El alquiler vacacional en España presenta en 2026 un mosaico de mercados con rentabilidades, niveles de ocupación y marcos regulatorios muy distintos. El Informe STR de Scale, publicado en febrero de 2026, analiza 11 ciudades y permite comparar por primera vez sus métricas financieras bajo una metodología homogénea, desde el RevPAR de 220 euros de Barcelona hasta los 48 euros de Toledo, y desde la restricción absoluta de pisos turísticos en Palma hasta la presión regulatoria incipiente en Cádiz o Córdoba.
El ranking de ocupación: urbano frente a patrimonial
La primera lectura del informe revela una correlación clara entre diversificación de la demanda y ocupación anual. Los mercados con mayor base de viajeros —ocio internacional, negocios, eventos y nómadas digitales— sostienen tasas de ocupación por encima del 70% en el segmento de apartamento de dos habitaciones, mientras que los destinos con dependencia extrema de un solo evento (el Carnaval en Cádiz, los Patios en Córdoba, el Camino en Santiago) presentan ocupaciones más bajas y una concentración de ingresos en pocos meses.
Barcelona lidera con un 78% de ocupación estimada anual, respaldada por turismo internacional masivo (53,4 millones de pasajeros en el aeropuerto en 2024), congresos como el MWC y una demanda de nómadas digitales en alza. Le sigue Madrid (76%), gracias a su combinación de ocio, negocios y eventos, y Las Palmas de Gran Canaria (75%), cuya estacionalidad invertida —el invierno europeo es su pico— la convierte en el mercado no capitalino más sólido de la serie. En el extremo opuesto, Córdoba (60%) y Toledo (62%) registran las ocupaciones más bajas, limitadas por el efecto excursionista del AVE y una bajísima oferta de antelación media (15-16 días).
| Ciudad | VUT activos est. | Tasa OCC. (2 hab.) | ADR mediano (2 hab.) | RevPAR (2 hab.) | % Interanual (est.) | Int./Nac. | Antelación media |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 9.600 | 78% | 148 € | 115 € | +6,5% | 80 / 20 | 26 días |
| Madrid | 12.400 | 76% | 132 € | 100 € | +7,8% | 72 / 28 | 22 días |
| Las Palmas GC | 3.500 | 75% | 92 € | 69 € | +8,2% | 72 / 28 | 24 días |
| Sevilla | 7.800 | 73% | 112 € | 82 € | +9,5% | 68 / 32 | 24 días |
| Bilbao | 2.800 | 72% | 95 € | 68 € | +8,8% | 68 / 32 | 20 días |
| Palma de Mallorca | 4.800 | 71% | 155 € | 110 € | +7,2% | 82 / 18 | 32 días |
| San Sebastián | 2.400 | 70% | 128 € | 90 € | +8,5% | 70 / 30 | 28 días |
| Santiago de Compostela | 1.900 | 68% | 82 € | 56 € | +7,5% | 60 / 40 | 18 días |
| Cádiz | 2.200 | 64% | 88 € | 56 € | +8,2% | 35 / 65 | 18 días |
| Toledo | 1.200 | 62% | 78 € | 48 € | +6,8% | 45 / 55 | 15 días |
| Córdoba | 1.800 | 60% | 82 € | 49 € | +7,8% | 40 / 60 | 16 días |
Valores estimados 2026. Métricas del segmento Apartamento 2 Hab. OCC, ADR mediano y RevPAR. Fuente: Scale, Informes STR por ciudad, febrero de 2026.
RevPAR por ciudad — Apartamento 2 Hab. (€) — 2026
Fuente: Scale, Informes STR por ciudad, febrero de 2026.
ADR mediano — Apartamento 2 Hab. (€) — 2026
Fuente: Scale, Informes STR por ciudad, febrero de 2026.
Cuatro perfiles de mercado diferenciados
El análisis inmobiliario de los datos permite agrupar las 11 ciudades en cuatro arquetipos con dinámicas de inversión distintas.
Mercados urbanos de alta demanda: Barcelona y Madrid
Ocupación por encima del 76%, demanda internacional superior al 70% y RevPAR por encima de los 100 euros para el segmento de dos habitaciones. Son los únicos mercados con demanda sostenida todo el año sin temporada baja pronunciada. También acumulan la mayor presión regulatoria: Barcelona enfrenta la extinción de unas 10.000 licencias HUT para noviembre de 2028, mientras que Madrid aplica el PEH que restringe nuevas VUT en el distrito Centro. En ambos casos, la contracción de oferta prevista actúa como soporte estructural del ADR.
