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Así influirá la subida de los tipos de interés al sector inmobiliario en 2022

La subida de los tipos de interés acecha al sector inmobiliario y a la economía general, después de un largo ciclo con ellos bajos.

Así influenciará la subida de los tipos de interés al sector inmobiliario en 2022

Europa arrastra casi seis años con los tipos de interés al 0,00%. Esto, sumado a un repunte fuerte de la inflación, en 2021, del 5,3%, comienza a despertar las primeras sirenas de un hipotética subida de los tipos de interés. No solo son sirenas, porque la Reserva Federal de los Estados Unidos ya ha avisado que los subirá en marzo y el Banco de Inglaterra ya lo hizo en diciembre del pasado año.

En el mercado se da por hecho que, de forma casi paralela, la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, copiará lo que haga su homólogo estadounidense, Jeremy Powell. Otra cosa, es lo que hagan otras economías como la nipona o la china, que se rigen por un sistema económico diferente.

Mikel Echavarren, CEO Colliers, no cree que el BCE vaya a reaccionar con fuerza: «El Banco Central europeo no puede tomar drásticas medidas respecto a sus tipos de interés que pudieran afectar a los tremendos volúmenes de deuda pública que han incrementado sus socios». El Banco Central europeo no reaccionará de una forma tan agresiva como la Reserva Federal, y por tanto no esperamos que en los próximos 36 meses se produzca una disrupción significativa frente a las políticas que ha mantenido hasta ahora», añade.

Al hilo de este asunto, Pedro Gete, profesor y director del departamento de Finanzas de IE University, asegura que la subida de tipos será aún limitada: «Los tipos están subiendo, pero es que venimos de unos niveles bajísimos, distorsionados por las intervenciones. Sin embargo, los tipos no tienen mucha capacidad de subir por un tapón que existe que es la deuda pública. Las subidas de tipo ahora tienen muy poco recorrido hasta que no se solucionen las deudas públicas creadas por el Covid”, señala Gete durante su intervención en el evento de Madrid Oportunidades de Futuro, organizado por Savills.

La pregunta que se realiza el inversor inmobiliario es: ¿Qué ocurrirá en el inmobiliario si suben los tipos? Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, explica: «Subirían las cuotas hipotecarias y sería algo más difícil comprar vivienda para el usuario y podría disminuir el número de compraventas. En los mercados de inversión (locales, oficinas y naves), una subida de los tipos de interés suele estar asociada a una mayor exigencia de rentabilidad lo que, a igualdad de rentas, se traduce en una disminución de los precios de compra».

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Curva tipos de interés en Europa. Fuente: Banco Central Europeo

¿Cómo influenciará la subida de los tipos de interés al mercado de la inversión?

El punto número uno que destaca Germán Pérez Barrio es las dificultades de financiación para inversores y patrimonialistas: «Tendrían más problemas en financiar sus inversiones a igualdad de rentas de alquiler. Como no es probable que las rentas suban en locales y oficinas, el resultado será un menor número de transacciones y una bajada de precios de compra en estos mercados».

En el caso de las promotoras, el presidente de UVE Valoraciones cree que les afecta «relativamente poco porque tiene un efecto bastante limitado en sus costes». «La subida de los costes de construcción ha tenido un impacto mucho mayor en sus cuentas de resultados y no ha impedido que las promociones se sigan realizando. La mayor amenaza no viene de los costes de financiación para el promotor sino del posible efecto sobre la demanda de vivienda por parte de los compradores. Lo único que asusta a los promotores de vivienda de una subida de tipos de interés es que disminuyan las ventas«, añade.

Por su parte; el consejero delegado de Colliers no cree que el residencial se verá afectado: «Un incremento de los tipos de interés en los próximos años no debería afectar significativamente al mercado residencial en un contexto en el que la inflación se mantenga entre el 2% y el 3%, lo que significa que los tipos de interés reales seguirán siendo negativos».

A pesar de este inconveniente para las compañías promotoras, no se descarta que sea positivo. «Es probable que una subida de los intereses aumentaría el apetito de prestar capital de los bancos. El coste de la financiación para los promotores es menos importante que la cantidad financiada y es posible que una subida de tipos llegara a beneficiarles en este sentido», analiza Pérez-Barrio.

El profesor Gete concluye: «Creo que va a seguir la tracción importante en la inversión inmobiliaria porque la subida de tipos va a ser muy leve”.

Financiación alternativa y crowdfunding

A pesar de que la financiación alternativa tiene unos intereses mucho mayores a la financiación clásica, el presidente de UVE no considera que esto tenga que cambiar: «La subida de los tipos de interés suele estar acompañada con aumentos de exigencia de rentabilidad en todas las inversiones, con lo que el diferencial de intereses podría mantenerse».

Según Pablo Barriopedro, responsable inmobiliario del crowdfunding Fellow Funders, la financiación alternativa crecerá: «La financiación alternativa podría ganar competitividad frente a la bancaria por tener todavía margen para mantener sus tipos».

«Una subida de tipos de interés afectaría tanto al equity-crowdfunding como al crowdlending pero de forma diferente, ya que al primero le restaría rentabilidad a sus proyectos y obligaría a los promotores a ajustarse más en sus retribuciones por la gestión, mientras que el crowdlending podría verse beneficiado frente a la deuda bancaria tradicional, ya que sus condiciones son menos restrictivas a la hora de conceder préstamos y la financiación alternativa podría reducir su gap frente a este tipo de préstamos tradicionales», añade.

«Cuando los tipos suben las acciones suelen bajar, y en ese sentido es posible que los fondos –que también son financiación alternativa– se fijen más en el inmobiliario para obtener rentabilidades atractivas. Pero es verdad que estamos especializados en residencial y en proyectos que, por tamaño, no están tanto en el radar de los fondos», señalan desde Urbanitae.

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