En un mercado inmobiliario marcado por subidas continuas y alquileres que en muchas grandes ciudades superan con facilidad los 1.000 euros mensuales, todavía sobreviven, casi como reliquias de otro tiempo, los contratos de alquiler de renta antigua. Se trata de acuerdos firmados entre 1950 y el 9 de mayo de 1985, regulados por el Real Decreto 4101/1964 y posteriormente por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Pensados en su origen para facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de precariedad económica, hoy generan una situación tan excepcional como conflictiva: inquilinos que pagan 200 o 300 euros por viviendas que en el mercado alcanzarían entre 800 y 1.000 euros conviven con propietarios que, atrapados por la norma, no pueden actualizar esas rentas ni recuperar la vivienda con facilidad.
Un contrato vitalicio, heredable y con la renta casi congelada
La esencia de la renta antigua radica en su vocación de permanencia. Estos contratos nacieron como arrendamientos indefinidos, con derecho del inquilino a prorrogar la relación de forma ilimitada y con la peculiaridad de ser heredables. Tras el fallecimiento del titular, podían subrogarse el cónyuge o los hijos siempre que cumplieran los requisitos legales. A día de hoy, estos contratos pueden extenderse durante décadas, hasta agotar las posibles subrogaciones previstas en la ley.
La renta, uno de los puntos más sensibles, permanece prácticamente congelada desde la firma del contrato. Solo a partir de 1995 se permitió actualizarla por el IPC, un incremento mínimo que en la práctica no ha acercado esas rentas a los valores actuales del mercado. De ahí que se den situaciones extremas: inquilinos pagando diez o quince veces menos que lo que pide un arrendador por un contrato nuevo en el mismo edificio o barrio.
La otra cara: propietarios atrapados en un contrato ruinoso
Si los inquilinos encuentran en la renta antigua un escudo frente a la escalada de precios, la situación para los propietarios es muy distinta. La misma norma que protege al arrendatario limita drásticamente los derechos del dueño del inmueble, que suele cobrar importes irrisorios muy por debajo del mercado, sin posibilidad real de actualizar la renta ni recuperar la vivienda salvo en supuestos muy tasados: necesidad para uso propio o de un familiar directo, impago, subarriendo no autorizado o ausencia prolongada del inquilino sin justificación.
Y aunque la ley intenta equilibrar derechos y obligaciones, la realidad es que muchos propietarios, especialmente pequeños, se ven obligados a soportar contratos que pueden extenderse durante varias generaciones y cuyos ingresos apenas cubren los gastos mínimos de mantenimiento del edificio. Lo que puede ser una auténtica ruina para algunos.
Este tipo de contratos siguen teniendo mucha vigencia en nuestra país, como confirman desde el despacho de abogados Treskabogadas a Brainsre.News. «Recibimos consultas sobre renta antigua y quienes más suelen acudir son arrendadores», relatan. Sobre todo para comprobar «si existe alguna causa por la que puedan resolver el contrato y también para ver qué gastos pueden repercutir». Aunque también es cierto que los inquilinos también hacen consultas «en el caso contrario».
En Marcelo Caramés Abogados explican que «no es raro que nos pregunten a día de hoy sobre arrendamientos de renta antigua», siendo en su caso más habitual que las dudas procedan de los arrendatarios, que «quieren informarse sobre si pueden permanecer en la vivienda, por ejemplo, tras el fallecimiento de un familiar«. Pero también surgen consultas sobre «la posibiilidad de actualizar la renta pactada en el contrato o sobre quién tiene que asumir los gastos de suministros de la vivienda o el IBI».
Quién puede beneficiarse
La posibilidad de continuar disfrutando del contrato no se limita únicamente al arrendatario que lo firmó. A su fallecimiento, la ley permite la subrogación del cónyuge que conviviera con él, y en su defecto, de los hijos que hubieran residido en la vivienda durante los dos años previos a su muerte. Solo si no existiera cónyuge ni hijos convivientes, los ascendientes que dependieran del arrendatario y que hubieran convivido con él durante al menos tres años pueden asumir el contrato. La duración del alquiler, por tanto, continúa mientras existan sucesores que cumplan los requisitos legales, aunque las reformas introducidas a partir de 1995 establecieron límites importantes, como la reducción del número de subrogaciones y la extinción automática del contrato cuando se agotan las posibilidades previstas por la ley. Con ello, aunque aún existan miles de viviendas en régimen de renta antigua en España, estas van desapareciendo conforme fallecen los inquilinos originales o sus sucesores legales.
En cuanto a los supuestos en los que un acuerdo de renta antigua puede romperse, la ley establece varias causas tasadas. La primera de ellas permite al propietario recuperar la vivienda cuando demuestra que necesita ocuparla personalmente o que requiere destinarla a un familiar directo. Esta circunstancia debe acreditarse de manera clara y, aun así, no siempre resulta sencilla, ya que los tribunales tienden a interpretar estas situaciones de forma restrictiva debido a la alta protección que caracteriza este tipo de contratos.
