La vivienda lleva semanas en el centro de la agenda política y social. Según el Banco de España, se crean más del doble de hogares que de viviendas, y el déficit acumulado ya alcanza las 750.000 viviendas. A la vez, tenemos un objetivo nacional de rehabilitación energética de 1,38 millones de viviendas para el año 2030. Cerrar la brecha y renovar las viviendas exigirá movilizar inversión a una escala que el presupuesto público no puede cubrir por sí solo.
Necesitamos fórmulas de financiación estables, que no dependan de cada votación parlamentaria, y que atraigan y acompañen al capital dispuesto a esperar. A menudo, como estamos viendo estos días, buscamos respuestas en complejas reformas normativas o en subsidios directos difícilmente sostenibles a gran escala. Sin embargo, la solución podría estar mucho más cerca, en una herramienta de nuestro propio Código Civil que lleva décadas en el olvido. Se trata del censo consignativo.
¿Cómo funciona el censo consignativo?
Su funcionamiento es sencillo, pero eficaz. Un inversor, el censualista, entrega un capital al propietario de un inmueble, el censatario. A cambio, este grava el inmueble con la obligación de pagar una renta o canon periódico. Esto introduce dos diferencias clave con un préstamo. La primera, que la obligación principal es pagar una renta o canon, no devolver el capital. La segunda, que la garantía es un derecho real inscrito que acompaña al inmueble, aunque este cambie de dueño. Además, la renta o canon puede ser fijo, variable o mixto. Por ejemplo, un importe mínimo más un porcentaje de las rentas o de los ahorros energéticos que genere la inversión.
Su aplicación al ámbito residencial, en un contexto como el actual, es prometedora. De hecho, en el proyecto europeo LIFE NEW-PACE estamos adaptando esta figura a la financiación de edificios bajo el nombre de Canon PACE. Su flexibilidad le abre dos campos de aplicación en el sector inmobiliario.
Una solución para rehabilitar y promover vivienda asequible
La primera aplicación es la financiación directa de la rehabilitación. Un propietario, una empresa o una entidad pública de vivienda puede obtener capital para rehabilitar sin endeudarse mediante préstamo. La renta o canon queda vinculado al inmueble y no a su titular, y puede pagarse con los propios ahorros energéticos que genera la intervención. Es la lógica de la financiación vinculada a la propiedad, que ha funcionado en otros países y que en España no tenía un vehículo jurídico propio. El censo puede ser este vehículo.
La segunda, de enorme trascendencia en la coyuntura actual, es la estructura de capital de los vehículos que promueven vivienda protegida en alquiler. Estos proyectos se apoyan en suelo público cedido en derecho de superficie, en deuda a muy largo plazo del Banco Europeo de Inversiones (BEI) y del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y en el capital de los socios. Al gravar ese derecho de superficie con un censo consignativo, se habilita la entrada de inversores institucionales de largo recorrido con una rentabilidad inmobiliaria estable durante 75 años.
El censo permite reducir en dos tercios el capital que deben aportar los socios promotores, garantizando al mismo tiempo una rentabilidad en el entorno del 6% para el inversor censualista.
Además, se trata de un modelo probado en otros mercados. En Estados Unidos, el C-PACE, con una estructura similar, nació para financiar proyectos de eficiencia energética y hoy se ha consolidado como un tramo más en la financiación de la obra nueva. Según los últimos datos, está habilitado por ley en unos 40 estados y más de 400 entidades financieras han aceptado que conviva con sus hipotecas y puede cubrir hasta un 35% del coste de un proyecto.
¿Qué necesitamos para escalar el modelo en España?
El alcance de estas ventajas depende de que se resuelva la cuestión sobre cómo debe contabilizarse el censo. Se ha planteado una consulta al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) para resolverla.
- Si el ICAC concluye que el censo no es un pasivo financiero, el capital recibido se registrará como patrimonio neto, de forma similar a una subvención, y la pensión como un gasto de explotación. El vehículo reforzaría sus fondos propios, no aumentaría su endeudamiento contable y podría repartir dividendos antes. Sería un instrumento sin equivalente en nuestro ordenamiento.
- Si lo considera total o parcialmente un pasivo financiero, el censo conservaría buena parte de su valor. Seguiría desplazando capital y deuda más cara, con un perfil de pagos que ningún préstamo convencional ofrece. Cambiaría sobre todo el calendario en que los socios pueden recibir dividendos, no la caja que genera el proyecto.
Es decir, cualquiera de las dos respuestas permitiría avanzar y eliminaría la incertidumbre que actualmente frena al mercado a la hora de incorporarlo a sus estructuras. Por eso, el pronunciamiento del ICAC es clave.
Sin duda, resulta necesario seguir avanzando para impulsar pilotos que permitan validar esta solución en el mercado español y generen casos de éxito que las administraciones repliquen. El siguiente paso sería identificar nuevas entidades financieras interesadas en canalizar el instrumento, así como edificios y promociones en los que ponerlo a prueba.
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