Aunque las perspectivas para el futuro son inciertas, el mercado inmobiliario español se encuentra en una fase de desaceleración. La evolución de la inflación, los tipos de interés y la situación económica serán los principales factores que determinarán la tendencia de los precios en los próximos meses.. La evolución de la inflación, los tipos de interés y la situación económica serán los principales factores que determinarán la tendencia de los precios en los próximos meses.
Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, los precios de la vivienda en España se han estabilizado en la mayoría de las zonas durante el primer trimestre de 2024. El crecimiento interanual se ha moderado al 3,3%, la tasa más baja desde finales de 2020.
Las zonas turísticas son las que han experimentado un mayor crecimiento, mientras que en las capitales y sus áreas metropolitanas la subida de precios se ha ralentizado. Este contraste se explica por el perfil de comprador: en las zonas turísticas, el comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo no se ha visto tan afectado por la inflación y los tipos de interés. En cambio, en las capitales, la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares han dificultado el acceso a la vivienda.
Las ciudades del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga son las que han registrado mayores crecimientos interanuales. En cambio, en ciudades como Barcelona, Bilbao y Madrid, la subida de precios ha sido inferior a la media nacional.
El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 38,6% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 18,2 % por debajo de los máximos registrados en 2007. Según las tasaciones de Tinsa, Islas Baleares y Palma de Mallorca son la única Comunidad Autónoma y capital con un nivel de precios superior al del ‘boom’ inmobiliario, un +7,1 % y +4,2 %, respectivamente. La ciudad de Málaga se encuentra solo un 3,6 % por debajo de su referencia máxima.
Para los próximos meses, aunque es esperable que los tipos de interés elevados sigan conteniendo la demanda residencial general durante el año, el Servicio de Estudios de Tinsa apunta que la expectativa de recuperación del mercado debido a un cambio cercano en la política monetaria podría movilizar la demanda de inversión frente a la de uso en estos meses de transición.
“La escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda continuará sosteniendo los precios”, apunta Cristina Arias. El mantenimiento del empleo y la recuperación progresiva del poder adquisitivo, gracias al control de la inflación y los incrementos salariales, mantienen la solvencia de los hogares y la confianza del consumidor.
Las variaciones trimestrales en el conjunto de las Comunidades Autónomas se caracterizan por la estabilidad, con ocho de ellas registrando pequeños descensos. Las dos mayores contracciones corresponden a Cataluña (-2 %) y Ceuta (-1,7 %). Por el contrario, destaca el dinamismo de Extremadura y La Rioja, con incrementos por encima del 2 %, y de las regiones costeras de Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana.
El precio de la vivienda en Islas Baleares supera por cuarto trimestre consecutivo el máximo de su serie histórica alcanzado el tercer trimestre de 2008 y se sitúa un 7,1 % por encima de esa referencia. Le sigue en proximidad a máximos la Comunidad de Madrid, donde el valor medio está un 9,5 % por debajo.
Datos por provincias
El grueso de las provincias españolas registró incrementos interanuales entre el 2 % y el 6 %, destacando la evolución en el último año de la provincia de Málaga (+9,9 %), seguido de Baleares y Guadalajara, ambos con un 8,3 %. Hasta cuatro provincias o ciudades autónomas (Ceuta, Asturias, Murcia y Guipúzcoa) registraron evoluciones prácticamente planas respecto al año anterior.
Desde una perspectiva trimestral, 34 provincias registran variaciones entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024 en el entorno del 0 %, superando las 22 del trimestre precedente. Los descensos más acusados en tasa trimestral se localizan en las provincias de Córdoba (-2,7 %), Ceuta (-1,7 %) y Ourense (-1,3 %). Por el contrario, destacan con los aumentos de precio más intensos en el último trimestre las provincias de Toledo (+4,7 %), un mercado en el área de influencia de Madrid, y la de Málaga (+3,2 %), un mercado mixto con un relevante peso turístico.
Las provincias que acogen las dos mayores capitales y sus áreas de influencia tuvieron un comportamiento similar con ligeros ajustes trimestrales. En la provincia de Madrid, donde la vivienda es un 2,3 % más cara que hace un año, el precio medio se redujo un 0,2 % respecto al cuarto trimestre de 2023. La provincia de Barcelona, con un +2,6 % interanual, redujo el valor medio de la vivienda un -0,1 % trimestral.
