Brainsre.news entrevista en formato podcast a Alejandro Campoy, director general de Savills España, una compañía con más de 150 años de experiencia y más de 30 en el inmobiliario español. A continuación, la transcripción de la entrevista.
¿Qué tal la salud del mercado inmobiliario español?
Estamos bien de salud, es verdad que estamos viendo momentos de incertidumbre, pero te diría que no se ha dejado sentir en el mercado de inversión español. Vemos que los fundamentales del mercado -los alquileres, las rentas, las yields– están estables y eso hace que la salud, al final, se comporte, esté relativamente bien. Es verdad que depende mucho, también, de los sectores de los que hablemos. Hay sectores a los que les está afectando un poco más la situación y hay sectores a los que menos. También, la tipología de inversores que están activas en el momento. Vemos inversores core y core plus mucho más activos, que buscan quizá un producto más estable, más rentable a lo largo del tiempo y, por el contrario, inversores más oportunistas o value, que estuvieron en otro momento y que hoy están desaparecidos.
Sin embargo, te diría que la salud del mercado es buena, que los inversores hoy tienen un ojo en todo esto que estamos viviendo -la guerra, la subida de tipos potencial, una inflación casi descontrolada- pero la realidad es que no está afectando a los volúmenes de inversión.
¿Qué es lo que reclaman cuando les acercáis una oportunidad de inversión en España?
Lo principal que reclaman es seguridad jurídica, yo creo que para ellos, no en este país sino en cualquier inversión que hagan, en su entorno, reclaman que exista una seguridad jurídica que le permita que no haya altibajos. Al final, el perfil de inversor que hoy está establecido en nuestro país es un inversor muy institucional, como te decía antes, a largo plazo. Por tanto, este inversor lo que no quiere son sobresaltos jurídicos o de legislaciones complejas, ¿no?
Aquí, España juega a su favor, la jurisprudencia, todo el ámbito legal en este país funciona bien, está acotado, es real. La parte urbanística funciona muy bien, siempre lo han dicho los inversores extranjeros, que en esa parte urbanística tú sabes lo que hay: si tienes un suelo con una edificabilidad y con un uso, es lo que hay, para bien y para mal. Ahora, te diría también que quizá deberíamos de intentar ser un poquito más permisivos en momentos determinados con ese cambio de regulación, pero la realidad es que para ellos, esa seguridad es importante.
Quizá, en el lado negativo, señalaría que a veces esta legislación está transferida a distintos organismos o comunidades autónomas, a gobiernos locales, y eso hace que para ellos sea complejo, el tener distintas legislaciones en distintos sitios. Tratamos de ayudarles, empresas como Savills tratan de estar cerca de ellos para hacerles entender que en España o en cualquier sitio no todo es igual.
¿Ves factible un periodo de gran bonanza inversora para estos grandes patrimonios e institucionales más nacionales?
Sí, yo creo que el inversor nacional nunca ha salido, el inversor nacional siempre ha estado en nuestro mercado muy activo, y cuando digo «inversor nacional» son los family office, los capitales privados… pero también son las aseguradoras nacionales, son mutualidades y son socimis. Creo que este perfil ha estado mucho más activo en hacer capex a los edificios que en invertir, porque, al fin y al cabo, ellos invierten con un concepto muy de valor capital, muy de euro/metro cuadrado. Tienen un concepto claro de «para hacer una buena inversión, debo comprar en estos rangos de valor capital», y en estos últimos años, quizá ha habido inversores extranjeros que han estado más activos o valorando ese valor capital de una manera diferente.
Veremos a lo largo de estos meses, pero yo creo que, si de alguna manera la yield se ajusta, las rentas se mantienen, pues tendrá una incidencia en el valor capital y estos inversores empezarán a estar más activos. Te diría que cuando hablábamos antes de la parte del inversor extranjero -y también afecta mucho al inversor nacional-, hay otros dos factores que considero importantes que son el encontrarse un mercado estable, además de la seguridad jurídica. Ambos inversores necesitan encontrarse un mercado estable donde las rentas, las yields, la absorción, la demanda, tenga cierta continuidad, no quieren altibajos. Detrás de estos inversores, normalmente hay pequeños ahorradores que sienten que el Real Estate es un valor refugio, con lo cual lo último que quieren son altibajos. Para ellos, es muy importante.
Después, hay un factor principal que estamos viendo los últimos años, especialmente este último, que además las siglas ya nos las sabemos de memoria, es ese ESG, la parte de sostenibilidad, gobernanza y todo lo relacionado con lo social. Aquí, España tiene una tarea que hacer: en función de los sectores, pero te diría que en casi todos, tenemos producto obsoleto.
