En 2022, el mercado de la logística bajó un 10% en los seis mercados europeos principales, pero se mantuvo por encima de su promedio en cinco años. El volumen total de 27 millones de metros cuadrados se compara bien con la excepcional cifra registrada en 2021, según ha informado la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
Craig Maguire, responsable de logística europea de la consultora, ha explicado que «hubo un crecimiento económico suficiente para apuntalar los mercados de ocupantes, mientras el take up disminuyó en algunos países, pero no en todos. La demanda de espacio creció entre arrendatarios que buscan ganancias de eficiencia. Los cambios estructurales en los patrones de gasto de los consumidores continuaron favoreciendo la penetración del comercio electrónico, perpetuando la necesidad de espacio logístico. Los tiempos de construcción y la disponibilidad de terreno dictan el equilibrio del mercado en áreas donde la tasa de desocupación está muy por debajo de la media europea del 4%. Los nuevos desarrollos siguen siendo insuficientes para satisfacer la demanda; sin embargo, se están lanzando pocos desarrollos especulativos».
En España, el take up creció en un 8%, hasta los 2,3 millones de metros cuadrados. El mercado alcanzó un nuevo récord histórico de transacciones en 2022 y logró uno de los más fuertes rendimientos en Europa. La actividad se vio estimulada por el comercio electrónico y los comercios de alimentación. Las bajas tasas de desocupación están generando las condiciones para el crecimiento de los alquileres.
La inversión registró su segundo nivel más alto
El volumen de inversión disminuyó un 19% en 2022, aunque alcanzó los 56.000 millones de euros, casi 15.000 millones por encima de la media anual del periodo 2017-2020.
«Tras cinco años de excelentes volúmenes de inversión, el mercado continúa atrayendo compradores. No obstante, el mercado de inversión se ve desafiado por la creciente escasez de stock, además de los grandes cambios en el trasfondo macroeconómico y financiero», ha apuntado Maguire.
La normalización de la política monetaria global llevó los tipos de interés de vuelta a sus niveles previos a la crisis financiera en menos de seis meses. La prima de riesgo se redujo significativamente con fuertes incrementos en las tasas de interés a 10 años. El rápido reajuste creó discordancias en los precios entre compradores y vendedores, y la logística fue el más expuesto de los sectores inmobiliarios. La congelación de la inversión condujo al rápido aumento de las yields de la logística.
Puede que haya más aumento de las yields en el futuro, al menos hasta que cesen los incrementos de los tipos de interés. Gran parte del aumento de las yields de unidades prime puede haber ocurrido ya, aunque para unidades secundarias más marginales es probable que los precios queden sujetos a amplias negociaciones durante 2023.
En España, la inversión cayó en un 40% en 2022, pero continuó por encima de la media de cinco años. La disminución del mercado en el último trimestre condujo al gran aumento de la prime yield en 95 puntos básicos.
