valor perdido. El precio medio de estos inmuebles se situaba de media en 527 euros/m2.

Sin embargo, la crisis actual derivada de la pandemia del Covid-19 ha mostrado ya que este segmento de negocio está siendo menos golpeado por el auge del comercio electrónico en tiempos de confinamiento.

Variación de precios

Las comunidades con los inmuebles industriales más caros son también aquellas que sufrieron una mayor caída y, en ellas, el decalaje entre el precio máximo alcanzado en 2008-2009 y el precio que llegaron a tener tras la caída fue mayor.


Así, las regiones con un valor promedio más elevado en la actualidad son Baleares (1.513 euros/m2), Comunidad de Madrid (1.371 euros/m2), País Vasco (1.263 euros/m2), Canarias (1.190 euros/m2) y Cataluña (1.111 euros/m2).
Se trata de los tres focos industriales más importantes del país y las islas, por la escasez de este tipo de producto que encarece los precios, explican el data scientist. Todas las regiones se encuentran actualmente muy lejos de los valores máximos que alcanzaron antes del estallido de la burbuja de 2008.

Impacto de la caída y recuperación

Con un 61% de pérdida de valor, Canarias fue la región que sufrió una mayor caída de precios. Aragón, Cantabria, Galicia y las Islas Baleares fueron otras comunidades autónomas que sufrieron grandes caídas de precios, con más de un 55% de descenso».

Pontevedra fue la provincia cuyos precios más sufrieron la crisis de 2008, ya que cayeron un 70%, desde los 809 euros/m2 que alcanzó en el tercer trimestre de 2008 hasta los 243 euros/m2 del primer trimestre de 2014, y muchos polígonos industriales del eje Vigo – O Porriño fueron testigos de esta caída que duró más de 5 años. Huesca fue otra provincia que sufrió gravemente la crisis, y con precios mínimos y máximos similares a los de Pontevedra, sufrió una caída de un 69% del valor de las transacciones.

Crack del 50% en Madrid y Cataluña

Las grandes capitales no se libraron de la crisis. Madrid cayó un 50%, Barcelona un 52% y Sevilla, la que más sufrió, un 66%.

Tras la crisis del 2008, «36 de las 52 provincias que conforman España han presentado una caída del precio medio de sus transacciones por encima del 50%. Extremadura fue la comunidad autónoma que sufrió la caída más liviana, con un 40% de pérdida de valor, aunque es reseñable que siempre ha sido la región con los precios más bajos por lo que el margen de caída también era menor», precisa el data scientist.

Y entre las provincias, las que menos bajaron fueron las que alcanzaron precios máximos más bajos, y por ello tenían menos margen de caída: Jaén, Granada, Cáceres, Albacete o Palencia sufrieron caídas menos del 40%.

«Es interesante ver también como se han ido recuperando los diversos territorios una vez que han ido dejando atrás la crisis de 2008. Las islas han sido las que mejor han remontado gracias en parte a la escasez de producto, y tanto en las Islas Baleares como en las Islas Canarias, se ha recuperado un 27% y un 30% del valor perdido respectivamente«, puntualiza Ramudo.

Recuperación

Murcia es la región peninsular donde más se han recuperado los precios, con un 28% de valor recuperado respecto a sus precios máximos. Madrid habría recuperado un 22% y Barcelona un 11%. Hay hasta 21 provincias con una recuperación inferior al 20%.
Algunas regiones prácticamente no han recuperado valor: Castilla-La Mancha se encuentra actualmente en valores próximos a los mínimos alcanzados en 2015, y los precios actuales en Castilla y León son los más bajos de los últimos 15 años.

«En general, podría decirse que desde que se frenó la caída tras la crisis en torno a los años 2014 y 2015, los valores de transacción se han mantenido bastante estables en casi todas las regiones con ligeros crecimientos de precio desde 2017 en los lugares con más demanda, gracias en parte al auge del producto logístico, protagonista del sector durante los últimos años», concluye el analista.

Duración de la caída

A diferencia de la crisis del coronavirus, la crisis del 2008 llegó a las diferentes regiones españolas en momentos distintos; en Cataluña, Aragón, Castilla-La Mancha y Castilla y León se alcanzaron precios máximos en 2007, siendo la región aragonesa donde antes se alcanzó el pico, en el primer trimestre de 2007, antes de iniciar una dilatada caída de precios de 10 años.

La mayoría de regiones comenzaron a notar bajadas de precios entre 2008 y 2009, y las más rezagadas, Galicia y País Vasco, en 2010. Extremadura fue el territorio donde antes comenzó la recuperación tras la crisis, ya que durante el tercer trimestre de 2012, y tras tres años de caída, sus precios tocaron fondo y comenzaron a subir. Baleares y La Rioja tocaron fondo en 2013, y el resto de regiones entre 2014 y 2015.

Si hablamos de la duración de dicha crisis, desde el inicio y hasta el fin de la caída de precios, también existió una importante asimetría entre las distintas regiones, desde los menos de 4 años que duró la caída en Extremadura, Islas Baleares, La Rioja y Galicia, hasta los 8 años que duró en Andalucía o los 10 años que duró en Aragón.
Madrid y País Vasco, territorios con importantes focos industriales sufrieron caídas que duraron 5 años, mientras que Cataluña tardó casi 7 años en frenar la caída.

Cierre de 2019

Las provincias que cerraron el año 2019 con un valor medio de transacciones más elevado han sido Islas Baleares, que aunque presenta altos niveles de precio -909 euros/m2-, solo muestra una recuperación del 7%, Bizkaia (827 euros/m2), Madrid (837 euros/m2) y Santa Cruz de Tenerife (773 euros/m2).

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«El por qué de que estas hayan sido las provincias con un valor medio de transacciones más elevado se debe a factores como la escasez y el carácter limitado del producto industrial como pasa en Baleares y Canarias, el largo recorrido industrial y constante demanda en el País Vasco y la importancia de Madrid como centro logístico«, describe Ramudo.

Por el contrario, las provincias que finalizaron 2019 con el valor promedio de transacciones más bajo fueron Cáceres (252 euros/m2), Ciudad Real (260 euros/m2), Jaén (261 euros/m2) y Palencia (262 euros/m2). La falta de demanda o el aislamiento al estar alejadas de los grandes focos industriales, hacen del activo industrial un producto poco atractivo en estas provincias.

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