El sector logístico español destaca frente al resto de mercados europeos. En este segmento, España es el único país con tasas de crecimiento positivas respecto a la media de los últimos cinco años y también donde más creció la contratación en 2024, según el informe ‘Tendencias CBRE en Industrial & Logístico‘. Además, presenta un potencial de crecimiento superior al de la media europea sustentando en sólidos fundamentales de demanda.
El potencial de crecimiento en nearshoring, contando España con tres de los puertos europeos con más incremento de tráfico de contenedores, entre los factores que podrían aumentar la demanda a largo plazo, consolidan al mercado español como un hub logístico estratégico en Europa.
La evolución de la demanda de espacio logístico en los principales polos logísticos españoles (Zona Centro y Cataluña) se alza frente al comportamiento del resto de grandes plazas de Europa, tanto por el aumento registrado en 2024 (+18,2%) como por la comparativa respecto de la media de los últimos cinco años, cifras que convierten a España en el único país con tasas de crecimiento positivas (+11%). A nivel europeo, la contratación descendió un -11,6% en 2024 y en los últimos cinco años ha caído un -24,8%, lo que contrasta con los avances registrados en el mercado logístico español.
Las proyecciones para España en 2025 se alinean con la media de los últimos cinco años, aunque no se anticipa que se superen las cifras de 2024, según CBRE. Sin embargo, varios factores podrían impulsar la demanda de espacio logístico.
Además del comportamiento destacado del mercado logístico español a nivel europeo, se observa la tendencia hacia la modernización y rehabilitación de naves a medio y largo plazo impulsada por el envejecimiento del stock de naves logísticas, junto con los requerimientos cada vez más exigentes de los ocupantes y un cambio inminente en la regulación contra incendios.
«El crecimiento del PIB, el consumo y las ventas online en España se espera que superen la media europea, lo que generará una mayor necesidad de infraestructura logística. Además, el mercado laboral, con tasas de desempleo superiores a la media europea y menores costes energéticos y laborales, posicionan a España como un destino atractivo para operadores. La adopción de nuevos estándares ESG y el potencial de crecimiento en nearshoring, contando España con tres de los puertos con más incremento de tráfico de contenedores, también son elementos clave que podrían aumentar la demanda a largo plazo, consolidando a España como un hub logístico estratégico en Europa», explica Alberto Larrazábal, Executive Director Nacional Industrial y Logística en CBRE.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, el mercado español está experimentando un ajuste con la contención de proyectos en construcción. La disponibilidad se concentra en áreas más tensionadas, resultado de la entrada de producto nuevo al mercado en los últimos dos años, especialmente en la segunda y tercera corona de Madrid y en Cataluña. Los últimos dos años han reflejado récord de entregas en las principales plazas: Cataluña en 2023 con más de 520.000 metros cuadrados y en Zona Centro en 2024 con más de un millón de metros cuadrados.
En cuanto a la oferta futura, actualmente están en construcción más de 730.000 metros cuadrados, reflejando una reducción del pipeline en construcción del 9% respecto al año anterior. Esto facilitará la estabilidad de los niveles de disponibilidad de cara al próximo año. Del total de la oferta en construcción, el 40% ya está ocupada.
La renta prime en las principales plazas seguirá con su tendencia alcista a largo plazo, con un crecimiento más moderado en Madrid en comparación con Barcelona. En 2024, la evolución fue positiva en ambos mercados, acumulando un incremento del 5,4% en Madrid, hasta alcanzar los 6,85 euros/mes/m2. En Cataluña, la renta prime ha continuado su ascenso alcanzando los 9,00 euros/mes/m2, lo que supone un incremento anual de casi un 6,0%.
Niveles de inversión por encima de la media histórica y comprensión de yields
Las perspectivas para el sector son positivas, tanto en España como en Europa. Según la última European Investor Intentions Survey de CBRE, el sector logístico se ha consolidado como el segundo activo de preferencia para los inversores europeos este 2025, aunando el 27% de las respuestas (muy seguido del sector Living que encabeza con un 32%). En España, en términos de volúmenes de inversión, CBRE estima que continúe ocupando el cuarto puesto en inversión junto con oficinas.
A lo largo de 2024, se ha observado una recuperación de la inversión en el segmento logístico tanto en los mercados europeos como en España. En España, la inversión industrial y logística ha superado los 1.400 millones de euros, lo que representa un aumento del 21% en comparación con 2023. En el conjunto de Europa, la inversión creció un 21,4% el pasado año. El regreso de operaciones de mayor envergadura ha impulsado la inversión en Europa, mientras que en España el segmento middle market continúa mostrando un considerable peso en el mercado. La compresión en los tipos de interés y su impacto en la rentabilidad de activos prime ha propiciado la reactivación del sector, evidenciándose con la salida de nuevo producto en el mercado, resultado de la inminente rotación de capital entre propietarios e inversores. Esto sugiere unas previsiones positivas para este año, con mayor compresión de yields y niveles de inversión por encima de la media histórica.
