De los 11 millones de metros cuadrados de nueva edificabilidad planificados para ser construidos entre 2024 y 2027, finalmente solo se construirán la mitad. Esto se debe a que el aumento de los precios de alquiler ha sido menor al esperado, lo que hace que no se justifique el riesgo para los promotores en ciertas ubicaciones. Esta es una de las principales conclusiones del informe «The Logistics Property Telescope» en su quinta edición, elaborado por EY.
Conforme a los datos de la compañía de servicios profesionales, después de un periodo de acelerado crecimiento, el mercado de naves y centros de almacenamiento y distribución logística en España entra en una fase de estabilización. Esta fase viene acompañada de una tendencia hacia la descentralización del inventario logístico, que hasta ahora había estado concentrado en gran medida en la Comunidad de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña.
La actividad de inversión, que llegó los 1.700 millones en 2024, mantiene un nivel elevado en el primer trimestre de 2025, con transacciones por un total de 350 millones de euros. Los inversores están evaluando de manera activa ubicaciones en Castilla y León, el norte de España, Levante, Murcia y Andalucía, mientras que Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña han perdido algo de atractivo debido a los altos precios de los suelos logísticos.
Ante este panorama, los inversores y promotores están estudiando trasladar la distribución de «última milla» y el comercio electrónico a otras provincias de España, con el objetivo de modernizar los antiguos inmuebles industriales construidos entre 1980 y 2000, los cuales han superado su vida útil y necesitan ser reposicionados o reconstruidos, adaptándose a los nuevos estándares demandados por los transportistas. Aunque el alquiler de espacios por parte de operadores de «última milla» experimenta una caída interanual del 10% en 2024, este ajuste es compensado por el crecimiento de los operadores 3PL (Third-Party Logistics, empresas especializadas en la gestión externalizada de la cadena de suministro, que proporcionan servicios logísticos como almacenamiento, transporte y distribución, mejorando la eficiencia operativa de sus clientes).
Se espera que la demanda de alquiler, que experimentó un fuerte crecimiento en 2024 con incrementos interanuales del 25% en Madrid, Guadalajara y Toledo, del 16% en Cataluña y del 3% en Valencia, se estabilice en 2025, volviendo a los niveles observados desde 2020. A pesar de ello, la disminución en el nivel de rotación de inventario de los principales operadores sugiere que será difícil que los precios de alquiler aumenten lo suficiente como para justificar el elevado precio del suelo logístico en las ubicaciones más demandadas del país. Esta tendencia se puede apreciar en submercados como Ontígola, Noblejas y Torija en el sur de Madrid, así como en Valls y Constantí en Cataluña.
Un aspecto a resaltar es el proceso de descentralización de la oferta y demanda hacia las áreas periféricas de la península. De este modo, la proporción de contratación de espacios en estas zonas en relación con el total nacional ha pasado de un 26% en 2021 a un 37% en 2024. La superficie alquilada en el centro de España, así como en Cataluña y la Comunidad Valenciana, continúa mostrando cierta estabilidad, manteniéndose en los niveles promedio de los últimos años. No obstante, los precios de alquiler no han aumentado como los promotores e inversores esperaban, lo que está llevando a una reducción en la promoción de nuevos proyectos en el futuro.
Un año más, se observa un aumento en la disponibilidad de naves vacías en el mercado de Madrid, alcanzando un 10,5% del total del inventario, que suma 14 millones de m2. Este aumento se debe a la relocalización de naves antiguas hacia activos de nueva construcción, lo que ha dejado atrás un inventario obsoleto y, en cierto punto, crónico. A nivel nacional, se concluye que de los 35,7 millones de m2 de naves logísticas disponibles, el 57% muestra signos de obsolescencia y el 21% necesita una renovación urgente.
