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El mercado de retail se prepara para una ola de desinversión

Las desinversiones en el mercado español de retail se van a producir tras ajustar sus valoraciones en un 30% desde 2018, según EY.

centro comercial savills

Durante los últimos meses, el mercado de centros comerciales en España ha evolucionado de manera positiva, según los datos del informe anual ‘The Retail Property Telescope‘, elaborado por el equipo de Estrategia y Transacciones de EY.

El informe establece que, a pesar del descenso en la confianza del consumidor debido a un escenario económico adverso, caracterizado por la elevada inflación y el aumento de los tipos de interés, las ventas y afluencias de los proyectos prime se acercan e incluso superan los niveles de 2019.

De hecho, los centros comerciales de categoría prime, aquellos con una afluencia anual superior a los seis millones de visitantes y unas ventas por metro cuadrado superiores a los 3.500 euros al año, han experimentado un aumento del 7,7% en sus rentas brutas en el último ejercicio. Además, han reducido sus descuentos en un 61%, lo que ha resultado en un incremento del 15% en sus rentas netas durante los últimos 12 meses.

Este comportamiento positivo también se ha extendido a los centros comerciales de segunda categoría, cuyas ventas anuales por metro cuadrado oscilan entre los 2.500 y los 3.500 euros. En estos centros, las rentas brutas han aumentado un 6,6%, mientras los descuentos temporales se han reducido en un 31%.

No obstante, el informe advierte de la necesidad de reposicionar una gran superficie alquilable ocupada en la actualidad por operadores de moda y complementos con grandes problemas de continuidad debido a su elevada tasa de esfuerzo. Según el análisis de EY, el 42% de la superficie bruta alquilable de los centros comerciales, ocupada por negocios de moda y complementos, supera la demanda existente.

De allí la necesidad de reposicionar el 40% de este espacio para transformarlo en nuevas categorías comerciales. Entre las opciones que destaca el informe se encuentran servicios hospitalarios, oficinas, centros de estudio, investigación y guarderías.

Al respecto, Javier García-Mateo, socio responsable de real estate del área de Estrategia y Transacciones de EY, ha destacado «la necesidad de reconvertir hasta un tercio del parque comercial español, apostando por nuevos usos que integren de forma óptima las necesidades de la población actual. Regiones como Aragón, Galicia, Murcia o Madrid presentan un exceso de oferta que no será sostenible a medio plazo si los propietarios no apuestan por la reconversión y pactan con la iniciativa pública programas de cooperación».

Adicionalmente, el informe señala que el mercado de inversión internacional ha crecido con fuerza durante los últimos 12 meses, alcanzando los 160.000 millones de euros y superando el volumen transaccional registrado en 2018.

«En España, estamos aún muy lejos de los 5.800 millones de euros transaccionados en 2018, los apenas 2.400 millones invertidos en 2022 y los casi 300 millones transaccionados en lo que llevamos de 2023. Sin embargo, una vez que el performance de los inmuebles ha vuelto a situarse en niveles prepandemia, los principales propietarios que habían planificado rotar sus carteras entre 2020 y 2022 consideran que ya no es posible esperar más tiempo para desinvertir y prevén hacerlo de forma ordenada hasta colocar cerca de 7.400 millones en activos entre 2023 y 2025″, apuntan desde EY.

Finalmente, el informe establece que los bancos españoles y extranjeros están dispuestos a refinanciar los proyectos de retail existentes ante un escenario de cambio de control, mediante el cual puedan reequilibrar la rentabilidad y el riesgo que asumen en el momento actual.

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