Según datos del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, elaborado por Sociedad de Tasación y donde se analiza la evolución del precio medio de la vivienda hasta septiembre del ejercicio actual, el Índice de Accesibilidad ha experimentado un descenso del 25% durante los últimos doce meses debido al aumento de los tipos de interés, endureciendo así el acceso a la vivienda, a pesar de que el precio de la misma ha continuado moderando su ritmo alcista.
Al respecto, Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, ha señalado que «la capacidad de adquisición de una vivienda por parte de los ciudadanos se ha visto mermada de forma significativa durante el último año, tal y como se observa en la evolución del Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que ha descendido un 25% en doce meses. La tendencia negativa de este índice se debe al efecto de una política monetaria más restrictiva de lo inicialmente esperado, lo que, a su vez, ha derivado en un progresivo encarecimiento de la financiación y en nuevas restricciones al crédito por parte de las entidades financieras».
Asimismo, la profesional ha añadido que «esta situación se está produciendo pese a la resistencia que refleja el precio medio de la vivienda nueva y usada, que continúa al alza, aunque lo hace de forma más contenida. Así, el incremento del 3,7% interanual, registrado al cierre de septiembre de 2023, contrasta con el 4,6% alcanzado en diciembre de 2022. Esta moderación en la velocidad de crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada se debe a un descenso en el número de operaciones de compraventa».
«Y es que un escenario macroeconómico como el descrito hace que se incremente tanto la parte de la demanda que se está quedando fuera del mercado, reduciéndose así la accesibilidad; como la parte de la demanda de reposición, que está posponiendo sus decisiones de compra ante una expectativa de bajada paulatina de tipos durante el próximo ejercicio», reflexiona la directora.
Finalmente, Villanueva ha puntualizado que «mientras los tipos de interés continúen en niveles elevados, el número de operaciones de vivienda seguirá experimentando un proceso de contracción, respecto a los niveles del año pasado. Por lo tanto, también es esperable que los precios de la vivienda nueva y usada continúen un proceso de ajuste durante los próximos meses que, de forma generalizada, continuará estando determinado por una ralentización en los incrementos de los precios de venta».
Cifra más baja desde 2012
Concretamente, el Índice de Accesibilidad, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, continúa con su tendencia descendente en el último trimestre desde que comenzara a bajar en el tercer trimestre de 2021.
Partiendo de un punto de equilibrio de 100 puntos, el índice se sitúa en septiembre en 74 puntos, lo que refleja una bajada de 25 puntos respecto al año anterior y de cuatro puntos con relación al trimestre previo. En términos porcentuales, se trata de un descenso del 25,3% y el 5,1%, respectivamente. Es la cifra más baja desde el segundo trimestre de 2012 (71 puntos).
Esta evolución negativa del índice es generalizada. Por comunidades autónomas, Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco continúan teniendo el Índice de Accesibilidad más bajo con respecto a la media nacional. De igual forma, de las 17 comunidades, 11 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano medio de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
Por el contrario, hay seis autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos), las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.
Evolución del precio de la vivienda
Por otro lado, el informe señala que el precio medio de la vivienda ha alcanzado los 1.835 €/m2 en septiembre de este año, tras registrar una variación anual positiva del 3,7% y semestral del 1,72%. Previamente, en junio del ejercicio actual, el importe medio se situó en 1.820 €/m2, tras un incremento anual del 3,9% y semestral del 1,8%.
Las previsiones de Sociedad de Tasación apuntan a que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda continuará en los próximos meses. Así, a cierre de 2023, se proyecta un precio medio de 1.850 €/m2, lo que supondría un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,65%.
En términos anuales, estos resultados confirman una tendencia de ralentización en la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda, tras dos trimestres consecutivos de desaceleraciones en las tasas de crecimiento anuales. Ello implica que el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión, como consecuencia del escenario de volatilidad macroeconómica actual y la consecuente política monetaria restrictiva adoptada por los bancos centrales.
Comunidades y provincias
En valores absolutos, la Comunidad de Madrid registra, un trimestre más, el precio unitario más alto (2.905 €/m2); seguida de Cataluña (2.542 €/m2). En el otro extremo se encuentra Extremadura, con el precio unitario más bajo (945 €/m2), siendo la única autonomía que no supera la barrera de los 1.000€/m2.
A nivel provincial, la tendencia de aumento del precio de la vivienda también es generalizada. Las cinco provincias donde más se ha incrementado el precio en junio, en comparación con el ejercicio anterior, han sido Málaga (6,1%), Álava (5,8%), Islas Baleares (5,4%), Cádiz (5,2%) y Guadalajara (5,1%). Por el contrario, los menores incrementos se han registrado en Palencia (0,2%), Jaén (0,5%), Zamora (0,5%), Ciudad Real (0,9%) y León (1,3%).
Asimismo, a nivel provincial, Madrid (2.905 €/m2) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Barcelona (2.878 €/m2), que hasta junio de 2022 registraba el valor más alto del país.
Coste de construcción
El coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 €/m2 al cierre del tercer trimestre de 2023. Este indicador ha registrado una variación del 4,2% respecto al segundo trimestre del año y ha aumentado un 7,9% en comparación con el mismo periodo de 2022. A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.085 €/m2, mientras que la de bajo rasante en 364 €/m2.
