Siendo una de las actividades económicas con mayor influencia en la reducción de la huella de carbono, el real estate ha tenido -y tendrá- que redibujar su horizonte para cumplir con los objetivos que la Unión Europea marca para 2050. A nivel diseño, pero también a nivel financiero. Yolanda del Rey, responsable de Certificación en Green Building Council España (GBCe), explica que son varias las estrategias que desde hace años se han llevado a cabo en este proceso, e insiste en no desviar la atención de la cuestión más importante: independientemente de su implicación financiera, las herramientas propuestas han de entenderse como respuesta a un problema real que ya nos afecta como sociedad.
La profesional se refiere a medidas como la taxonomía europea, una serie de «criterios comunes» que ayudan a determinar si una actividad económica es sostenible o no; a la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPDB), que prioriza cuestiones como el presupuesto de la huella de carbono, o al Pasaporte del Edificio, que obliga a cada activo a establecer su plan a futuro hacia la descarbonización.
La taxonomía empezó a dar sus primeros pasos en España hace casi año y medio, y afecta ya a una parte considerable del sector. La medida está vinculada a la reducción del impacto medioambiental, pero más en términos de financiación que en términos de sostenibilidad. Con el tiempo, el listado de empresas a las que obliga a reportar estos parámetros se ha ampliado, así que «todas las empresas van a tener que reportar su alineamiento o no con la taxonomía», también los bancos, por lo que todo el capital prestado pasará por los mismos filtros, también en el inmobiliario.
Para poder considerar una cartera «alineada» a la taxonomía, el real estate debe acatar una serie de exigencias a nivel medioambiental que deberán cumplir todos los edificios. Reducir las emisiones, sí, pero también promover la circularidad y poner el foco en aspectos distintos.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, la experta en certificación aborda temas como el papel del certificado en la compra o alquiler de un activo; los diferentes ‘sellos’ que existen en el mercado inmobiliario; el origen de la taxonomía verde; la importancia del alineamiento o no a estos criterios en términos de financiación, o el impacto de la EPDB a nivel presupuesto de huella de carbono.
Implicaciones del alineamiento a la taxonomía, en términos de financiación
Hasta ahora, no se ha exigido a las empresas un porcentaje de alineamiento a la taxonomía concreto, sino más bien un balance general. Sin embargo, en unos años «ya establecerán e irán marcando un porcentaje», que irá creciendo progresivamente, siguiendo la dinámica habitual de la UE, opina Del Rey.
Esta adecuación a las recomendaciones influirá directamente en la forma de financiación: «si no estás alineado, a la hora de recibir dinero tanto de Europa como del sector bancario, vas a tener peores condiciones«. Además, ya entrando en conceptos como reputación o memoria ESG, Del Rey cree que será determinante a nivel «competitividad entre las distintas empresas».
A día de hoy, las grandes compañías «se están poniendo las pilas, están trabajando en ello». Por ejemplo, analizando el estado de sus carteras para ver cómo alinearlas a estas exigencias, «bastante duras» según Del Rey. La experta en certificación del GBCe explica que «no es tan fácil que un edificio se alinee a la taxonomía», por eso el sector debe «prepararse, saber qué hacer y qué requisitos se piden».
Criterios ESG y taxonomía
«La taxonomía es ESG, nos ayuda a justificar esa parte ambiental de los ESG que han de reportar las empresas». Aunque la UE tiene previsto añadir la perspectiva social, hasta el momento se ha avanzado en la parte medioambiental y se han dado los primero pasos en términos de gobernanza, explica la experta.
«Es curioso ver los porcentajes que tienen estas tres patas dentro de las certificaciones». Aunque en sus inicios las certificaciones de sostenibilidad se centraban en el 70% de los casos en el parámetro medioambiental, Del Rey detalla que, con el tiempo, los parámetros social y económico han ido ganando peso. Sería el caso de sellos como Verde, DGNB, Leed, Breeam, que conjugan «las tres patas de la sostenibilidad».
A nivel social, nos encontraríamos con criterios como la selección de los materiales utilizados en la construcción, la contaminación o no contaminación acústica o lumínica del propio activo, o cualquier otro matiz que pudiera afectar de manera directa a la salud. Por otra parte, en la cuestión económica se analizaría, por ejemplo, el coste de ciclo completo del propio edificio.
En ambos sentidos, el progreso está muy vinculado al avance legislativo que han tenido cuestiones como la eficiencia energética. Y que el Código Técnico de la Edificación (CTE) ya parta desde esta perspectiva ha influido muy positivamente en el proceso.
¿Habrá un único sello en el futuro?
«Hay muchos sellos que son muy específicos». Actualmente, el sector dispone de certificaciones como Well, que se detiene en los aspectos de la construcción que afectan a la vida humana o Passivhaus, que atiende a cuestiones vinculadas a la eficiencia energética. Influye, también, la climatología o la configuración propia de cada región. «La parte mediterránea no tiene nada que ver con la del norte», explica Del Rey. Por eso, es habitual que cada región -y cada sello- haga incidencia en un punto distinto.
En el futuro, ¿habrá un «único sello» que comprenda todos estos criterios? Ahora mismo, hay muchos, y casi todos evalúan cuestiones muy similares, aunque con distintas metodologías. Del Rey explica que, de momento, a nivel europeo, el marco Levels trata de «establecer la metodología de 16 indicadores sobre cómo hay que medir la sostenibilidad», así que funcionaría a modo «punto de partida hacia una única forma de medir la sostenibilidad». Junto a muchos de sus homólogos europeos, GBCe ha optado por incluir esta metodología y contribuir así a que la forma de evaluar sea la misma.
Es difícil señalar el sello más solicitado en España, ya que «depende mucho» de distintos factores. Según la profesional, en esta decisión -ya frecuente en grandes proyectos inmobiliarios- influyen el origen del capital que desarrolla el proyecto; el segmento inmobiliario al que pertenezca o el ámbito en el que surja. Según su experiencia, el capital anglosajón suele decantarse por Breeam; el alemán suele preferir DGNB; el segmento oficinas suele optar por Leed y los proyectos públicos españoles empiezan a apostar por Verde.
¿Alinear a la taxonomía es lo mismo que rehabilitar?
«El edificio existente va a ser el punto de escollo más difícil en el que se va a poder justificar ese alineamiento con la taxonomía». A diferencia de obra nueva y rehabilitación, sectores que pueden implementar esta nueva perspectiva en la fase inicial del diseño, el parque edificado es uno de los más envejecidos de toda Europa, por lo que su aprobación va a implicar muchas actuaciones con el fin de ir corrigiendo ese nivel de alineamiento.
En este punto, la responsable de GBCe distingue entre adaptar un activo a la normativa europea y rehabilitarlo. Además de actuar en eficiencia energética, rehabilitar implica preocuparse también por aspectos como la accesibilidad, la distribución interior o incluso el propio uso. Sin embargo, para que un edificio cumpla con la exigencia taxonómica, que especialmente prioriza la eficiencia energética, «la actuación puede ser solamente en los sistemas o fachadas», así que adecuar la cartera a estos criterios no equivaldría a una «rehabilitación completa».