En el sector de oficinas de Madrid, precisamente por lo que decíamos antes, ha habido mucha inversión durante mucho tiempo y solo un nicho del mercado se ha dedicado a rehabilitar esos edificios y a tratar de cumplir esos criterios ESG. En el sector de oficinas, vemos mucho la diferencia entre Barcelona y Madrid. Barcelona tiene una zona como 22@ donde todo el producto es nuevo y, por tanto, prácticamente todo el producto cumple esos criterios, no solo de sostenibilidad, sino también muy centrado en el social y en el gobernance de los activos, que también tienen una gobernanza detrás.
En hoteles, quizá los hoteles de ciudad han cubierto mucho más esa parte, pero en los hoteles de turismo vemos mucha obsolescencia, también hay mucho que hacer. Los centros comerciales, pues también ha habido mucha rehabilitación, mucho capex, pero todos pensamos en activos que entras y sientes que no cumples estos criterios, ¿no? Esto, para el inversor es vital, es vital ya para el operador o el inquilino de oficinas, de logístico, de centros comerciales, pero empezamos a ver que hay un rédito, también, en el inversor. Bien por que no compran activos que no cumplan esos criterios o bien por que van a sacar más rentabilidad a activos que sí lo cumplen, porque van a tener una financiación más barata, porque su salida la van a hacer a una rentabilidad más baja, porque el inversor va a valorar mejor esos criterios, etc.
Con lo cual, además de la seguridad jurídica, para los extranjeros y para los nacionales, estos dos factores son importantes: mercado estable y que los activos cumplan esos criterios ESG.
Resumiendo todo esto, desde Savills, ¿qué esperáis para 2022? En volumen de inversión, principalmente.
En volumen de inversión, a fecha actual (finales de junio 2022), llevamos una cifra de inversión muy similar a la de 2021, en torno a 5.000 millones de euros. Nos quedan cinco días de junio que apostaría que van a ser movidos, hay mucho proceso en marcha en la época final. Nosotros mismos estamos con muchísimo cierre y estoy convencido de que vamos a acabar en una cifra superior a la que se cerró el mismo periodo del año pasado.
¿Qué esperamos a final de año? Pues te diría que tenemos que esperar a ver cómo vuelve el inversor de la época vacacional. Hay ciertas incertidumbres, como hemos hablado al inicio, y tenemos que ver con qué sensibilidad o con qué sentimiento viene para seguir analizando, seguir cerrando todas esas operaciones. Hay muchísimo pipeline para la segunda parte del año, muchísimo en cualquier segmento: en centros comerciales, en logística, hay varias carteras importantes en todo el sector living… Tendremos que ver. Yo apuesto por acabar el año en cifras similares. Es verdad que el año pasado hubo una primera parte que todavía estaba afectada por COVID, pero apostaría por una cifra similar a la del año pasado, que son cifras sanas esos 11.000-12.000 millones de euros de todo el sector terciario y el sector living multifamily, es una cifra efectivamente sana para nuestro país.
¿Qué sectores veis más calientes y qué sectores están copando menos atención?
Los sectores estrella siguen siendo todos los relacionados con living y todo lo relacionado con el logístico, yo creo que es un trend que seguimos desde hace unos años. Uno, porque el mercado ha cambiado completamente, porque con la entrada o el crecimiento del e-commerce necesitan de más espacio, de más operadores, de más actividad. Y hemos visto cómo el mercado industrial antiguo, el logístico, duplica y triplica las cifras que transaccionábamos hace tres, cuatro años, y otro más relacionado con el mundo living, con el BTR, PRS, senior living, student housing… y aquí hay una máxima, y es que hace tres años nos hablaban de BTR y no entendíamos o no sabíamos qué era.
Y ha entrado muy fuerte porque en España no había grandes carteras institucionales de alquiler, me atrevería a decir que la única gran cartera que hemos vivido es Testa, el resto… De hecho, entraban inversores a hacer este tipo de operaciones y tenían que crearlas desde cero, o creando forward funding o forward purchase, o haciendo joint venture conjuntamente con inversores para empezar a promocionar suelos que tenían. Y eso hace que sea un mercado al que le falta todavía madurar, por eso hay tantísima actividad.