Mercados premium de ADR elevado: Palma y San Sebastián
Palma presenta el ADR mediano más alto de la serie para el segmento de dos habitaciones (155 euros) y la mayor antelación media de reserva (32 días), fruto de la demanda norte-europea de estancias largas. Sin embargo, la prohibición de nuevas ETV en pisos —vigente desde 2018— limita el inventario a unas 4.800 unidades con licencia, lo que hace de la propiedad con licencia un activo con prima significativa de entre 80.000 y 200.000 euros adicionales. San Sebastián combina precios inmobiliarios entre los más altos de España con el mayor gasto medio por visitante de la serie, impulsado por su concentración de estrellas Michelin, con un crecimiento interanual estimado del +13% en el segmento premium de vistas a La Concha.
Mercados en expansión: Sevilla, Las Palmas y Bilbao
Sevilla muestra el mayor crecimiento interanual de ADR de la serie para el segmento de dos habitaciones (+9,5%) y las casas palacio del casco antiguo alcanzan crecimientos del +14%. Las Palmas, gracias a la estacionalidad invertida y la consolidación de la comunidad de nómadas digitales, mantiene una ocupación del 75% todo el año con el régimen fiscal del IGIC (7%, frente al IVA peninsular del 21%) como ventaja estructural única. Bilbao, con menor presión regulatoria que San Sebastián y precios de entrada más accesibles (desde unos 130.000 euros en Deusto), combina el efecto Guggenheim con gastronomía y eventos de forma que genera ingresos mensuales estimados de entre 1.800 y 3.000 euros para un apartamento de dos habitaciones en Casco Viejo o Abando.
Mercados patrimoniales de entrada: Toledo, Córdoba, Santiago y Cádiz
Son los mercados con menores precios de adquisición de la serie. Toledo permite acceder a apartamentos de dos habitaciones en el Casco Histórico desde unos 85.000 euros, con rentabilidades brutas estimadas del 6-10%, las más altas de la serie en términos porcentuales. Córdoba ofrece retornos similares (6-9%) con precios desde unos 70.000 euros en San Lorenzo, aunque la depresión estival por calor extremo (38-45ºC) es el riesgo más relevante. Cádiz destaca por la concentración de ingresos en torno al Carnaval de febrero, que genera ocupaciones del 95% y ADR un 60-100% por encima de la media en solo 10 días. Santiago es el único mercado con un catalizador binario próximo: el Año Santo Xacobeo 2027 podría generar una demanda adicional del 30-50%, según el informe de Scale.
El marco regulatorio, la variable decisiva
El informe subraya que el entorno normativo es el factor que más diferencia los mercados en 2026. Palma aplica la regulación STR urbana más restrictiva de Europa: prohibición total de nuevas ETV en pisos desde 2018, con solo unos 4.800 inmuebles con licencia activa frente a las más de 20.000 unidades que existían antes de la restricción. El resultado es un mercado de licencias secundario con prima elevada y una presión alcista estructural sobre el ADR.
Barcelona se enfrenta a la extinción de sus HUT en noviembre de 2028 —anunciada en junio de 2024—, con recursos legales en curso que podrían modificar el calendario. Las elecciones municipales de 2027 son el próximo punto de inflexión. Madrid, por su parte, aplica el PEH desde 2019 con efectos de contención de la oferta en el distrito Centro, pero sin la extinción masiva que prevé Barcelona. Sevilla actualizó su normativa con el Decreto 31/2024. En el extremo opuesto, Bilbao, Toledo, Santiago, Cádiz y Córdoba presentan baja o nula presión regulatoria en 2025-2026, aunque la densidad del debate en algunos de estos mercados es incipiente y podría intensificarse.
Perspectivas 2026: crecimiento generalizado pero asimétrico
Todos los mercados analizados muestran crecimientos interanuales estimados positivos en el segmento de apartamento de dos habitaciones, con un rango del +6,5% (Barcelona) al +9,5% (Sevilla). El menor crecimiento de Barcelona no responde a debilidad de demanda —la ocupación del 78% anual lo descarta— sino al efecto techo en ADR y a la incertidumbre regulatoria, que frena la inversión y erosiona el descuento sobre el valor de las licencias existentes.
Los mercados con mayor potencial de apreciación en 2026-2027 según el informe son Sevilla (crecimiento de demanda estadounidense, Decreto 31/2024 ya digerido), San Sebastián (segmento lujo con crecimiento del +13%) y Santiago de Compostela, donde el Año Santo 2027 actuará como acelerador binario con efectos ya en la antelación de reservas del segundo semestre de 2026. Las Palmas mantiene la ventaja fiscal del IGIC como diferenciador estructural frente al resto del mercado STR peninsular, con ingresos mensuales estimados de entre 2.200 y 3.500 euros para un apartamento de dos habitaciones en Las Canteras en temporada alta.
Fuente: Scale, Informes STR por ciudad (Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Santiago de Compostela, Córdoba, Toledo y Cádiz), febrero de 2026. Todos los valores de ocupación, ADR y RevPAR son estimaciones para el segmento Apartamento 2 Hab. basadas en muestras de anuncios activos.
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