La regulación del mercado del alquiler sigue marcando el comportamiento de los propietarios en España. Según una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2026, el 68% de los arrendadores planea subir las rentas o retirar sus viviendas del mercado del alquiler convencional cuando finalicen los contratos actuales, en un contexto condicionado por medidas como el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Este cambio de estrategia no es homogéneo, pero sí revela una tendencia clara hacia la reducción de la oferta disponible. Entre las decisiones más frecuentes destaca que un 24% de los propietarios prevé subir directamente el precio del alquiler, mientras que un 19% optará por buscar inquilinos con mayor capacidad económica. A ello se suman otras alternativas que también restan vivienda al mercado tradicional: un 12% planea vender sus inmuebles, un 8% baraja alquilar por habitaciones y un 6% se inclina por el alquiler vacacional.
Además, un 12% de los propietarios reconoce que esta situación les lleva a replantearse la compra de vivienda como inversión en el futuro. Este dato introduce un elemento relevante a medio plazo, ya que podría influir en la construcción de nueva oferta de alquiler si se consolida esa pérdida de atractivo inversor.
Un mercado tensionado y con menos oferta disponible
Las consecuencias de estas decisiones están siendo analizadas con preocupación por los expertos del sector. María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, advierte de que el mercado atraviesa un momento crítico: «La inseguridad jurídica y la creciente incertidumbre regulatoria están desincentivando a los propietarios», señala, y añade que «nos encontramos ante la peor crisis de oferta del siglo XXI».
Según Matos, el escenario actual podría agravarse si continúa la reducción del parque de vivienda en alquiler. «Nunca habíamos detectado una fuga de oferta de esta magnitud, lo que anticipa un acceso cada vez más difícil a la vivienda en alquiler», explica. En su opinión, legislar sin consenso con los propietarios está generando efectos contraproducentes, ya que una menor oferta termina dificultando el acceso a la vivienda. Este fenómeno no solo se traduce en menos pisos disponibles, sino también en un cambio de comportamiento estructural en el mercado. Los propietarios están ajustando sus estrategias para proteger la rentabilidad de sus inmuebles en un contexto de mayor intervención pública.
El impacto de estas decisiones es especialmente visible en las principales zonas urbanas del país. La Comunidad de Madrid lidera el ranking de propietarios que prevén subir precios o retirar viviendas del alquiler convencional, con un 72%. Le siguen Cataluña, con un 68%, Andalucía, con un 67%, y la Comunidad Valenciana, también con un 67%.
El IRAV genera percepciones divididas entre los propietarios
El conocimiento del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) se mantiene estable, aunque con una ligera tendencia a la baja. En 2026, un 22% de los encuestados afirma conocerlo perfectamente, frente al 24% del año anterior. Además, un 33% ha oído hablar de él, mientras que un 45% reconoce no conocerlo, lo que supone un leve aumento respecto a 2025.
En conjunto, el nivel de conocimiento del indicador se sitúa en el 55%, ligeramente por debajo del 57% registrado el año anterior. Esta estabilidad muestra que la medida aún no ha calado de forma plena entre los propietarios, pese a su impacto directo en el mercado.
La percepción del IRAV entre los arrendadores también está dividida. El 29% de quienes lo conocen considera que esta medida les perjudica mucho o bastante. En detalle, un 11% se declara muy perjudicado, un 18% bastante perjudicado y un 34% algo perjudicado, mientras que un 37% asegura no verse afectado. Estos datos apuntan a una sensación de incertidumbre que, según los expertos, puede influir en las decisiones futuras de inversión. La combinación de regulación, percepción de riesgo y menor rentabilidad percibida está reconfigurando el mercado del alquiler en España, con efectos que podrían intensificarse en los próximos meses.
