El mercado de la vivienda en España afronta un problema de oferta que podría agravarse durante los próximos dos años. El Banco de España estima que el déficit acumulado de viviendas, situado actualmente en unas 755.000 unidades desde 2021, podría aumentar en otras 300.000 entre 2026 y 2028, lo que llevaría la brecha por encima del millón de inmuebles.
La advertencia fue trasladada por la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, durante su participación en el Forbes Economic Summit. En su intervención, situó el acceso a la vivienda entre los principales focos de atención para la economía española y vinculó la evolución de los precios, en buena medida, con una oferta que no está siendo suficiente para responder a la demanda.
Según las previsiones expuestas por Núñez, los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 y han alcanzado niveles similares a los registrados en 2005. La subgobernadora subrayó, además, que el esfuerzo que deben realizar los hogares para comprar una vivienda está creciendo a un ritmo superior al de sus ingresos.
La evolución resulta especialmente significativa al comparar los precios de la vivienda con la renta disponible. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, frente al incremento de 1,6 registrado en la Unión Monetaria Europea, mientras que los precios reales de las casas han aumentado 3,5 veces en España, frente a 1,8 veces en la zona euro. Esta diferencia está dificultando especialmente el acceso a la propiedad para determinados colectivos, entre ellos los jóvenes y las personas que han llegado recientemente al país. Ante esta situación, el Banco de España considera necesario mantener la vigilancia sobre el mercado y aplicar políticas que permitan aumentar la oferta de vivienda.
El supervisor descarta por ahora un escenario como el de 2008
Pese al fuerte incremento de los precios, Núñez señaló que la situación actual no reproduce la configuración de riesgos que precedió a la crisis financiera global de 2008. Una de las razones es que los criterios utilizados por las entidades para conceder hipotecas continúan, por ahora, dentro de parámetros prudentes y lejos de los máximos históricos.
«El problema de la vivienda es un problema económico, es un problema social grave», afirmó la subgobernadora, aunque precisó que actualmente no supone un problema para la estabilidad del sistema financiero. Por ello, defendió la necesidad de combinar medidas que favorezcan una mayor oferta con estándares responsables en la concesión de crédito. La fotografía general del sistema financiero español es, de acuerdo con su intervención, favorable. Los hogares presentan niveles de endeudamiento históricamente bajos, unos 14 puntos porcentuales por debajo de la media de la zona euro, mientras que el crédito mantiene una evolución positiva y el sector bancario dispone de niveles suficientes de rentabilidad, capital y liquidez.
Núñez también puso el foco en la transformación que está experimentando el sistema financiero y en la aparición de nuevos canales de financiación. En particular, pidió analizar qué ocurre con el ahorro captado por los neobancos y otros nuevos intermediarios, cuya captación de depósitos considera «significativa» y en rápido crecimiento. El motivo de esta reflexión es que ese ahorro, según explicó, «no siempre se traduce en crédito para la economía española». La subgobernadora defendió que la innovación y una mayor competencia son positivas, pero insistió en que el sistema financiero debe seguir cumpliendo su función de convertir el ahorro en inversión productiva.
Más financiación para la transformación de la economía
La vivienda no fue el único desafío abordado por Núñez durante su intervención. La transición energética y la transformación tecnológica, especialmente por el avance de la inteligencia artificial, exigirán importantes inversiones y obligarán al sector financiero a valorar nuevos proyectos y riesgos. En el ámbito energético, el Banco de España ha analizado escenarios en los que un fuerte encarecimiento y prolongación del precio del petróleo podría afectar a la actividad, el empleo, la calidad del crédito y la rentabilidad bancaria. Las pruebas de estrés apuntan, sin embargo, a un impacto relativamente contenido sobre la solvencia del sistema, según explicó la subgobernadora.
La llegada de nuevas tecnologías también plantea oportunidades y riesgos. La digitalización y la inteligencia artificial pueden contribuir a mejorar la productividad y la gestión de riesgos, pero al mismo tiempo requieren inversiones en tecnología, datos, talento, ciberseguridad e infraestructuras de procesamiento. En este contexto, Núñez reclamó que el sector financiero sea capaz de diferenciar entre «innovación y especulación» y entre iniciativas con capacidad productiva real y proyectos sustentados en expectativas difíciles de mantener. La financiación de la transformación tecnológica, señaló, debe realizarse con conocimiento de los sectores implicados y una evaluación adecuada de los riesgos.
El crédito privado ocupa asimismo un papel cada vez más relevante como complemento de la financiación bancaria, especialmente en ámbitos como las tecnologías de la información, los servicios profesionales y las manufacturas. No obstante, una parte muy elevada de este crédito procede de fondos situados fuera de la zona euro y existe una concentración considerable entre los principales prestamistas.
Para la subgobernadora, esta diversificación amplía las posibilidades de financiación, aunque también genera nuevos riesgos que deben ser conocidos y supervisados. «Debemos conocer mejor estos canales» y reforzar su transparencia para evitar que determinados riesgos queden fuera de una supervisión adecuada, señaló. La conclusión de Núñez es que España cuenta con una base financiera sólida, pero debe afrontar varios desafíos al mismo tiempo. La escasez de vivienda, la transición energética, la transformación tecnológica y los cambios en las vías de financiación exigen mantener la vigilancia sin descuidar la estabilidad del sistema.
