El cambio de ciclo en el mercado inmobiliario es un hecho. Tras ocho años consecutivos de crecimiento en el número de transacciones y en los precios, el mercado comienza a mostrar signos de agotamiento. En 2023 se ampliará la brecha entre oferta y demanda inmobiliaria ante la escalada alcista de la inflación y los tipos de interés. El segmento más premium de la vivienda podrá sortear este desajuste con mayor facilidad.
Estas son algunas de las conclusiones del informe del mercado inmobiliario 2022-23 elaborado por Engel & Völkers y presentado hoy por su presidente para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Macià. «El dinamismo mostrado en 2022 no podrá mantenerse durante este ejercicio en el actual contexto de incertidumbre. El encarecimiento de la financiación ha provocado que gran parte de los compradores nacionales se mantengan en stand by. No así los internacionales, que volverán a ser uno de los pilares del sector inmobiliario», confirma Macià.
En la presentación del informe ha intervenido Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, pronosticando que en 2023 asistiremos a «una recesión inmobiliaria«. «Los culpables de esta recesión son el aumento de los tipos de interés y la disminución del crédito concedido a las familias que quieren comprar vivienda», remarca Bernardos al prever «una bajada mínima de las transacciones del 15% y una caída del 5% en los precios de la vivienda».
El mercado del lujo, más estable
El escenario de menores niveles de compraventa y, en consecuencia, precios a la baja, al que se dirige el mercado inmobiliario impactará en menor medida al segmento más premium. La razón es que el mercado de lujo «se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos», recuerda Constanza Maya, Head of Expansion & Support Engel & Völkers Iberia al precisar que «la mayoría de las operaciones premium superan los dos millones de euros y rara vez se cierran con financiación bancaria».
A pesar de que las subidas de tipos apenas afectan al mercado de lujo, sí lo hace la incertidumbre. En este sentido, «observamos que desde finales del pasado año se están retrasando las decisiones de compra debido a la actual coyuntura económica (tipos de interés altos, inflación disparada, elecciones, posible recesión económica), y se lanzan ofertas más agresivas por parte de los compradores», constata Maya.
En el mercado de lujo la demanda también se ha reducido, pero aún sigue siendo superior a la oferta en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, así como en las mejores localizaciones de la costa como Marbella y Mallorca. De nuevo la demanda extranjera, tanto para residencia como para inversión, han sido el mayor soporte del mercado acaparando más del 40% de las operaciones.
El informe elaborado por Engel & Völkers, a partir de los precios y operaciones realizados por la compañía en España y Andorra a lo largo de 2022, recoge también las grandes diferencias de la demanda internacional en función de la zona. En España destacan los compradores franceses, italianos e ingleses por proximidad, con una consolidación por parte de los belgas y alemanes. «En los últimos meses estamos encontrando una demanda de clientes norteamericanos e incluso australianos, por el favorable tipo de cambio del dólar frente al euro», resalta Juan-Galo Macià.
Crecimiento de doble dígito en España y Andorra
En 2022, el precio de la vivienda subió en todas las comunidades autónomas en las que está presente Engel & Völkers, con Madrid, Baleares y Andalucía a la cabeza. El coste medio de las propiedades vendidas por Engel & Völkers en Madrid creció a doble dígito por segundo año consecutivo hasta situarse en 5.570 euros/m2, con cuatro distritos de la capital por encima del nivel de los 5.000 euros/m2.
En Andalucía, la Costa del Sol volvió a despuntar dentro de la senda creciente y constante que mantiene en transacciones, precios y demanda por parte de nacionales y, principalmente, de extranjeros que acaparan más del 60% de las compras de propiedades en Málaga, Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Mijas y Estepona. Adquisiciones cuyo destino se reparte ya en muchos municipios a partes iguales entre vivienda vacacional y primera residencia.
También la inversión extranjera volvió a ser el motor en Baleares y Canarias, así como en Andorra, donde el precio de los inmuebles gestionados por Engel & Völkers el pasado año creció un 9,5%, hasta un precio medio de 4.600 euros/m2, con las parroquias de Canillo y Ordino a la cabeza de las subidas. El endurecimiento de los requisitos del Principado para obtener la residencia fiscal no ha afectado a las operaciones de Engel & Völkers, porque la subida hasta 600.000 euros de inversión se ajusta al perfil de los clientes de la inmobiliaria.
El alquiler, en niveles récord
El actual contexto inflacionista y de subida de tipos, unido al desplome de la oferta ante la sobrerregulación del mercado del alquiler y la preferencia a vender por parte de los propietarios ha situado los precios en niveles de máximos históricos. El precio medio del alquiler se ha disparado en las grandes ciudades y las zonas de costa hasta dejar situado el precio medio de alquiler mensual de Engel & Völkers en 2.497 euros en 2022.
Por metro cuadrado, el coste medio del arrendamiento en Madrid y Barcelona ha superado los 20 euros, mientras en Valencia, pese a ser la capital donde más se ha incrementado el coste, queda situado aún en el entorno de los 15 euros. Al igual que en la compraventa, cabe destacar la fuerte presencia de extranjeros hasta acaparar más del 50% de las operaciones gestionadas.