Cada vez hay más inversores queriendo poner la patita en España con estos sectores porque con el residencial es seguro siempre, además tiene unos fundamentales claros de crecimiento. La gente joven cada vez quiere vivir menos en una casa en propiedad, la gente joven -desgraciadamente- cada vez menos puede asumir ese 20% que supone una hipoteca de inicio y las grandes ciudades, al final, van creciendo cada vez más y, por tanto, necesitan esto. Hay un foco claro por parte de los inversores en ese crecimiento, hablábamos de logístico como gran sector y, después, empiezan a salir más sectores de los que seguramente hablemos después, si me preguntas por tendencias.
En el otro área, sectores más tradicionales donde quizá no se esté transaccionando tanto como esperamos, pues efectivamente oficinas, yo creo que hemos vivido durante el COVID un cambio de paradigma que nos hace pensar de una manera distinta sobre cómo vamos a utilizar la oficina. Me atrevo a decir que nos estamos autoregulando bastante rápido, hace seis meses todo iban a ser co-workings y empezamos a entender que necesitamos un sitio donde la gente venga a la oficina, se encuentre, crees marca, crees empresa, salgan ideas y salgan proyectos adelante. Evidentemente, seremos flexibles todos, el cambio ha llegado, pero creo que vamos a necesitar esa oficina y, además, más espacios dentro de la oficina, porque lo que es evidente es que la oficina va a ser distinta al cubículo que teníamos hace unos años. Con lo cual, sí que creo que las cifras de inversión en oficinas están siendo algo menores de lo que estábamos acostumbrados porque el mercado irá saneando.
Y, después, es muy curioso, todo el mundo «retail». Retail, en este primer semestre, hemos hecho más del doble de volumen transaccionado que el año pasado, que no fue bueno, obviamente. Pero sí hemos visto operaciones importantes como Torre Cárdenas, donde estuvimos asesorando, hemos visto operaciones muy importantes de carteras de supermercados -que parece un activo muy resiliente en la crisis de COVID que hemos vivido- y, sobre todo, quizá lo más importante, que empezamos a ver muchos inversores extranjeros, institucionales, inversores seguros, que empiezan a volver a ver el sector como un sector claro. Siempre ha sido uno de los sectores más sofisticados, porque son volúmenes grandes y porque son activos que tienen negocios dentro de negocios, ¿no?
El mercado hotelero y el de centros comerciales, quizá la gran diferencia que tienen es que son negocios dentro de negocios, por eso necesitan de un producto más sofisticado, por lo que el family office o el capital privado entra menos, le cuesta jugársela a un arrendamiento variable o a que el negocio vaya bien para que mi renta vaya bien.
Con lo cual, empezamos a ver ese cambio en el sector de centros, con grandes operaciones, y yo creo que lo importante es ver empresas que empiezan a atacar el sector.
¿Cómo ves estas tendencia de reconversión de activos dentro del inmobiliario español?
Positiva, son muy positivas. Antes me refería a que tenemos un urbanismo muy positivo en el sentido de que los inversores extranjeros sienten que es un urbanismo serio, pero a veces está demasiado anclado al pasado, no prevé estos cambios.
Hablabas de retail y recuerdo, hablando con nuestro agente de retail, contándonos anécdotas, que en los años 80 irrumpen los centros comerciales cuando el mercado lo único que tenía era retail calle, ¿no? Y el retail calle siente que muere porque vienen unos señores que van a hacer unos grandes malls y que van a acaparar a absolutamente todo el negocio del retail. Y van convergiendo para que acabe teniendo el centro comercial entorno a un 18% de toda la venta que se hace en el mundo retail. Eso está pasando ahora con el e-commerce, sentimos que va a cambiar radicalmente el mundo de los centros comerciales, pero tenemos que rehacernos a un mundo distinto donde es evidente que mucho se hace vía e-commerce y no físicamente.
También, los centros comerciales o el mundo del retail está cambiando para adecuarse a esta nueva tendencia de compra, y como los retailers no son tontos, lo que hacen es buscar la mejor manera de convivir con el e-commerce. El sector hotelero, el de centros comerciales, todo el mundo del living –con el co-living– lo que está buscando es la mejor manera de darle uso a activos que dejan de tener un uso interesante para la sociedad. Me encantaría que los ayuntamientos y comunidades autónomas fueran un poquito más flexibles, también que los inversores buscasen cuál es la mejor manera de dar productividad a un activo. Muchas veces, esta zona es obsoleta, este uso es obsoleto, pero no planteamos qué hacer con el activo. Yo creo que ahí viene un gran cambio en el sector hotelero, en el sector de oficinas… estamos viendo cómo oficinas se convierten a hoteles, cómo hoteles se convierten a oficinas…
¿Qué opinión tienes de la situación macroeconómica? ¿Qué opinan los grandes institucionales de todo esto?
