El mercado inmobiliario en España enfrentará una necesidad de financiación de 72.000 millones de euros en los próximos tres años, según revela el informe The Lending Property Telescope elaborado por EY. De este monto, 56.000 millones estarán destinados a proyectos en rentabilidad, mientras que los 16.000 millones restantes se dirigirán a la promoción de nuevas viviendas para la venta.
Según el informe, el contexto de altos tipos de interés en 2024 ha dificultado la entrada de capital core, lo que ha abierto la puerta a los fondos de deuda. Estos han consolidado su presencia en el mercado inmobiliario español, alcanzando una cuota del 21%, equivalente a 2.300 millones de euros. Estas entidades suelen financiar proyectos con un perfil de riesgo elevado, donde la banca tradicional no interviene debido a factores como el estado inicial de los desarrollos, los niveles de apalancamiento requeridos o la flexibilidad en las condiciones de financiación.
Mientras tanto, los préstamos otorgados por los fondos de deuda suelen tener una duración media de menos de tres años, en comparación con los seis años típicos de la banca. Este modelo se centra en respaldar fases iniciales de proyectos value added, tales como desarrollos, reposicionamientos o soluciones complejas de capital.
En 2024, la banca española ha concedido más de 6.800 millones de euros en préstamos mayoristas, excluyendo hipotecas a particulares y promotores, lo que representa el 63% del total de la financiación mayorista del sector. Con una exposición total de 35.000 millones de euros, la banca nacional ha incrementado su volumen de deuda en un 2,2% respecto a 2023. Este crecimiento refleja el buen momento macroeconómico y las expectativas de una reducción de los tipos de interés en el corto plazo.
Por otro lado, la actividad de la banca internacional ha disminuido significativamente debido a la falta de grandes operaciones core. No obstante, su balance de deuda se ha mantenido estable gracias a menores niveles de amortización en las carteras existentes.
Sectores líderes y perspectivas futuras
El segmento living -que incluye vivienda para alquiler, co-living, residencias para estudiantes y senior living- junto con el sector logístico, lideró la financiación en 2024, representando el 64% del total, cerca de 7.000 millones de euros. Se espera que estos sectores mantengan su relevancia en los próximos tres años, absorbiendo un 53% de la financiación total estimada, equivalente a 30.000 millones de euros.
En cuanto a la promoción residencial para venta (build to sale), se proyecta una necesidad de 16.000 millones de euros, de los cuales la banca nacional cubrirá la mayor parte (13.000 millones). Los fondos de deuda y hedge funds completarán el 23% restante, consolidándose como actores clave en este mercado. En conjunto, la demanda de deuda externa ha crecido un 11% respecto a 2023.
Javier García Mateo, socio responsable de Real Estate en EY, subraya que «una de las claves para el futuro del sector es la capacidad de innovar en los modelos de financiación. Para ello, es fundamental que la colaboración entre la banca tradicional y los fondos de deuda no solo cubra la demanda de financiación, sino que también permita crear soluciones adaptadas al mercado. En particular, debemos estar atentos a las tendencias en el segmento de living, dada la situación del mercado de vivienda en España y la creciente demanda de soluciones habitacionales flexibles como el co-living y las residencias para estudiantes y mayores».
Con la previsible reducción del Euríbor, se estima que entre 2025 y 2027 se llevarán a cabo procesos de refinanciación por un total de 18.600 millones de euros. La mayoría de estos préstamos están asociados a proyectos consolidados, estructurados entre 2017 y 2020, y que fueron prorrogados tras la pandemia de COVID-19.
A pesar de las incertidumbres macroeconómicas y geopolíticas, las perspectivas para el sector inmobiliario español apuntan a un periodo de intensa actividad financiera, ofreciendo oportunidades tanto para financiadores como para inversores en los próximos años.
