El suelo es un cuello de botella. Esta es la frase más repetida entre los diferentes players que configuran el espectro inmobiliario, especialmente aquellos que se dedican a la promoción de viviendas.
El poco stock de suelo finalista, la burocracia y su alto precio complican en muchos casos que España pueda producir nueva vivienda de obra nueva, que a su vez causa un mayor sobrecalentamiento del mercado de obra nueva.
En 2021, en España, se transaccionaron 34,8 millones de metros cuadrados, por un valor de 4.300 millones de euros. Los metros cuadrados comprados son un 75% superiores a los del año 2020, mientras la inversión destinada casi duplica la del año del estallido de la pandemia; según el «I Informe Living», elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE.
Sobre cómo evolucionará el precio de la materia prima del sector inmobiliario; Miriam Goicoechea, associate director of research de CBRE, lo tiene claro: «Esperamos una tendencia al alza de los precios en 2022, en concreto en las principales ciudades, en el casco urbano y en las zonas prime«. A este respecto; Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora, añade: «Los grandes propietarios de suelo que necesitaban vender y ganar liquidez ya lo han hecho, por lo que lo que se transaccione a partir de ahora tiene que cumplir con el precio que deseen».
El suelo en gestión, el nuevo foco de la inversión
Ante la inexistencia de una oferta de suelo finalista, la demanda ha rotado su interés hacia el suelo en gestión. «En Madrid y en Barcelona no hay suelo finalista y el que hay está a precios muy elevados. Esto despierta el interés del suelo en gestión«, desarrolla Samuel Población.
Este suelo en gestión ya no cuenta con un riesgo de planeamiento, el cual no están dispuestos a asumir ninguno de los players del sector. Sin embargo, su tramitación es lenta y burocrática.
Coste de la obra nueva en aumento
El alto precio del suelo es algo que repercute directamente sobre el coste final de venta de una vivienda de obra nueva. Los promotores compran y promueven suelo en base a su precio de adquisición.
A nivel nacional, según la plataforma de Big Data de Brains Real Estate; el sobrecoste que paga un comprador por una vivienda de primera mano es del 14%, teniendo en cuenta que, en muchos casos, son compraventas cerradas antes de la finalización de las obras y que no se han visto influidas por la actual subida de los costes de construcción. El precio de la obra nueva escriturada ha aumentado, de media, un 31,5% en los últimos 7 años.
Samuel Población apunta que los costes de construcción se sitúan en los 1.100 euros por metro cuadrado; mientras, antes de antes de la crisis sanitaria, se construía por 750 euros por metro cuadrado. Aunque proyecta una estabilización en estos costes a la vuelta de verano, no cree que vaya a haber una gran caída y estos costes han llegado para quedarse.
España puede promover 1,4 millones de viviendas
Según el citado estudio de CBRE, nuestro país cuenta con suelo disponible para promover 1,4 millones de viviendas, con una edificabilidad total de 228 millones de metros cuadrados. Las previsiones indican que España necesitará 20 años para absorber todo este stock de suelo disponible.
El director nacional de residencial y suelo de CBRE señala que «gran parte de la propiedad es pública». Esto deja en manos de las diferentes administraciones; nacional, autonómica y municipal, el hecho de poder dar salida a estos terrenos.
Solo en Madrid, hay 122.450 viviendas proyectadas sobre un total de 20,4 millones de metros cuadrados edificables; que serán absorbidas en un máximo de 15 años. En la provincia de Barcelona, se proyectan 91.400 viviendas.
¿Cuáles son los grandes desarrollos?
Madrid encabeza el ránking de nuevos desarrollos urbanísticos. Solo los proyectos del sureste de la capital engloban más de 80.000 viviendas; mientras la Operación Chamartín, ahora Madrid Nuevo Norte, cuenta con 10.500 unidades proyectadas. Por detrás, Valgrande contará con 8.600 nuevos hogares; Pau-4 de Móstoles Sur, con 8.200 viviendas; y ARPO con más de 5.500.
La siguiente zona por relevancia es Sevilla, que cuenta con más de 15.000 viviendas en marcha; junto con Málaga, que tiene un pipeline de casi 7.600. Relevante el caso de la provincia de Barcelona, con más de 9.500 inmuebles en marcha.
