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El larguísimo plazo de la inversión inmobiliaria

Germán Pérez Barrio (UVE Valoraciones) analiza la inversión en RE: el largo plazo, las rentas clave y la ley y sus implicaciones en materia de vivienda.

El larguísimo plazo de la inversión inmobiliaria

La inversión en inmuebles se caracteriza por la enorme duración del plazo para recuperar la inversión inicial. Los inversores en otros sectores económicos están acostumbrados a plazos de recuperación de la inversión muy inferiores (entre uno y cinco años) y seguramente les costaría entender un plazo de recuperación de 30 años que es típico en el sector inmobiliario.

Un inversor inmobiliario que se financie para comprar un inmueble (la mayoría lo hacen) debe hacer frente a las cuotas hipotecarias y para ello cuenta con las rentas procedentes del alquiler. Por tanto, para un inversor inmobiliario la peor situación posible es tener su inmueble vacío. Esto explica los rápidos ajustes de los precios de alquiler a las variaciones entre oferta y demanda: antes de tener el inmueble vacío es preferible bajar las rentas.

Es fácil imaginar que invertir a un plazo tan largo exige mecanismos que refuercen la seguridad del inversor ante los cambios económicos que pueden acaecer en 30 años. El sector inmobiliario ha desarrollado un mecanismo especial para defenderse de la evolución de la inflación (que es impredecible en un horizonte de 30 años) los contratos de alquiler con cláusulas de revisión de renta de acuerdo con el IPC. Adicionalmente, los inversores cuentan con garantías suplementarias (pero menos efectivas que la anterior): las fianzas y los avales.

La fianza se establece para garantizar las reparaciones en caso de desperfectos del inmueble causados por el inquilino, los avales aseguran el cobro de los alquileres en caso de impago por parte del inquilino. El importe correspondiente a la fianza debería ser el suficiente para acometer las reparaciones más habituales a las que hay que hacer frente cuando termina un contrato de arrendamiento. El importe correspondiente a los avales debe coincidir con los alquileres de los meses necesarios para desalojar al inquilino en caso de impago.

Cuando las regulaciones de los alquileres inmobiliarios debilitan las garantías para los inversores (estableciendo topes a la revalorización por IPC o estableciendo mínimos de importe para avales y fianzas) están aumentando los riegos de los inversores sin aumentar sus beneficios y eso se traduce en menos inversores dispuestos a entrar en el sector.

Hoy por hoy, en España, la forma que tenemos de proveernos de una vivienda está en manos de la inversión privada. Si repasamos de que dependen la obtención de las siete cosas principales que necesitamos para estar vivos a largo plazo veremos que una no depende de nadie (el aire para respirar) otras dependen de la iniciativa pública (suministro de agua, seguridad proporcionada por policía y ejército y, en gran medida, la sanidad) y el resto de la iniciativa privada (alimentos, ropa y vivienda en su mayor parte).

Parece que si podemos dejar en manos de la iniciativa privada algo tan importante como los alimentos no existe una objeción teórica a que sea la iniciativa privada la que se encargue de resolver la construcción y el acceso a la vivienda. Esto no quiere decir que la iniciativa pública no pueda o no deba intervenir en el sector inmobiliario, de hecho podría ser deseable su intervención hasta donde puedan llegar sus recursos para jugar un papel moderador en el mercado, pero siendo realistas, para que la iniciativa pública pudiera influir en los precios debería construir o comprar 1,8 millones de viviendas (aproximadamente el 10% del número de viviendas principales de España) y eso supondría invertir, al menos, 180.000 millones de euros.

La forma más eficaz, a la vista de las cifras anteriores, de resolver el acceso a la vivienda pasa, en nuestro país, por alistar a inversores privados y para ello es preferible reforzar las garantías de los inversores en vez de legislar para deteriorarlas.

Artículo de opinión firmado por Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones.

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