El supervisor documenta uno de los rasgos que más diferencian el ciclo actual de auges anteriores: el avance sostenido del alquiler. La tasa de propietarios se situó en el 73,3% en 2025, tras caer desde el máximo superior al 80% de 2007. En paralelo, la proporción de hogares en alquiler subió 6,3 puntos entre 2007 y 2025, hasta el 20,2%, una cifra similar a la de 1981. A ello se añade un 6,5% de hogares en viviendas cedidas por familiares.
Datos: Banco de España, Informe Anual 2025
Los jóvenes, el colectivo que más se ha desplazado al alquiler
El cambio de tenencia se concentra en los hogares jóvenes. Entre quienes tienen un sustentador principal menor de 30 años, la proporción de inquilinos creció 15,4 puntos entre 2007 y 2025, hasta el 54,7%. En el tramo de 30 a 44 años, el aumento fue de 17,8 puntos, situando la tasa de alquiler en el 37,1%. Son cifras que describen una generación que ha normalizado el arrendamiento como forma de acceso a la vivienda, no como una etapa transitoria hacia la propiedad.
Pese a este giro, España sigue entre los países con mayor tasa de propiedad de la UEM: el 73,6% en 2025, frente al 64,7% de media del área del euro. La cifra ya es inferior a la de Italia (77,1%), pero se mantiene muy por encima de la de Francia (61,4%) o la de Alemania (47,2%). El supervisor matiza que la caída de la propiedad es aún contenida porque los jóvenes han perdido peso demográfico en el conjunto de la población, lo que modera el impacto estadístico de su desplazamiento masivo hacia el mercado del alquiler.
Régimen de tenencia de la vivienda en España
% de hogares según régimen · Censos de Población y Viviendas (1970-2021) y estimación 2025
Fuente: Banco de España · Informe Anual 2025, con datos del INE (cuadro 2.2). El dato de 2025 procede de una estimación del INE posterior al último censo (2021) y se representa con marca diferenciada.
Nuevos contratos frente a contratos vigentes: dos mercados
El informe distingue dos dinámicas claramente separadas dentro del alquiler. Los nuevos contratos se han encarecido de forma sustancial desde 2019, con un avance real del 4,6% interanual en 2024, mientras que los contratos vigentes apenas suben un 0,4% anual de media en el mismo período. La brecha es estructural: las viviendas que entran nuevas al mercado se alquilan muy por encima de la media. Ese sobreprecio pasó del 6,2% en 2020 al 16,5% en 2024.
El resultado es un mercado del alquiler de dos velocidades, donde quien firma un contrato nuevo —habitualmente jóvenes y nuevos residentes— soporta condiciones mucho más exigentes que quien mantiene un arrendamiento antiguo. El mayor encarecimiento se concentra además en los distritos de los centros urbanos y en las zonas de menor renta, donde el acceso a la propiedad está más limitado.
Madrid y Barcelona concentran el crecimiento de los precios
La fractura territorial es uno de los hilos centrales del diagnóstico. Entre 2014 y 2025, el crecimiento real de los precios mostró una elevada dispersión entre áreas urbanas: el promedio fue del 3,3% anual, pero las siete áreas del percentil 90 crecieron entre el 4,5% y el 6,2% al año, mientras que las seis del percentil 10 registraron variaciones nulas o negativas, hasta el −2,6%. El mercado residencial español no avanza de forma homogénea: avanza en capas, con velocidades y presiones muy distintas según el territorio.
La concentración es extrema. Las áreas urbanas de Madrid y Barcelona aportaron por sí solas el 55% del aumento agregado de los precios reales entre 2014 y 2024, muy por encima de su 40% de las compraventas y de su 24% de peso demográfico. A escala más fina, un 5% de las secciones censales explicó el 36% del crecimiento de los precios. En el alquiler, el mayor aumento reciente se registra en las áreas urbanas de València y Málaga, seguidas de Madrid y Barcelona, que consolidan los niveles medios más altos.
Madrid y Barcelona
por área urbana
de secciones censales
Crecimiento real de precios 2014-2024. Fuente: Banco de España · Informe Anual 2025
El sobresfuerzo del alquiler se ceba con las grandes ciudades
La presión sobre los inquilinos tiene un reflejo directo en su renta. Los hogares en alquiler destinaban en 2024 una media del 26,7% de su renta neta al arrendamiento, con ratios por encima del 30% en cinco de las seis grandes ciudades. El indicador de sobresfuerzo —destinar más del 30% de la renta— alcanzaba al 32,5% de los hogares no propietarios y superaba el 40% en Sevilla (46,8%), Málaga (46,7%), Barcelona (43,5%) y Madrid (41,3%).
Para los hogares jóvenes el cuadro se agrava: con la misma renta, debían realizar en 2024 un esfuerzo medio del 36,5% de su renta neta, con cotas cercanas al 50% en Madrid, Málaga, Barcelona y València. Eurostat sitúa a España como el país de la UEM con mayor proporción de hogares que dedican más del 40% de su renta bruta a la vivienda (26,8%), frente al 18,7% de Francia, el 22,3% de Italia y el 13,2% de Alemania. El alquiler, que durante años actuó como vía de acceso, se ha convertido para una parte creciente de la población en una trampa de la que cuesta salir hacia la propiedad.
El diagnóstico del Banco de España dibuja un mercado que se ha bifurcado: el acceso a la vivienda se deteriora con rapidez en las grandes ciudades, mientras la brecha con el resto del territorio se ensancha. La presión sobre los jóvenes y los inquilinos de rentas medias y bajas no es coyuntural, sino el resultado de años de insuficiente oferta, concentración territorial de la demanda y un cambio estructural en los patrones de tenencia. Sin un aumento significativo del parque de vivienda asequible, los datos del informe apuntan a que la dificultad de acceso seguirá creciendo en los próximos años.
Nota metodológica · Fuentes
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