Los precios de los inmuebles comerciales, es decir, los locales, las oficinas y las naves industriales, cayeron alrededor de un 15% entre comienzos de 2014 y finales de la primera mitad de 2021, según informa el Banco de España, que ha elaborado un índice de precios para el mercado inmobiliario comercial de nuestro país.
«Entre el segundo trimestre de 2015 y el cuarto trimestre de 2016, los precios en este tipo de establecimientos cayeron. Por otro lado, hasta el inicio de la pandemia se observa un comportamiento relativamente estable de los precios«, apunta el banco central español. «Finalmente, el periodo de pandemia, que se inicia en el primer trimestre de 2020, se ha caracterizado por un ajuste adicional de los precios, si bien se observan señales de estabilización en fechas recientes», añade.
En concreto, los precios de los locales comerciales se desplomaron más de un 16%, siendo el segmento que más retrocedió.
«El comportamiento de los precios de los locales es muy similar al del índice general», indica el Banco de España. Esto se debe «a que este segmento agrupa el grueso de las transacciones de inmuebles comerciales«, explica. Concretamente, el índice de los locales comerciales supone algo más del 75% del índice general.
«Se aprecia una corrección significativa de los precios durante la pandemia, lo que respondería a factores como el auge progresivo del comercio online, que podría haber reducido la demanda por establecimientos de este tipo», señala el organismo supervisor. «En paralelo, las medidas de contención social de la crisis también podrían haber desempeñado un papel en esta dinámica», afirma.
En este sentido, Augusto Lobo, director del área de Retail de la consultora inmobiliaria JLL España, opina que «el Covid ha tenido tres grandes impactos: una aceleración del crecimiento del e-commerce, llevando a las marcas a recalibrar su presencia en locales físicos, lo que ha generado un incremento de los locales vacíos en zonas secundarias; una bajada puntual de las rentas, con menor impacto en las zonas más prime, y un importante movimiento de reubicaciones en estas zonas prime al existir algunas oportunidades que durante muchos años no estaban disponibles». «En cuanto a la recuperación, vemos dos situaciones muy distintas: en zonas prime ya empezamos a asistir a alguna mejora, pero las zonas secundarias seguirán sufriendo las consecuencias de la bajada de demanda de retailers por lo que no es prime», vaticina.
«En plena pandemia, hemos visto varias operaciones de inversión en locales comerciales alquilados a buenos inquilinos en zonas prime apenas con descuentos en precio. Esto se explica porque los inversores ven estas oportunidades como un valor refugio, que, además, genera unas rentabilidades mucho más interesantes que dejar el dinero aparcado en un banco», dice Lobo. «Se han transaccionado locales tan importantes como Puerta del Sol 11 o Goya 15, ambos en Madrid, lo que refuerza la idea de la resiliencia del buen retail en buenas ubicaciones», asegura.
Respecto a las zonas prime de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el directivo de JLL comenta que la situación de estas áreas «es diferente al resto del mercado. Son zonas con mucha demanda de retailers y que también generan mucha confianza por parte de los inversores. Además, son zonas que viven un dinamismo especial». «Aún no podemos hablar de recuperación plena, pero la tendencia es marcadamente positiva», apunta.
Naves industriales y oficinas
Por su parte, los precios de las naves bajaron algo más de un 10% entre 2014 y mediados de 2021, mientras los de las oficinas cayeron en torno a un 2,5%.
«El impacto de la crisis sobre el precio de las naves industriales y, sobre todo, de las oficinas fue más moderado. En los últimos trimestres, de hecho, se observa una cierta estabilización o repunte de los precios en estos segmentos, por lo que es posible que estos sean menos sensibles a las medidas de restricción a la movilidad y a otros desarrollos negativos de la crisis», indica el banco central. «Ciertos tipos de establecimientos industriales, como los centros logísticos o de distribución, pueden incluso beneficiarse del creciente peso de los canales de compra online del periodo más reciente», señala.
Sobre el mercado industrial y logístico, Oriol Gual, I&L National Director de la consultora Colliers, afirma que, «de cara al futuro, la gran apuesta que está realizando la UE por la reindustrialización de Europa, las nuevas industrias aparecidas alrededor del sector de la automoción, así como la potenciación de las energías renovables, van a dar un gran impulso a la industria». «Además, los nuevos hábitos de consumo acelerados por la pandemia han propiciado una mayor demanda de espacios de almacenaje más próximos a los puntos de consumo pero también un mayor nivel de stocks para no depender tanto del exterior», explica.
«Todos estos factores nos invitan a pensar que los precios de los activos industriales, que generalmente son propiedad de los propios usuarios, no perderán valor. En cuanto a los logísticos, normalmente en manos de inversores que los alquilan a operadores, si bien están en mínimos de rentabilidad, dado el previsible incremento de las rentas ocasionado por el elevado IPC, seguirán aumentando su valor», concluye Gual.
