La agencia de calificación Moody’s ha analizado los principales riesgos que acechan al sector inmobiliario en Europa, en un momento de severo impacto por la invasión rusa de Ucrania en las economías globales.
Para la agencia de calificación, el negocio inmobiliario, que se habían convertido en un valor refugio para muchos inversores, cuenta con dos amenazas como son el aumento de los tipos de interés y el deterioro en la confianza de los inversores.
«La valoración de los activos inmobiliario corren el riesgo de corregir a medida que aumenten las tasas de interés», señalan en su último informe sobre el sector inmobiliario en Europa consultado por Brainsre.news.
Desde Moody’s entienden que una subida de tipos provocará un incremento del valor de la deuda. No obstante, recuerdan que la inversión inmobiliaria sigue estando fuerte frente a otras alternativas: «La prima de rentabilidad en el sector inmobiliario, en comparación con los bonos, sigue siendo el apoyo de un aumento en las valoraciones. Sin embargo, dado que los tipos de interés han comenzado aumentar, reduciendo la prima, esto hace que los valores de los inmuebles, y como resultado, las relaciones deuda/activo, sean más vulnerables a caídas».
Así, a pesar de estas incertidumbres, la agencia de rating apunta en positivo: «Las inmobiliarias tendrán liquidez suficiente para cubrir todas las salidas de caja, en 2022, sin tener que acceder a nuevas fuentes de financiación. Además, muchas compañías podrán optar por conservar una parte del flujo de efectivo operativo, en lugar de distribuirlo entre los accionistas o reducir el capital».
Además, por como se configura el mercado inmobiliario, las empresas no notarán estas consecuencias de forma inmediata, en este primer semestre; aunque desde la agencia de calificación sí anticipan una caída en las transacciones. De momento, durante el primer trimestre de este ejercicio 2022, el volumen de inversiones inmobiliarias en Europa alcanzó los 70.000 millones de euros, según Savills, un 20% más que en el mismo periodo de 2021.
En el caso de las compañías inmobiliarias, en el informe recalcan que deberán enfrentarse a peores condiciones de acceso a deuda, algo que ha sido progresivo, a medida que los bancos centrales comenzaron a anunciar el retiro de estímulos.
Por tipología de activos
En el caso de las oficinas, Moody’s señala que sufrirán una reducción de las rentas, a la par de la desaceleración del crecimiento económico. La indexación a inflación de los contratos servirá para paliar grandes caídas en los alquileres.
Los activos de hoteles y retail son otros de los grandes perjudicados por la caída de la confianza de los consumidores; aunque, sin duda, Moody’s coloca a los promotores y desarrolladores de proyectos como el eslabón más débil de la cadena. Estos últimos tendrán que enfrentarse al aumentos del coste de los materiales, a la crisis de suministros y al aumento en el precio de la energía.
En el otro lado de la balanza, logística y residencial son los sectores que mejor aguantarán las incertidumbres, con un rendimiento superior a la media y la demanda sólida.
Invasión de Rusia a Ucrania
Si en el caso del impacto del cambio en los tipos de interés, Moody’s prevé un impacto, sobre todo, en alguna tipología de activos, por el contrario, la guerra en Ucrania no parece que vaya a tener correlación directa con el Real Estate.
Así, la invasión de Rusia a Ucrania no debilitará a inversores en mercados limítrofes, al menos más que a sus homólogos europeos. La agencia norteamericana cree que se trata de un conflicto local, sin repercusiones al exterior, ni siquiera en las exportaciones de materias primas.
En caso de que la situación cambiase a peor, tendría graves consecuencias para el mercado del crédito. Entonces, la guerra sí tendrá una influencia sobre el segmento residencial europeo, con un aumento de la demanda, a consecuencia de los refugiados que emigren a países de la Unión Europea.
