Fuente: Ayuntamiento de Pamplona · octubre 2026
El plan llega a su aprobación definitiva tras incorporar las 38 alegaciones recibidas durante la información pública y los informes sectoriales de Aviación Civil, la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona, Telecomunicaciones, Igualdad, Vivienda y Príncipe de Viana. Lo han presentado Joxe Abaurrea San Juan, concejal delegado de Gobierno Estratégico, Urbanismo, Vivienda y Agenda 2030, y Pilar Pardo Solano, gerente de la Gerencia de Urbanismo.
La pieza central es la vivienda. El documento fija una reserva mínima del 50% del incremento residencial para vivienda protegida en las actuaciones de nueva edificación. Sobre el total estimado, las 147 viviendas protegidas suponen alrededor del 25% de la nueva capacidad residencial, ya que esa reserva se aplica solo a las actuaciones de nueva edificación.
Dónde se concentran las nuevas viviendas
Tres ámbitos acumulan la nueva edificación residencial. La tabla recoge, para cada uno, cuántas viviendas permite el plan y cuántas de ellas serán protegidas. La Manzana del Seminario es la de mayor tamaño, con 178 viviendas, mientras que en el entorno de la Plaza Blanca de Navarra la manzana 276 recibe una ordenación alternativa para 93.
Peso de la protegida: porcentaje de viviendas protegidas sobre el total de cada ámbito, calculado a partir de las cifras del Ayuntamiento · Fuente: Ayuntamiento de Pamplona · octubre 2026
Entre los tres ámbitos suman 299 viviendas y reúnen la totalidad de las 147 protegidas que estima el plan. El plan contempla además otras fórmulas para ganar vivienda en el parque existente: permite dividir viviendas de gran tamaño y transformar locales de planta baja en viviendas en las calles Media Luna, Aralar, Felipe Gorriti, Castillo de Maya y Pascual Madoz. Es vivienda que se gana sin consumir suelo nuevo.
Las cinco calles donde se podrán dividir pisos y convertir locales
Para medir el alcance de esa medida, Brains Real Estate News ha revisado en el catastro foral todos los portales de las cinco calles. Suman 175 portales con vivienda, 102 de ellos bloques y 73 casas unifamiliares, y 1.139 viviendas. La tabla recoge, calle a calle, cuántas viviendas hay, su superficie media, el año en que se construyó el portal típico y cuántos locales hay en planta baja.
Superficie construida de cada vivienda según el catastro, no superficie útil. Locales: comercios, oficinas y similares en planta baja o entreplanta · Fuente: elaboración de Brains Real Estate News con datos del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra y Edificios INSPIRE (Gobierno de Navarra) · noviembre 2026
Es un parque antiguo: el 93% de los portales se levantó antes de 1960, casi todos entre 1935 y 1955, y el único edificio residencial reciente es el número 42 de Media Luna, de 2018. Las viviendas tienen una superficie construida media de 100 m² y una de cada cinco supera los 120 m², el perfil al que apunta la división de pisos grandes. Las casas unifamiliares de Media Luna y Castillo de Maya elevan esas medias.
En las plantas bajas está el otro filón. 84 de los 102 bloques tienen locales, y entre todos suman 215 comercios, oficinas y bares con unos 20.700 m² construidos, la mayor parte en Felipe Gorriti y Castillo de Maya. Los datos de edificios INSPIRE del Gobierno de Navarra califican además 30 portales en estado deficiente, sobre todo los bloques bajos de 1935 a 1937 de Felipe Gorriti y Aralar y varias casas de Media Luna.
Rehabilitar antes que sustituir
El documento da prioridad a la conservación y la rehabilitación de los edificios frente a su sustitución, con el foco puesto en la accesibilidad, la eficiencia energética y la habitabilidad. La renovación será selectiva y en algunos casos se permitirán incrementos de altura, como en el edificio del Mercado. Los inmuebles protegidos quedan fuera de esa posibilidad.
La protección patrimonial, además, se amplía: ya no alcanza solo a edificios, sino también a colonias, recintos, arbolado, jardines y elementos del paisaje urbano. Para el sector, el mensaje es claro. En el II Ensanche, el negocio residencial pasará más por la rehabilitación y la reconversión de inmuebles que por la promoción de obra nueva, que queda limitada a unos pocos ámbitos.
Comercio, movilidad y aparcamiento
En el uso comercial, el plan limita las nuevas implantaciones a la planta baja, con la posibilidad de ampliarlas al sótano y a la primera planta cuando estén vinculadas a ella. Quedan descartadas las nuevas grandes superficies comerciales.
El PEAU identifica varias áreas estratégicas, entre ellas el corredor de Baja Navarra con Príncipe de Viana y Merindades, la Plaza de la Paz y la antigua estación de autobuses, el Mercado y su entorno, y la Plaza de la Cruz con Maristas. La avenida de Baja Navarra se concibe como un eje multimodal que conecte las dos partes del Ensanche, con menos tráfico de paso en el viario interior y mejores corredores de transporte público.
En materia de aparcamiento, el plan prevé dos aparcamientos bajo rasante en la calle Olite y la avenida de Galicia, que juntos podrían alcanzar unas 2.500 plazas. Se sumarían a las 6.579 plazas subterráneas que ya existen y, según el Ayuntamiento, bastarían para absorber la necesidad actual y la que se derive de reducir plazas al mejorar el espacio público.
Lo que el documento no concreta es el calendario ni el presupuesto. El PEAU es un marco estratégico: serán los proyectos posteriores los que definan secciones, intersecciones y fases de ejecución. La nota municipal tampoco precisa la fecha del Pleno que debe darle la aprobación definitiva.
Pamplona apuesta por crecer también hacia dentro. Con 581 viviendas sobre la ciudad ya construida, el II Ensanche no resolverá por sí solo la demanda, pero abre un mercado de rehabilitación y reconversión que el sector tendrá que medir cuando el plan baje al detalle de cada proyecto.
Nota metodológica · Fuentes
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