La vivienda se ha convertido en la gran asignatura pendiente de esta vuelta al cole. Septiembre llega con un mercado inmobiliario que presume de sobresaliente en actividad: compraventas en máximos desde 2007, hipotecas reactivadas con casi 2.000 firmas diarias y al menos un movimiento favorable más desde el Banco Central Europeo. Pero, como ocurre en todo curso académico, las notas esconden matices. El sector aprueba con holgura en dinamismo, pero suspende en accesibilidad. El mercado roza cifras históricas y, sin embargo, nunca había sido tan difícil acceder a una vivienda.
Los datos son claros: se superan las 350.000 compraventas en el primer semestre, un 19% más que el año pasado. La media mensual supera ya las 60.000 transacciones, lo que sitúa a 2025 a punto de convertirse en el mejor ejercicio de los últimos 18 años. La bajada de los tipos de interés del BCE y el regreso de hipotecas a tipo fijo al escaparate bancario han devuelto confianza al mercado, que está en máximos de los últimos 14 años, hasta el punto de reactivar a ese 21% de compradores que habían quedado al margen durante el bienio de tipos altos. Y ahora vuelven con fuerza al mejor momento hipotecario de los últimos tres años.
Pero la demanda de vivienda no solo crece por factores macroeconómicos, también es impulsada por el contexto geopolítico, que refuerza la percepción de la vivienda como activo refugio y atrae tanto al comprador extranjero, que alcanzó un récord del 15 % de las operaciones, como al inversor particular, cuyo peso se ha duplicado en dos años hasta representar el 10% del mercado. A ello se suman los factores demográficos y sociales, como el crecimiento de la población gracias a los flujos migratorios, (más de medio millón de personas llegaron en 2024), y la necesidad de creación de 200.000 hogares al año, es decir, familias o individuos que generan una nueva necesidad de vivienda. Al mismo tiempo, la sociedad evoluciona a toda velocidad hacia un mayor número de hogares unipersonales, que en la última década se han duplicado y ya rozan los ocho millones. Lo que nos hace necesitar más casas y de menor tamaño, para lo que nuestro parque de vivienda no está preparado.
Porque la raíz del desequilibrio no está en la robustez de la demanda, sino en la escasez de la oferta. España cuenta con poco más de 350.000 viviendas públicas, un número irrisorio frente a los estándares europeos. Desde 2013, la construcción de vivienda protegida ha pasado de 60.000 unidades anuales a poco más de 10.000. Es decir, seis veces menos que antes, con un 4% más de población. El desequilibrio entre oferta y demanda indica que serían necesarias 1,8 millones de viviendas adicionales para aliviar la tensión actual. Sin ellas, el déficit estructural seguirá bajando la calificación del examen.
El resultado es que los precios de la vivienda han escalado un 40% en apenas cinco años, pasando de 150.000 a 210.000 euros de media, llevando a que un ciudadano medio deba dedicar 7,1 años de salario íntegro para comprar una vivienda y un 47% de sus ingresos al alquiler. En ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o San Sebastián los incrementos son todavía mayores y superan el 10% anual, por lo que el esfuerzo salarial nunca había sido tan alto, lo que convierte la accesibilidad en el mayor desafío al que se enfrenta hoy el mercado inmobiliario.
La lección que aprenderemos este curso es evidente: sin una apuesta clara por la producción de vivienda asequible, sin un parque público más amplio y sin políticas que aporten estabilidad a largo plazo, la vivienda, en esta vuelta al cole, no pasará de curso. Y un mercado que presume de récords pero excluye a quienes más lo necesitan solo puede calificarse con un suspenso.
Artículo de opinión firmado por María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa
