Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la patronal de la tasación inmobiliaria, examina en BNews Podcast el estado actual del sector de la tasación inmobiliaria. Si estuviera en el Gobierno, daría a conocer las ventajas del sistema de tasación nacional y actualizaría la normativa de valoración, entre otras medidas. En su opinión, la industria necesita establecer criterios objetivos en materia de sostenibilidad, un debate que debe ser abierto e internacional.
En este episodio, Arnaiz aborda varios temas: los efectos de la subida de los tipos; los cambios en la valoración de los inmuebles en los últimos años; los retos a futuro del sector; la evolución del perfil el comprador de la vivienda; la introducción del criterio sostenible o las diferencias entre grandes núcleos urbanos y el resto del territorio nacional.
A corto plazo, ¿cuándo bajará el precio? Según la AEV, «con la subida de los tipos de interés, la demanda tenderá a moderarse, lo que contribuirá a una desaceleración del alza de los precios». Para evaluarlo, hay que tener en cuenta cómo ha cambiado el perfil del comprador de la vivienda y cómo la subida de los precios ha afectado a esta categoría de compradores.
La demanda ha variado su composición, ahora la solvencia de la mayor parte de los compradores es «bastante elevada». Según Arnaiz, «la dependencia del crédito de la demanda actual no es tan alta como antes de la crisis de 2008».
Según Arnaiz, «No toda la población ha estado igualmente representada o activa en las transacciones producidas en estos últimos años», aclara Paloma Arnaiz. De modo estimado y muy esquemático, la AEV señala que la demanda de los últimos años (con más de 550.000 transacciones por año), se distribuye de la siguiente manera:
- Alrededor de un 70-80%, demanda de reposición.
- Alrededor de un 10-15%, demanda de inversión particular.
- Alrededor del 6-8%, demanda por parte de turistas extranjeros.
- Entre un 4-6% de demanda de jóvenes de menos de 30 años para primera vivienda.
- Cerca de un 1-2% de inversores institucionales (Socimis).
«La mayoría de transacciones han sido realizadas por personas físicas o jurídicas que, o bien ya disponen de una vivienda y la sustituyen por otra, o bien tienen suficiente capital ahorrado para acometer una inversión en una segunda vivienda», explica la secretaria general de la AEV. Además, hay que tener en cuenta que una parte no pequeña de todas esas transacciones se han hecho al contado, lo que revela que la dependencia del crédito de la demanda actual no es tan alta como antes de la crisis de 2008.
Para estos compradores, el efecto de una subida de los tipos de interés «no es tan dramático como lo puede ser para un comprador joven o de primer acceso, que tiene unos ingresos y ahorros mucho más limitados, y que necesita que sus cuotas hipotecarias sean lo más bajas posible», afirma Arnaiz.
En términos generales, la AEV considera «probable» que la actividad inmobiliaria se mantenga en niveles sanos y razonables, en tanto en cuanto los tipos permanezcan en entornos del 3-4%, más normales que la actual situación de tipos negativos.
¿Cuáles son los retos a futuro del sector de la tasación inmobiliaria?
Por un lado, Arnaiz cree que es urgente solucionar la necesidad de rehabilitación del parque inmobiliario español, uno de los más envejecidos de Europa. Estas rehabilitaciones van a implicar la realización de obras que, no solo van a mejorar la calidad y confort de las viviendas, sino que van a impactar en su grado de rendimiento energético y de sostenibilidad.
«Estos parámetros necesitan ser objetivados, de manera que los podamos medir de manera científica, numérica, porque aquello que no se puede medir no es posible valorarlo», asegura Arnaiz. Cree que «la industria de la valoración tiene que estar muy presente en ese debate, que está abierto a nivel internacional, y asegurarse de que los estándares de evaluación de la sostenibilidad que se establezcan sean adecuados para poder evaluar su impacto en el valor de los inmuebles».
Por otra parte, Arnaiz señala algunos retos regulatorios, ya que el marco internacional de valoración para finalidades prudenciales de los bancos (las valoraciones a partir de las cuales realizan los cálculos de sus provisiones y reservas de capital) ha introducido un concepto totalmente nuevo, que es el del «valor prudente», desconocido para la mayoría de mercados en otros países.
En su opinión, España está haciendo las cosas bien. «Afortunadamente, el valor hipotecario español se adapta perfectamente a la definición de valor prudente, y por tanto estamos en un momento en el que es necesario saber comunicar y defender las bondades de nuestra normativa y nuestro sistema de valoración en España, para servir como referente a otros países en los que nunca se han aplicado este tipo de metodologías», concluye la secretaria general de la AEV.
Si formara parte del Gobierno, ¿qué medidas pondría en marcha para favorecer al sector de la tasación inmobiliaria?
En primer lugar, Arnaiz establecería medidas para proteger y dar a conocer internacionalmente las ventajas del sistema español de sociedades de tasación. Es, en su opinión, uno de los mecanismos de valoración hipotecaria más avanzados del mundo.
La secretaria general de la AEV explica que el español «presenta hasta tres líneas de defensa con las que se mitigan los riesgos para la estabilidad financiera que acarrearía una mala valoración de las garantías hipotecarias». En primer lugar, un valorador profesional que debe ser licenciado en arquitectura o ingeniería, en segundo lugar, una sociedad regulada que debe llevar a cabo un control de calidad y objetividad de cada informe de tasación y, finalmente, un organismo supervisor —el Banco de España— encargado de inspeccionar el trabajo de las sociedades.
Por otra parte, Arnaiz daría pie a una revisión en profundidad de nuestra normativa de valoración, la Orden ECO 805/2003. Se trata de una norma excepcional, completamente alineada con las directrices de valoración establecidas a nivel internacional, si bien como toda norma necesita una actualización cada cierto tiempo, y la nuestra tiene ya casi 20 años. En este tiempo, han tenido lugar muchas novedades desde los ámbitos de la técnica y la regulación que necesitarían ser considerados; además, aprovecharía esta revisión para terminar de pulir aspectos muy puntuales en los que esta norma se diferencia de los estándares internacionales. Por último, acometería algunas medidas muy importantes para mejorar la transparencia y la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.
