El mercado inmobiliario comercial europeo entró en pausa en el primer trimestre de 2023. El endurecimiento de la política monetaria, el aumento de la inflación y las crisis bancarias europea y estadounidense lastraron la actividad inversora.
Aunque el contexto actual está ralentizando el ritmo de las transacciones y empujando a algunos inversores a adoptar una actitud de espera, también está creando oportunidades para los inversores con altos patrimonios, que pueden crear valor a través de los alquileres o mejorando las prestaciones -en particular las características medioambientales- de los activos, y para los inversores globales oportunistas.
Los segmentos de mercado caracterizados por una escasez estructural de oferta o más inmunes a los ciclos económicos están atrayendo la atención de los inversores. Entre ellos figuran la sanidad, el turismo y activos residenciales gestionados.
Descenso interanual del volumen de inversión
El mercado inmobiliario europeo atraviesa un periodo de ajuste. Los inversores, deseosos de posicionarse en el nuevo contexto macroeconómico y financiero, tratan necesariamente de establecer nuevos puntos de referencia. En Europa, el volumen de inversión inmobiliaria comercial cayó un 63% interanual, situándose en 26.500 millones de euros en el primer trimestre de 2023. Además, también aumentó la proporción de inversores globales (frente a los europeos), que buscaban aprovechar los niveles de precios.
En general, todas las clases de activos y mercados registraron un descenso de los volúmenes de inversión. No obstante, destacaron los activos de diversificación, dado su perfil más defensivo. Por ejemplo, el volumen de inversión en el sector inmobiliario sanitario europeo durante los últimos doce meses hasta marzo de 2023 disminuyó, situándose en 9.500 millones de euros, aunque por encima de su media a largo plazo.
Reino Unido y Alemania siguen siendo los mercados inmobiliarios europeos más dinámicos a pesar de las caídas respectivas del volumen de inversión del 68% y el 71% interanual, respectivamente. Irlanda, Bélgica y Francia, por su parte, son los más resistentes, registrando descensos inferiores al 30%.
Estabilidad general de los rendimientos de las oficinas prime
La tendencia al alza de los rendimientos inmobiliarios de las ubicaciones periféricas continuó moviéndose en un rango de 25 a 50 puntos básicos en toda Europa en el primer trimestre, mientras que los rendimientos de las oficinas prime se mantuvieron estables, en líneas generales. París, Londres y las principales ciudades alemanas (Berlín, Hamburgo, Múnich y Fráncfort) siguen ofreciendo rendimientos inferiores al 4%, mientras que las ciudades regionales (por ejemplo, Lille) ofrecen rendimientos en torno al 4,5%.
La elevada inflación y el crecimiento del valor de los alquileres, apoyados por la escasa desocupación en los lugares céntricos, deberían contribuir a compensar el efecto de la subida de los tipos de interés sobre el valor de los activos inmobiliarios de primera calidad.
Ocupación y oferta en los mercados europeos de oficinas
Con las empresas afectadas por el aumento de los costes energéticos, la inflación salarial y los mayores costes de inversión, el mercado europeo de alquiler se ralentizó en el primer trimestre de 2023, con un descenso de la ocupación del 4% en los últimos doce meses y un aumento de la oferta inmediata del 6%. Dada la casi ausencia de transacciones superiores a 5.000 metros cuadrados, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario europeo de oficinas descendió significativamente. Las nuevas formas de trabajar y la consiguiente racionalización de los locales de oficinas están contribuyendo a un aumento de la oferta, sobre todo de activos secundarios.
La oferta global de oficinas en la mayoría de las capitales europeas sigue siendo abundante, pero de baja calidad, ya que no cumple las expectativas de los inquilinos en términos de centralidad, adaptabilidad y normas técnicas.
Polarización del mercado
La polarización de los mercados de alquiler sigue acelerándose. Los usuarios se inclinan por activos de calidad, sobre todo en términos de criterios energéticos. Prefieren las ubicaciones centrales que les permiten beneficiarse de nuevas modalidades de trabajo para retener y atraer talentos, al tiempo que mejoran su huella de carbono. El futuro de los activos secundarios en zonas periféricas, donde la oferta abunda, plantea interrogantes, mientras que la concentración de la demanda en ubicaciones céntricas, de fácil acceso para todos, no permite renovar la ya limitada oferta.
En general, las tasas de activos inmobiliarios vacíos están aumentando en todos los mercados europeos. Sin embargo, la magnitud del aumento varía considerablemente de un país a otro. La tasa de desocupación en Alemania es aceptable e incluso baja, mientras que en países periféricos como España, Irlanda e Italia supera el 10%. Hay una gran discrepancia en las tasas de disponibilidad en los distritos centrales de negocios frente a las ubicaciones periféricas. Como es natural, los alquileres están bajando en las ubicaciones periféricas, donde hay un exceso de oferta, y experimentando una presión al alza en las ubicaciones céntricas.
Los requisitos de sostenibilidad de los usuarios se reflejan en los niveles de alquiler.
Artículo de opinión escrito por Virginie Wallut, directora de Investigación Inmobiliaria e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers
