La reinvención del living derivada de la escasez de suelo y el formato house flipping, por su agilidad. Raúl Guerrero, CEO de Gestilar, cree que estas dos grandes tendencias se consolidarán en 2024. «La escasez de suelo hace que el número de producto disponible en el mercado disminuya y tengamos que reinventarnos un poco». Esta reinvención lleva a promover viviendas en suelos con usos parecidos o compatibles con vivienda, como son los formatos coliving, cohousing, que «ayudarán a poner más oferta en el mercado», señala Guerrero.
Una línea que el directivo considera una «pseudo-obra nueva» es el modelo house flipping, que «permite actuar en zonas donde la obra nueva no puede actuar por falta de suelo: compramos vivienda, renovamos y vendemos». Frente a la rehabilitación más tradicional, el house flipping es un concepto más dinámico y ágil, señala el CEO de Gestilar.
Rehabilitar supone adquirir un edificio completo y llevar a cabo una reforma integral, un formato más lento, ya que requiere de distintos procesos administrativos que demoran la finalización del proyecto. Sin embargo, al ser un negocio granular, el house flipping actúa en viviendas de una a una y es muy ágil: «en 60 días, tenemos la vivienda reformada y en 120 días, está vendida, lo que permite colocar el producto en el mercado con mucha facilidad».
En el último podcast de Brains Real Estate News, el directivo analiza las tendencias y los modelos de negocio que rigen el mercado residencial en España, el factor temporal en la compra de una vivienda. Además, Guerrero lanza sus previsiones sobre el precio de la vivienda durante los próximos años y avanza los objetivos de la firma de cara a 2024.
Tipología de producto
Aunque «escaso», «hay producto para todos». El flipping suele estar bien ubicado y se dirige a un target medio-alto, con productos entre los 500.000-800.000 euros, pero también se está desarrollando mucho suelo para incorporar vivienda asequible al mercado. Guerrero se refiere a la «vivienda de primer acceso para el cliente joven, las familias de nueva generación, y para el mercado extranjero, cada vez más importante en España».
La marca diversifica su cartera en cuatro líneas de negocio: dos englobadas en la marca Gestilar, una de ellas destinada al core, el producto Built to Sell (BtS), y también al Built to Rent (BtR), que desarrolla productos llave en mano para fondos de inversión para la posterior explotación por parte de los patrimonialistas; Cooper, división de cooperativas especializada en vivienda asequible en aquellos lugares donde hacerlo en promoción directa es complicado, y, por último, Homes by Gestilar, la división de house flipping, creada en 2022.
Perspectivas para 2024
Para el mercado residencial, la firma tiene «grandes expectativas» de cara a 2024. Guerrero explica que la demanda se ha recuperado, aunque tampoco descendió demasiado en 2023. Aunque a principios del año pasado muchos estudios preveían bajadas de entre el 15-20%, «la disminución en ventas fue algo menor de lo que se estimaba» y, realmente, «la reducción del número de transacciones ha sido más cercana al 10%».
Además, «hay circunstancias que ya se han superado -la incertidumbre ante los tipos de interés y los costes de financiación parece que evolucionan a la baja-, y sigue habiendo muy poca oferta, así que todo el producto se va a vender muy bien».
Cartera y planes de la compañía
Además de consolidarse en las plazas que ya funcionan bien, Gestilar planea seguir creciendo a nivel territorial durante los próximos años. Recientemente, bajo la marca de Cooper, la compañía ha inaugurado la cornisa cantábrica con un proyecto en Gijón, Asturias.
Además, la firma mantiene el Levante en el punto de mira, sigue apostando por Valencia y Alicante, y en Andalucía, donde ya se estrenó en Córdoba en 2022, actualmente analiza proyectos en Sevilla y Costa del Sol. «En 2024, conseguiremos lanzar alguno», prevé el directivo.
En la capital, por otra parte, Cooper ha lanzado proyectos singulares como ARPO Pozuelo, una promoción impulsada mediante cooperativa en una de las localidades con el metro cuadrado más elevado de España. En este caso, se trata de una promoción de vivienda protegida con precio limitado (VPPL), que «nos permitía actuar en un entorno en el que el suelo es caro». De esta manera, «le das un componente a la vivienda asequible de mucho nivel, haciéndolas de una calidad casi equiparable a las de nuestra vivienda libre».
Como este, la compañía cuenta con otros tantos proyectos. Otro similar en Boadilla del Monte, otro municipio y otro más en Arturo Soria, una zona «históricamente muy consolidada» en el centro de Madrid. «El espectro de promociones que se pueden hacer con cooperativa es muy amplio». Este formato no sólo se dirige a la vivienda asequible, señala el directivo.
Ya que «los mercados pueden cambiar muy rápidamente,» más que marcar objetivos a largo plazo, Gestilar trata de «estudiar proyecto a proyecto». A nivel producción, en 2024, la firma va a entregar 1.000 viviendas, una cifra récord para la empresa.