Los inversores lo que tienen es un ojo en qué esta pasando, en qué va a pasar. Yo, quizá, cómo me referiría a este tema… En España, llevamos años y años con determinados momentos de incertidumbres puntuales que nos hacen temblar. Hemos pasado por crisis del petróleo, por crisis de China, por crisis de gobiernos, de elecciones, por COVID… y siempre las hemos ido solventando. Ahora volvemos a tener otros escenarios de incertidumbre. Quizá haya un factor que es una realidad y que es distinto a lo que hemos vivido estos últimos diez años que es una subida de tipos. Es una realidad, está ahí, la tenemos en Estados Unidos y viene a Europa en los próximos meses -sino días-.
La pregunta es cómo va a afectar eso al inversor. Una subida de tipos en un entorno como en el que vivimos, a priori es negativa para los inversores, porque se va a encarecer el coste de financiación, como es evidente. Y, además, se está encareciendo de una manera muy rápida. También es cierto que el entorno inflacionista que estamos viviendo, de alguna manera, es positivo para el sector inmobiliario, porque tus rentas siempre o casi siempre están indexadas a IPC. Nadie esperaba que tuviéramos un IPC de un 8%, 9% estos meses, y las rentas se están aplicando. Con lo cual, lo que pierdes por un lado deberías de estar ganándolo por otro porque, además, tenemos un escenario de crecimiento de IPCs o de inflación que entendemos que va a seguir siendo alto.
Hay que ver qué pasa con esa subida de tipos y cómo afecta. Simplemente, recordar que no hace mucho, en 2006, 2007, 2008, momentos previos a una gran crisis pero positivos en el entorno de Real Estate, los tipos que pagábamos estaban muy en la línea del 5% y no del 1 y pico que vamos a parar ahora. Veremos un cambio de paradigma, veremos una tipología distinta, antes hablábamos de los family office, seguramente veamos más activos a inversores que compran con equity, capitales privados, mutualidades, aseguradoras, etc.
Y también veremos, que es curioso porque en España no ha tenido mucha incidencia en el pasado, fuentes de financiación distintas. Aquí, la financiación siempre ha venido del sector bancario y yo estoy convencido de que los fondos de deuda, las propias aseguradoras -que también tienen un nicho de mercado importante-, empezarán a ver atractivo financiar de una manera distinta y a unos tipos más razonables.
¿Conllevará esto a un aumento de yields? Pues seguramente tendremos un pequeño ajuste de yields, porque si requieres el mismo retorno para una inversión y los tipos son mayores, tu coste de financiación es mayor, pues las rentabilidad es el único parámetro que puede moverse y las rentas no se mueven. Hemos hablado de que las rentas están al alza, por inflación o porque el mercado ha estado muy parado durante mucho tiempo y ahora deberían estar subiendo. Seguramente, el impacto será menor en rentabilidad del que tendríamos si solo viviéramos en un entorno donde suben los tipos.
¿El valor de los activos o el precio al que se transaccionarán caerá ligeramente o tenderá hacia una estabilización?
No, depende mucho de lo que pase con las rentas. Si las rentas crecen y la yield sube, el valor capital se va a mantener. Lo que nos puede pasar es que las rentas se mantengan estables si las rentabilidades suben y el valor capital baje. No creo que tenga un efecto muy impactante. Insisto, nos estamos yendo a tipos o coste de financiación de entorno a, según la operación, 200-250 puntos básicos, cuando lo comparas a una rentabilidad del 3,5%-4%, pues efectivamente tiene un impacto sobre no pagar coste de financiación o pagar esto, pero también a la vez están subiendo las rentas, y eso va a variar un poco el impacto.
¿Qué opinas al respecto? ¿Es posible quizá un fin de ciclo, entrar en una tendencia bajista dentro del inmobiliario?
Pues no lo veo, la verdad, no veo un cambio de ciclo, veo un ciclo distinto. Veo un ciclo donde tendremos que hacernos a pagar por financiarnos, que llevamos diez años sin hacerlo, pero no en nuestro mercado puro, de inversión más terciario o transaccional, en nuestras propias vidas, en nuestra hipoteca, tendremos que adecuarnos a ellos. Posiblemente, haga que baje algo el consumo, que también es lo que se busca con esa subida de tipos y veremos un ciclo distinto. Pero creo que el entorno en el que vivimos es un entorno muy distinto al que vivimos en 2007, 2008, 2009. No tenemos una crisis de financiación, bancaria, donde nos hubiésemos financiado más de la cuenta activos que no producen, suelos, viviendas en cualquier sitio para vender de cualquier manera… No tenemos ese problema, la deuda quizá estatal ha ido creciendo, la deuda privada o de compañía ha ido manteniéndose y la deuda particular, en muchos casos, incluso ha bajado o, por lo menos, se mantiene estable.
