El Banco de España ha realizado un cálculo crucial para el mercado inmobiliario español: estima que se necesitan alrededor de 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 para cubrir el déficit existente entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva. Esta proyección, presentada en el informe anual del mercado de la vivienda, revela además que hay aproximadamente 400.000 viviendas vacías en las grandes ciudades del país.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda se hace evidente al considerar el diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva, que asciende a unas 365.000 unidades entre 2022 y 2023. Para los años 2024 y 2025, las proyecciones indican un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas.
Este panorama desafiante se atribuye a varios factores, entre ellos la limitada contribución de la vivienda nueva a la oferta, debido a la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra para la construcción, el aumento de los costos de producción y las dificultades para adquirir y desarrollar nuevo suelo urbano disponible para la edificación.
El informe también destaca la rigidez de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo, atribuida a factores como la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adaptación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el de temporada.
En particular, se observa un rápido crecimiento del peso del alquiler de temporada, que presenta un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios. Ante esta situación, se considera necesario que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta, especialmente en el mercado del alquiler y el alquiler social.
Los problemas de acceso a la vivienda, según el informe, se han incrementado en los últimos años y se concentran en hogares con menor renta, como jóvenes y población inmigrante, así como en determinadas zonas geográficas, como áreas urbanas y turísticas.
En términos de esfuerzo económico, se observa que este se redujo levemente en 2023, aunque aún está por encima del máximo observado en 2008. Esto sugiere que el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío para muchos hogares en España.
El Banco de España propone una serie de medidas para abordar esta situación, que incluyen revisar la tributación de la vivienda, evaluar los efectos de las políticas ya desplegadas, impulsar la oferta de alquiler social, fomentar la colaboración público-privada para promover vivienda en alquiler y mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo.
