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Así se ha comportado el sector living tradicional y alternativo en 2022

Aumenta el número de plazas en distintos formatos del living alternativo en un segmento donde la carencia de oferta es constante, tanto en venta como en alquiler de la vivienda.

Living residencial vivienda

La dinamización del residencial de enero a junio permite cerrar el año con buenas cifras. Con alrededor de 600.000 transacciones realizadas, el buen pulso de la demanda mantendrá el avance del precio de los inmuebles. En venta, obra nueva, incrementará su precio a nivel nacional un 5,5% al cierre del último trimestre de 2022; segunda mano, crecerá otro 4,5%. Así lo afirma la segunda edición del Informe Living de la consultora CBRE, que analiza todos los formatos en residencial (residencias de estudiantes, Coliving, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y Senior Living).

Según la brújula inmobiliaria de CBRE, un súper indicador elaborado internamente, en 2023 el sector sufrirá una fase de desaceleración, sin embargo, y debido al menor avance del precio de la vivienda con respecto a la renta de los hogares, la media de años que necesitaría una familia española para comprar su vivienda si le dedicara su renta íntegra se reduciría hasta 7,9 años (8,1 en 2022).

Para Javier Kindelan, Vicepresidente CBRE España & Head of Living: «El sector de inversión de living se ha multiplicado por cinco en Europa y por 10 en los EE.UU. en la última década, y presenta una oportunidad única de convertirse en España en el sector de referencia y de mayor volumen a futuro. Muestra de ello fueron los casi 3.000 millones de euros invertidos en living en 2021 y que aunaron el 23% del volumen total transaccionado en el sector inmobiliario. 2022 ha comenzado como un año excepcional situándose como el first asset class en los primeros nueve meses del año con una cuota de un 26% del total de la inversión con más de 3.760 millones de euros invertidos en living«.

El residencial en alquiler concentró el 47% del total invertido en Living hasta el tercer trimestre de 2022, con 1.772 millones de euros, 1.135 en BTR (Build To Rent) y 637 en PRS (Private Rented Sector), incluyendo la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha (por valor de 600 millones de euros por parte de BeCorp, en Barcelona).

En este sentido, las rentabilidades prime residenciales se incrementaron 25 puntos básicos durante el tercer trimestre en Madrid y Barcelona debido a la incertidumbre económica y aumento de los costes de explotación y financiación, situándose en 3,25% y 3,50% respectivamente a cierre de septiembre.

De cara los próximos meses, CBRE señala que la tendencia es más débil en consonancia con el resto de los países de EMEA y en el total del año la corrección de las rentabilidades prime será de 50 pb de enero a diciembre (25 pb en el último trimestre del año). 

Según datos de la consultora, actualmente existen 252 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable y urbano no consolidado residencial disponible en España, donde se proyectaría el desarrollo de alrededor de 1,9 millones de viviendas que serían absorbidas en los próximos más de 30 años si se produjera la transformación de todo el suelo urbanizable disponible.

Por otro lado, y ante la falta de suelo finalista, los inversores se concentran en suelos en desarrollo. Se prevé un aumento del interés y del número de transacciones en los próximos meses, especialmente en principales capitales de provincia para Build to Sell como Build to Rent y resto de tipologías Living que permitan cubrir la creciente demanda de alojamiento en todas las tipologías. 

Para Samuel Población, Director Nacional de Residencial y Suelo CBRE España: «El residencial tiene un gran potencial de crecimiento que se verá respaldado por una previsión de demanda de obra nueva superior a la oferta y los retornos tan atractivos que ofrece de cara al inversor. Este atractivo del sector residencial descansa sobre tres pilares distintos. Primeramente, nos encontramos con la carencia de oferta, no solo de obra nueva, si no de vivienda de calidad en alquiler en España. En segundo lugar, el aumento gradual de la demanda de los hogares en régimen de alquiler, que se mantendrá durante los próximos años. Y, en tercer lugar, y con la posición más diferencial, el sector ha demostrado la capacidad que tiene para ofrecer nuevas soluciones que se adapten a las nuevas necesidades de cada etapa de la vida».

