La Sociedad de la Tasación celebra cuarentena. Durante el evento, ’40 años del Mercado Hipotecario – Tendencias y Retos del Sector’, Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la compañía ha trazado los puntos claves de la actualidad inmobiliaria desde el punto de vista de la tasación.
A continuación, ha tenido lugar un debate moderado por Consuelo Villanueva de la Sierra, Directora de Instituciones y Grandes Cuentas, Sociedad de Tasación, en el que han intervenido Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE); Javier Rodríguez Pellitero, Secretario General de la Asociación Española de Banca (AEB); Luis Teijeiro, Director de Regulación y Estudios en la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA); Paloma Arnaiz, Directora General de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) y Carolina Roca, Presidenta de la Asociación de Promotores y Constructores de Madrid (ASPRIMA).
«El papel de las sociedades de tasación es un elemento más, no es que sea clave o indispensable pero sí que es importantísimo ya que la tasación es un riesgo sistémico para las entidades financieras», explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la Sociedad de Tasación. Al afectar al valor original, al loan to value original de la operación; a las provisiones y al capital de l entidad financiera. Por lo tanto, ante un riesgo sistémico, tres líneas de defensa: tasador, sociedades de tasación y la supervisión del Banco de España, entidad a la que agradece su labor.
El contexto actual es un entorno de cisnes negros: una guerra, una pospandemia y una crisis energética. ¿Efectos? Pese a la inflación de doble dígito y la consecuente subida de tipos de interés, los datos no son del todo negativos. El Informe de Vigilancia Estratégica del Mercado Inmobiliario para el Q3 2022, elaborado por la Sociedad de Tasación, se basa en 207 indicadores para determinar en una escala del 0 al 10, dónde están macro y micro relacionado con el sector inmobiliario y financiero, la nota sería de 5,9. «Es un momento desde un punto de vista económico positivo en el sector».
«No podemos ocultar que el riesgo a un impacto global en el sector inmobiliario con las subidas de tipos de interés esta ahí», recuerda el ponente, citando al diario anglosajón The Economist. Por su parte, el consejero delegado de ST retoma sus propias declaraciones en el año 2020: «En tiempos de incertidumbre, no hay que hacer un test de estrés del mercado, sino medir de cerca y tener más datos para poder valorar». Y lo mismo recomienda ahora la ST: «prudencia y sensatez en el mercado».
Fernández-Aceytuno explica que, según un ranking elaborado por The Economist, España está en el puesto 16 de los 17 países con más riesgo hipotecario y riesgo de accesibilidad. «Creemos sinceramente que el riesgo que tiene un cambio de ciclo está relacionado con la calidad de la demanda de los últimos 8 años», por tanto, para saber qué consecuencias puede tener un cambio de ciclo en el inmobiliario, estudiar quién ha comprado vivienda en España en este periodo es clave.
Lo que vemos, prosigue, es un perfil solvente, loans to values por debajo del 80%, compra en reposición y compra para alquilar. No entran en este grupo ni el perfil joven, cuyo acceso a la vivienda no atraviesa el mejor de sus momentos, ni el perfil mileurista, porque las políticas de riesgo de las entidades financieras no lo permiten. Pese a ello, «creemos que es un punto de partida absolutamente privilegiado para afrontar cualquier cambio de ciclo», explica el directivo.
El ratio de hipotecas-transacciones está actualmente en 0,7 pts. Si se compara la cifra a la de 2007, 1,4 pts., Fernández-Aceytuno opina que la situación se ha dado la vuelta completamente: «La hipoteca se ha convertido en un elemento de financiación de la vivienda».
Además, el CEO de ST indica que en España no se financian suelos, ni finalistas ni no-finalistas. El Banco de España, la mejor base de datos según la entidad que dirige Fernández-Aceytuno, revela que «el colchón anticíclico lleva dos trimestres consecutivos en el 0%, por lo tanto pensamos que la situación es buena».
Retos a futuro según la Sociedad de la Tasación: sostenibilidad y ESG
¿Qué esperar de cara al futuro? El directivo señala las tendencias de sostenibilidad y las siglas ESG. Se pregunta, en este sentido, hasta qué punto la S y la G no estaban ya contempladas en la Responsabilidad Social Corporativa de las empresas y están actualmente entorpeciendo el transcurso del cambio climático. «De cara al futuro, esto deberíamos pensarlo, porque las expectativas del Banco Central Europeo son fuertísimas con respecto a estas tres iniciales».
El reto con los certificados energéticos es real. Las sociedades de tasación, al ser empresas de objeto social único, no pueden hacer certificaciones energéticas dentro de su objeto social, aunque sí una empresa hermana o una empresa cercana al grupo. Esto, en su opinión, «esto puede ser un freno, porque el concepto de sostenibilidad se parece mucho a cómo estaba el mercado hipotecario en 1981». En aquel momento, las sociedades de tasación tuvieron un papel importante aportando rigor a la valoración de inmuebles.
«Quizá deberíamos pensar en una Eco 4.0 o un Real Decreto 4.0 de valoración, donde aspectos que yo valoro muchísimo cuando visito una vivienda, como la volumetría que tiene una habitación o los niveles de luminosidad de la estancia, no se tienen hoy en cuenta». Junto a las certificaciones energéticas, deberían implementarse esta clase de criterios más relacionados a la calidad de vida y la salud de las personas.
«Les recuerdo que el valor hipotecario se define como el valor sostenible en el tiempo», insiste el directivo de ST. En el año 2003, el término «sostenible» se incorporaba al argot inmobiliario con una definición diferente, basada más en la implementación de zonas verdes o del transporte responsable en las ciudades.
«Madrid vale 510.000 millones de euros, es el valor de todos los inmuebles de Madrid; Barcelona, unos 175.000 millones de euros«. Se trata, en su opinión, de una riqueza brutal que se va a licuar o cristalizar en los próximos años para financiar la independencia y las jubilaciones de muchos españoles, otro reto que la TS coloca encima de la mesa.
Para concluir la presentación del 40º aniversario, Fernández-Aceytuno se remite a una frase de la filósofa española Adela Cortina sobre la ética profesional: «La ética sirve para promover conductas que generen confianza». Otra vez conductas, otra vez, hábitos como la hipoteca y la seguridad que aporta.
