La ocupación de mercados de oficinas en Europa se mantiene sólida, pese a la debilidad de la coyuntura económica. Sin embargo, la escasez de oferta, especialmente de espacio moderno, sigue justificando los niveles de alquiler, con un mayor crecimiento de los alquileres prime en París, Estocolmo, algunos centros alemanes, el Reino Unido y el sur de Europa, durante el cuarto trimestre de 2024.
De hecho, en los últimos 12 meses casi todos los principales mercados europeos de oficinas han registrado aumentos de los alquileres prime. Persiste la tensión competitiva por el escaso stock de alta calidad en ubicaciones accesibles, lo que refleja la actual polarización de la demanda de oficinas, que será una característica permanente del mercado en un futuro previsible.
Aunque las tasas de desocupación del mercado han aumentado en general en los últimos 12-18 meses en toda la región, las tasas de desocupación de espacios de Grado A siguen siendo significativamente más bajas y la desocupación general consiste cada vez más en stock de menor calidad o incluso obsoleto. Se prevé que los flujos de oferta disminuyan significativamente a partir de este año, con un descenso de las incorporaciones netas desde el 1% del stock en los últimos tres años hasta aproximadamente el 0,6-0,7% este año y los siguientes.
Esta limitación de la oferta se debe a la falta de proyectos iniciados durante la pandemia, así como al impacto de los elevados costes de financiación y construcción. Aunque los costes de financiación están disminuyendo, las previsiones actuales no indican un fuerte resurgimiento de la construcción de oficinas. Además, cualquier aumento de la actividad promotora sólo afectaría a los niveles de oferta a medio plazo, debido a la duración de los procesos de planificación, aprobación y construcción.
Los alquileres industriales y logísticos prime se mantuvieron prácticamente sin cambios durante el trimestre, y solo algunos mercados mostraron un crecimiento, a menudo atribuible a la entrada en el mercado de una nueva generación de activos que establecieron nuevos alquileres de referencia. Prevemos que el crecimiento de los alquileres en el sector de oficinas se sitúe en torno al 3% anual hasta 2025 y 2026, dado que la demanda sigue estando bien respaldada por el crecimiento estructural del comercio electrónico, la reorganización de la cadena de suministro y las empresas que buscan inventarios para mejorar la resistencia de la cadena de suministro.
Al mismo tiempo, los arrendatarios se interesan cada vez más por una oferta moderna, con un pequeño pero creciente problema de envejecimiento del parque en determinados mercados y un creciente interés por características como el suministro de energía renovable y las comodidades para los empleados. Por el lado de la oferta, ha aumentado el desarrollo especulativo, pero los costes de construcción más elevados y los entornos de planificación restrictivos siguen limitando los proyectos y mantienen los bajos niveles de vacantes actuales.
A pesar de la normalización de la inflación, el mayor crecimiento de los salarios y la solidez del gasto de los hogares, se prevé que las condiciones del sector minorista sigan siendo difíciles. La confianza de los consumidores de la eurozona se deterioró durante el cuarto trimestre de 2024 y ahora se muestran más cautelosos. Esto, junto con la competencia de las ventas online, supondrá una presión continua sobre las ventas en tienda físicas y, a su vez, mantendrá elevadas tasas de desocupación de superficies comerciales. Además, los minoristas se enfrentan a una presión sobre los márgenes debido al aumento de los costes de personal. A pesar de estas consideraciones, es probable que los niveles de alquiler de muchos establecimientos comerciales hayan tocado fondo y, en consecuencia, nos mostramos menos cautelosos con las perspectivas, aunque seguimos siendo muy selectivos con respecto a los segmentos. Esperamos que los parques comerciales con una baja exposición a la moda, así como los formatos de venta al por menor, incluidos los supermercados, sean capaces de proporcionar flujos de caja ligados a la inflación resistentes.
En cuanto a los mercados de capitales, las encuestas a los inversores han registrado nuevos aumentos en la confianza en los últimos tres meses, por ejemplo, los indicadores del Consenso INREV (Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados, por sus siglas en inglés) de diciembre muestran que la evaluación de los inversores sobre la liquidez de la inversión y las condiciones de financiación han mejorado aún más, mientras que se mantiene una evaluación positiva de las condiciones del mercado de arrendamiento.
Las cifras preliminares de MSCI RCA muestran que en Europa se negociaron 45.000 millones de euros en el cuarto trimestre de 2024, lo que supone un aumento del 20% con respecto al tercer trimestre de 2024, aunque hay que señalar que el volumen absoluto sigue siendo bajo. La renovada liquidez, sin embargo, crea más certidumbre sobre la fijación de precios, y esperamos que los diferenciales entre precios de compra y venta se reduzcan aún más y que la liquidez del mercado siga mejorando a lo largo del año, con un mayor número de oportunidades de revalorización en el mercado y una actividad respaldada por la disminución de los costes financieros.
Analizando más a fondo los precios, la media no ponderada del Monitor de Rentabilidad Mensual de CBRE, que abarca los 13 mayores países europeos (incluido el Reino Unido, pero excluida la CEE), se mantuvo en gran medida estable en todos los sectores principales en el segundo y tercer trimestres 2024. Sin embargo, en el cuarto trimestre de 2024 empezaron a aparecer casos de contracción de los rendimientos, de entre 5 y 25 puntos básicos.
Estos movimientos se observaron en determinados sectores de logística, oficinas prime, almacenes minoristas y sectores como el de viviendas multifamiliares y para estudiantes. Las mejoras también se pusieron de manifiesto en los datos de Green Street sobre precios de transacciones en Europa, que aumentaron un 1,8% en 2024, aunque esta trayectoria se estancó en el cuarto trimestre de 2024, con un crecimiento de sólo el 0,2% registrado en el trimestre. Las valoraciones se están poniendo al día con los precios de mercado, aunque esta dinámica es desigual, con mercados como el Reino Unido, los Países Bajos y la región nórdica mostrando el reajuste más rápido y los mercados DACH (Alemania, Austria y Suiza) rezagados.
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras y pueden no repetirse. El valor de las inversiones y los ingresos derivados de las mismas pueden disminuir o aumentar, y es posible que los inversores no recuperen las cantidades invertidas originalmente. Las previsiones deben considerarse ilustrativas de las tendencias. Las cifras reales diferirán de las previsiones.
Artículo de opinión escrito por Oliver Kummerfeldt, director de análisis inmobiliario europeo de Schroders Capital
