A dos años de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, las promesas de mayor acceso y estabilidad en el mercado inmobiliario parecen no haberse cumplido. Así lo advierte Rubén González, socio fundador de Mavericks Inmobiliaria, quien analiza los efectos no deseados de una normativa que, lejos de incentivar la oferta de alquiler, ha provocado su contracción en ciudades clave como Madrid y Barcelona.
En esta entrevista, González expone cómo la falta de seguridad jurídica, la presión fiscal y las limitaciones impuestas por la ley han llevado a pequeños propietarios a retirar sus inmuebles del mercado o cambiar a fórmulas alternativas como el alquiler de temporada. Al mismo tiempo, los grandes inversores optan por reducir su exposición o reorientar sus estrategias, generando un escenario de incertidumbre que, según el experto, requiere una revisión urgente de los marcos regulatorios y de los incentivos públicos.
Pregunta: ¿Ha logrado la Ley de Vivienda mejorar el acceso a la vivienda tras dos años de aplicación o sigue siendo una promesa pendiente?
Respuesta: Lamentablemente, hemos de decir que no. La Ley de Vivienda sigue desprotegiendo al propietario promedio frente al alquiler, haciendo muy difícil la desocupación en caso de impago. Esto hace que lamentablemente muchas viviendas permanezcan vacías, y no salgan al mercado, por lo que decrece la oferta y ello supone un incremento de precios.
P: ¿Por qué ha caído la oferta de viviendas en alquiler en ciudades clave y qué factores han resultado clave en este proceso?
R: Uno de ellos es el motivo que anteriormente venía mencionando, y es el hecho de que no hay incentivos ni fiscales ni seguridad jurídica frente a impagos de inquilinos, ni tampoco la venta a veces resulta atractiva debido a la cantidad de impuestos que hay que abonar. También el apetito comprador es elevado, por lo que ello hace que la oferta deba estar en la misma dinámica, y si no es así, los precios seguirán subiendo.
P: ¿Qué efecto ha tenido la ley sobre la inversión inmobiliaria y el comportamiento de los pequeños y grandes propietarios?
R: Muchos pequeños propietarios han retirado sus pisos del alquiler para venta o uso personal, ante el abuso percibido y regulaciones como prórrogas obligatorias o topes de renta. A su vez, la morosidad e inseguridad jurídica hacen que disminuya la oferta de pequeños arrendadores.
Ello ha hecho que aumente la oferta de alquiler de temporada (hasta 11 meses) que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los efectos principales, para los grandes propietarios y fondos, son la disminución de inversión, ventas de carteras, conversión a otros usos, estrategias de evasión, etc. Para pequeños propietarios, aparecen la retirada del mercado, venta o uso personal, paso a alquiler temporal y percepción de riesgo regulatorio.
P: ¿Ha aumentado la vivienda pública disponible desde la aprobación de la ley? ¿Y cuál es la situación actual de España con respecto a Europa?
R: La Ley de Vivienda ha logrado frenar parcialmente la especulación en zonas tensionadas, pero ha tenido el efecto contrario en la práctica, reduciendo la oferta de alquiler y provocando subidas de precios. Tanto los grandes fondos como los pequeños propietarios se están replegando o cambiando de estrategia, lo que demanda una revisión de incentivos, regulación y políticas públicas. La oferta de alquiler se ha reducido, en torno a un 25% en Barcelona y a un 19% en Madrid.
P: ¿Qué consecuencias negativas ha identificado el sector inmobiliario respecto a la regulación actual y cómo afectan al mercado?
R: La oferta actual, unido a una demanda creciente o estable, ha generado una sólida y constante subida de precios, especialmente en alquiler tradicional.
Se está generando incertidumbre jurídica que desincentiva tanto a grandes como a pequeños inversores y, por ende, se han dado consecuencias paradójicas, ya que una ley diseñada para contener precios está generando escasez y encarecimiento.
P: ¿Qué ajustes o incentivos serían necesarios para equilibrar el derecho a la vivienda con la viabilidad del mercado inmobiliario?
R: Por ejemplo, y a mi entender, necesitaríamos incentivos fiscales o garantías para propietarios que mantengan la oferta de alquiler, más vivienda pública y colaboración público‑privada y ajustes regulatorios para mejorar la seguridad jurídica y evitar incertidumbre excesiva.
