Alberto Valls es socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte. Como responsable del área de inmobiliario, Valls tiene claro que el sector promotor vive un momento del ciclo de cambio y transformación, con un cuadro macro muy favorable.
«Al principio de la crisis, los indicadores preveían un impacto profundo en el mercado de empleo y un potencial ajuste en el sector. Sin embargo, la reacción de la economía a las políticas monetarias y la rápida recuperación del PIB, junto con la escasez de obra nueva de los últimos años han supuesto que en 2021 nos aproximemos a las cifras de compraventas preCovid”, explica Valls.
En un encuentro exclusivo con promotores en Re-build, el socio responsable de Deloitte no ha dudado en hacer una radiografía del sector residencial, donde la cara es el ahorro de las familias tras los meses de confinamiento -estimado en unos 50.000 millones de euros-, «que ahora está fluyendo». La cruz: la incompleta recuperación del nivel de compraventas por compradores internacionales.
«Este año, llevamos un descenso de turistas del 25% con respecto a 2020, que fue ya del 85%. Especialmente importante ha sido la caída de visitantes del mercado anglosajón, que representaban el 16% de las compraventas (95.900 viviendas anuales) y que ahora solo supone el 9,5%. Esto tendrá impacto en la cifra global de transacciones«.
Oferta y demanda
Si en el lado de la demanda, existen luces y sombras, en el de oferta hay un problema, reconoce Valls. «Cuando hay un problema de oferta y demanda, hay que mirar la curva y, en este caso, lo que toca es aplicar medidas para mejorar la oferta», asegura. «Tenemos un déficit de producción desde 2013, con un nivel de formación de hogares de 737.000 anuales y una producción de viviendas de 431.000», afirma Valls.
Sin embargo, el socio responsable de Deloitte es selectivo con esta producción. «En las zonas donde hay demanda, hay un déficit de vivienda segmentada, por un lado, la vivienda asequible y, por otro, la social, donde la administración tiene que jugar un papel clave. No hay que olvidar que España tiene una décima parte de la vivienda social que tiene un país como Holanda».
Para paliarlo, cree imprescindible que el sector logre mayor eficiencia, con herramientas como la industrialización, acceso a fórmulas de financiación alternativas y creación de nuevas alianzas empresariales.
«Este ha sido un negocio principalmente privado y se tiene que convertir en un negocio institucional que atraiga al mercado de capitales. Tras la crisis, había que ganar tamaño. En el momento que estamos, las empresas promotoras ya cuentan con un ritmo de entregas estable y ahora el capital institucional está confiando en esa predecibilidad de los flujos de caja para invertir en ellas».
Entre los desafíos, Valls reconoce la falta de suelo y el encarecimiento de los costes de construcción. «La presencia de capital institucional en el mercado inmobiliario será cada vez mayor. En otros mercados europeos como Francia, las 5 primeras promotoras concentran el 40% de la producción. En España, tras las últimas operaciones, las 25 primeras tienen algo más del 40%, lo que su capacidad de influir en el suelo es limitada», apunta.
Papel clave: vivienda en alquiler
Dentro de las citadas alianzas empresariales, Valls destaca la fórmula de build to rent, un fenómeno en auge en el mercado español que según el directivo, no sólo se mantendrá, sino que también crecerá con nuevas fórmulas.
«Estamos en una fase de desarrollo del mercado del alquiler, porque existe un déficit de oferta frente a la demanda potencial. Adicionalmente, la obra nueva diseñada específicamente para este mercado, con servicios, instalaciones, etc., establecerá una clara diferencia con la vivienda de segunda mano», matiza Valls.
«Tradicionalmente, los promotores tienen más margen como venta retail -al cliente final-, pero la venta a institucionales te ayuda a tener un socio a futuro, que facilita la visibilidad futura de ventas y la obtención de financiación. Claramente el mercado del alquiler se va a institucionalizar pero no todo el producto se va a ir al alquiler porque somos un país de propietarios. Adicionalmente, ante la escasez de suelo, está habiendo alianzas directas con compradores futuros, incluso en suelos que aún no son finalistas«.