Yo creo que es un escenario muy distinto en el que vivimos, en el que no hay cajas de ahorro, con una reconversión del sistema financiero tremendo donde una subida de tipos creo que va a afectar de una manera distinta a cómo habría afectado en aquel momento.
Si ahora mismo confiase en ti 100 millones de euros con un plazo de inversión de 10 años, ¿en qué me recomiendas o asesoras invertir? Tanto por fundamentales como por crecimiento estimado.
Si tuviese 100 millones de euros que invertir no estaría aquí ahora mismo (risas). Me la juego: yo veo quizá tres áreas distintas en las que invertiría mi dinero en inmobiliario. Los financieros que te cuenten otras cosas, pero quizá un sector del que hemos hablado mucho que está muy booming pero donde creo que sigue habiendo recorrido es todo el sector living, todo el sector student housing, BTR, PRS, todo lo relacionado con alquileres… Por distinas razones, porque student housing hace 10 años no existía en nuestro país, eran congregaciones religiosas que tenían una residencia de estudiantes y que las gestionaban de una manera muy distinta a cómo se gestiona hoy, y ha surgido un mercado en toda Europa, en todo el mundo, que funciona muy bien y que en España también lo está haciendo.
En todo el mundo living, porque hace cinco años existía una cartera institucional en el mercado de alquiler y todo suponía capitales privados, con su pisito que alquilaban con sus cosas buenas y muchas cosas malas. Y después un sector clave que es todo lo relacionado con el senior living, que es un sector relativamente maduro pero que necesita un cambio tremendo. Para explicitarte un poco este comentario, tan solo te voy a hablar de cómo hablamos del sector de mayores en este país: a un senior living se le llama residencia de ancianos, residencia de mayores o geriátricos. No hay nada más obsoleto. Vemos cómo otros países están creando ese senior living, el coliving para ancianos… hay un mundo tremendo por crecer aquí. Con lo cual, en este ámbito de producto booming, pero que veo mucho recorrido, todo el sector living.
¿Sectores más incipientes que no hemos visto todavía o que no hay mucha operación? Educación, es espectacular lo que está pasando en este país con el sector educativo; data centers y Life Science. Yo creo que son tres áreas que empezamos a oír pero que traen mucho futuro, quizá en volúmenes más pequeños pero que tienen mucho sentido.
Educación es tremendo, nosotros desde Londres llevamos ya muchos años haciendo un programa que se llama Chasing the money, que básicamente, tenemos un equipo de Research que analiza continuamente dónde va el dinero del private equity, hacia qué sectores. Y el sector educativo es impresionante cómo está entrando porque ve muchísimo ángulo, porque ya no hay que formar solo al joven, también al intermedio y al mayor, porque estamos en un momento distinto.
Y, por último, los sectores más tradicionales. No dejaría de poner un ojo en oficinas, porque hay zonas que quizá han estado más atacadas de lo que deberían, porque son zonas consolidadas donde hay buenos parques empresariales, donde hay empresas que quieren estar ahí. No todo el mundo quiere estar en el centro de la ciudad, sino que depende de lo que hagas y a lo que te dediques y la tasa de esfuerzo que puedas asumir sobre tu gasto, pues te irás a un sitio o a otro. Creo que hay zonas que tiene mucho sentido seguir mirándolas y seguir invirtiendo y, cómo no, todo el área del retail, el área de centros comerciales que quizá ha creado un gap en rentabilidad que va a hacer que determinados inversores digan «joder, comprarme un activo al 4, comprarme un buen centro comercial al 6, 6,5 o al 7, sobre todo con un recorrido tremendo, porque lo que creo es que hay que darle una vuelta al mundo de centros comerciales, a mi propio centro, a reposicionarlo, a crear una experiencia más que una tienda donde voy a comprar, pues creo que hay mucho recorrido a medio, largo plazo. Y estoy convencido de que empezaremos a ver a grandes fondos de inversión atacando al negocio de centros comerciales. En Savills, nos hemos rearmado de una manera espectacular en el segmento, quizá contracíclico, en todo el área de gestión, en todo el área de inversiones… pero porque vemos que será un segmento que en los próximos diez años va a dar muchas alegrías.