Otra causa de resolución es el impago de la renta. Aunque el importe que abonan los inquilinos de renta antigua suele ser significativamente inferior al precio de mercado, la obligación de pago sigue siendo esencial para mantener el contrato. Si el arrendatario deja de abonar las mensualidades, se genera un incumplimiento contractual que permite al propietario acudir a la vía judicial para solicitar el desahucio por falta de pago y la resolución del contrato.
El contrato también puede extinguirse si el inquilino subarrienda la vivienda o la cede a terceros sin autorización del propietario, especialmente cuando esa cesión le genera un beneficio económico. Este tipo de actuaciones vulnera la naturaleza del contrato, que está pensado para garantizar la vivienda del arrendatario y no para permitir que obtenga un lucro personal mediante el uso de una renta muy por debajo del precio de mercado.
Finalmente, la ley contempla la posibilidad de resolver el contrato si el inquilino deja de habitar la vivienda durante más de seis meses al año sin poder justificar su ausencia. Dado que la finalidad de los contratos de renta antigua es garantizar un hogar a quien lo necesita, la falta de uso prolongado de la vivienda puede interpretarse como un abandono, lo que habilita al propietario a solicitar su recuperación.
En todos los casos, aunque concurra cualquiera de estas causas, el propietario no puede resolver el contrato de forma unilateral. Debe iniciar un procedimiento judicial y demostrar ante el juez que se ha producido alguna de las situaciones previstas por la ley. Esto hace que la resolución de un contrato de renta antigua sea un proceso complejo y, en muchos casos, largo. Por ello, algunos propietarios intentan alcanzar acuerdos con los inquilinos para que abandonen voluntariamente la vivienda, aunque estas negociaciones no siempre tienen éxito, especialmente cuando las personas que ocupan la vivienda son de edad avanzada y disfrutan de alquileres muy inferiores a los que podrían asumir en el mercado actual.
La compra del edificio por parte de un fondo
La historia se complica cuando el propietario deja de ser un particular y el edificio en el que se encuentra el inmueble con renta antigua pasa a manos de un fondo de inversión. En los últimos años, estas operaciones han generado cierta alarma, especialmente porque muchos de los inquilinos afectados son personas mayores que llevan décadas viviendo en el mismo piso.
¿Qué ocurre en estos casos? La respuesta es clara: el fondo está obligado a respetar todos los contratos de renta antigua. No puede rescindirlos ni desahuciar a los inquilinos salvo por las causas estrictamente previstas en la ley. Por ello, la estrategia habitual de estas empresas pasa por negociar indemnizaciones para convencer a los inquilinos de que abandonen la vivienda. En muchos edificios, las cantidades ofrecidas no son especialmente elevadas, pero aun así logran que una parte de los residentes acepte marcharse. Quienes se quedan suelen ser personas sin alternativas habitacionales o muy vinculadas sentimentalmente a su hogar.
Además, cuando estos fondos acometen obras de rehabilitación, frecuentemente profundas, para revalorizar el inmueble, se abre otro frente. La ley permite repercutir al inquilino hasta el 12% del coste de las obras de conservación, prorrateado por vivienda y con un límite del 50% de la renta anual vigente, según Montserrat Martín, especialista en Derecho Civil de ARAG, en declaraciones a El Español. Sin embargo, el inquilino no debe dejar de pagar nunca, porque podría enfrentarse a un desahucio.
Cuando un fondo adquiere un edificio, las obras suelen ser inevitables: fachada, escaleras, ascensores, instalaciones, etc. Las molestias pueden prolongarse durante meses o años y eso siempre juega en contra de los residentes.
Una figura que agoniza, pero que aún marca el mercado
A pesar de constituir ya una minoría, se estima que en España hay entre 100.000 y 130.000 contratos vigentes con renta antigua. El sector inmobiliario solo puede ofrecer datos aproximados del número de alquileres por debajo del precio de mercado, ya que las cifras del INE no son precisas. En 2023, el organismo indicó que un 3,3% de los alquileres estaba por debajo del valor de mercado, aunque este porcentaje incluye casos que no responden a situaciones como la renta antigua, como por ejemplo, viviendas alquiladas a familiares o conocidos con precios reducidos.
Representa el choque entre un sistema concebido para proteger a los más vulnerables y una realidad inmobiliaria donde la rentabilidad y la especulación condicionan cada vez más las operaciones. Para los inquilinos, es un oasis que permite vivir dignamente a precios accesibles en zonas donde hoy sería imposible pagar un alquiler de mercado. Para los propietarios y los fondos inversores, un obstáculo que limita su capacidad de gestión y beneficios.
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