Aumentan los productos residenciales alternativos

Hasta septiembre, las residencias de estudiantes han registrado un volumen de 1.399 millones de euros a través de 16 transacciones, representaando el 37% de la inversión total en Living, y consiguiendo el mejor registro de todo el histórico. Las rentabilidades prime se mantienen estables en el 4,50% en Madrid, 4,75% en Barcelona y hasta el 5,00% en ciudades de Tier II con un ligero ajuste al alza de 10 pb a cierre de año.

«A pesar de que se mantiene el interés inversor en el sector, la situación macroeconómica y el incremento del coste de financiación empujarán ligeramente al alza las rentabilidades prime en este segmento a cierre de año. Sin embargo, la tasa de provisión de camas sobre estudiantes fijos en España es de un 6,5%, lejos de la media europea que se sitúa en un 19%, lo que pone de manifiesto el potencial de este sector. Además, se trata de un segmento muy diseminado donde los 10 operadores más relevantes concentran tan solo el 31% del total de camas», detalla Miriam Goicoechea, directora de Research de CBRE España.

La inversión en alojamiento flexible con comunidad (Coliving) se ha multiplicado por cinco con respecto a 2021 y hasta el tercer trimestre de 2022, la inversión se ha situado en torno a los 503 millones de euros (13% de la inversión total en Living). Destaca, en este punto, la compra de Greystar a King Street de 2.500 apartamentos en Madrid. Con una tasa de ocupación del 95% en el stock actual, las rentabilidades prime de estos edificios se sitúan en torno al 3,75% en Madrid y 4,00% en Barcelona.

La entrada de capital del Senior Living (entre 65-84 años) sigue aumentando debido a la formalización de las primeras joint ventures, cuyo objetivo es invertir en España en los próximos tres años y adecuarse a la demanda actual. El volumen acumulado en este segmento hasta septiembre es ya 2,5 veces superior al total alcanzado en 2021.

Durante estos primeros meses de 2022 se han sumado más de 450 nuevas plazas a la escasa oferta actual de este tipo de activos, y se ha registrado una inversión cercana a los 100 millones de euros. Los nuevos proyectos ponen el foco en Madrid, Barcelona y en áreas vacacionales (Costa Blanca, Costa del Sol y los dos archipiélagos), con preferencia por desarrollos de gama alta y capacidad media (100 – 150 apartamentos).

Un segmento que se adapta al ciclo vital de las personas

El futuro de la oferta en el sector living estará marcado por un conjunto de activos que promoverán la inclusividad de diferentes perfiles, por una priorización de las experiencias emocionales e intangibles y por una adaptación a nuevos estilos de vida y necesidades según momento vital, según CBRE.

Las tendencias de estos activos pasarán por una mayor preocupación por parte de inversores y ocupantes para impulsar los criterios ESG en la transformación del sector Living. Un desempeño ambiental superior, así como un enfoque en el bienestar impulsarán cambios en edificios existentes y nuevos. En 2021, más de un 60% de los edificios nuevos ya tenían un nivel EPC de alto rendimiento (A o B), y cada vez son más los edificios que cuentan con certificaciones BREEAM. Los principales desarrolladores tienen compromisos ESG como Net Zero Carbon y están participando en índices globales como GRESB.

Respecto a la digitalización, la irrupción del metaverso ha abierto un amplio abanico de posibilidades a inversiones y compradores de viviendas. Actualmente, en el sector Living están surgiendo varios casos de uso sobre cómo el sector inmobiliario terciario puede participar en el metaverso a lo largo del ciclo de vida del edificio. En este sentido, se pueden incluir transacciones, adquisiciones de terrenos virtuales, metodología BIM, operar y mantener activos inmobiliarios, acceder a nuevos contactos o servicios empresariales más amplios. 

Otras grandes tendencias serían la evolución de los costes de construcción, temas legislativos que atañen especialmente a tipologías de activos living menos consolidados o el impacto de la inflación en el mercado financiero.

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