169 socimis cotizan ya en los mercados españoles a cierre de junio, diez más que en diciembre de 2025. La capitalización agregada sube un 16,4%, hasta 33.954 millones de euros, y el valor total de los activos alcanza los 52.337 millones, un 4,74% más que a cierre de 2025. Son cifras de un mercado que crece, y que además crece a buen ritmo: el semestre registra un 50% más de incorporaciones que el mismo periodo de 2025.
Pero conviene mirar el detalle antes de sacar conclusiones fáciles. Según nuestro informe, el valor de los activos incorporados este semestre, 1.175 millones de euros, es un 17% inferior al del primer semestre de 2025. El tamaño medio de las operaciones baja, no porque el mercado pierda fuelle, sino porque cambia de perfil: frente a las socimis generalistas de las primeras hornadas, las que llegan ahora traen un enfoque sectorial definido —residencial en alquiler, logística, oficinas prime, hoteles, activos alternativos, incluso centros de datos—. Dos de las doce nuevas, Nextlog y Trajano II, se incorporan directamente sin cartera, concebidas para invertir después. Esta es una nueva tendencia a seguir. Salir con el mínimo de activos, y posteriormente, una vez cotizado, continuar incorporando capital y activos. Eso también es una forma de madurez.
El mapa por mercados también se mueve. BME Scaleup concentra 5 de las 12 altas y recibe además las dos migraciones procedentes de BME Growth, que no registra ninguna incorporación nueva pese a seguir siendo el mercado con más socimis (55). Euronext Access suma 3 altas y Portfolio Stock Exchange, 4. En ampliaciones de capital, el semestre cierra con 13 operaciones por 104,9 millones de euros, un 25,8% más que en el 1S 2025, con BME Growth aportando el 76% del capital captado pese a no tener incorporaciones nuevas, y BME Scaleup concentrando el mayor número de operaciones.
Por capitalización, el mercado continuo es el que más crece en términos relativos (+28%, hasta 13.342 millones), seguido de BME Scaleup (+15,1%), Portfolio Stock Exchange (+10,9%) y BME Growth (+10,5%). Es una lectura interesante para quienes seguimos de cerca la arquitectura de mercados en España: el crecimiento no se concentra en el segmento de entrada, sino que se reparte de forma razonablemente homogénea entre los distintos escalones del ecosistema, desde el más accesible hasta el más exigente en términos de gobierno corporativo y transparencia. Es exactamente el comportamiento que cabría esperar de un mercado que empieza a funcionar como un continuo real, y no como compartimentos estancos.
«Cuando la Unión Europea elige la socimi como vehículo preferente para canalizar fondos destinados a vivienda social y asequible, está reconociendo algo que en este sector sabemos desde hace tiempo: la estructura funciona»
— ANTONIO FERNÁNDEZ, PRESIDENTE DE ARMANEXT
Por composición de la inversión, el segmento Living sigue siendo el que marca el paso, con cerca del 44% del volumen total, apoyado en un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que no da señales de corregirse en el corto plazo. El resto del mercado se mueve con matices propios de cada ciclo: oficinas en recuperación progresiva pero selectiva, con el capital concentrándose en producto prime; retail sostenido por el buen comportamiento del consumo y de los grandes centros y parques comerciales; hoteles beneficiándose de un turismo internacional que no da tregua; y logística manteniendo un recorrido positivo de fondo, ligado a la consolidación del comercio electrónico y a la reorganización de las cadenas de suministro. Para quien lleva años estructurando vehículos de inversión inmobiliaria, esta dispersión sectorial es una buena noticia: reduce la dependencia de un único ciclo y da más sentido a la especialización que estamos viendo en las nuevas incorporaciones.
De fondo, dos factores explican el impulso: la normalización de los tipos de interés, que ha permitido cerrar operaciones aplazadas durante los ejercicios anteriores, y el regreso del capital institucional internacional. A eso se suma un episodio con recorrido de política pública: el éxito de la convocatoria de vehículos InvestEU para vivienda asequible, con 676 millones movilizables, ampliables hasta 850, que se canalizarán en buena parte a través de estructuras socimi. No es un dato menor. Cuando la Unión Europea elige la socimi como vehículo preferente para canalizar fondos destinados a vivienda social y asequible, está reconociendo algo que en este sector sabemos desde hace tiempo: la estructura funciona, es transparente y permite trazar el capital de principio a fin. Eso tiene valor regulatorio, y también lo tiene de cara al inversor institucional que necesita reportar con rigor el destino de sus fondos.
De cara al segundo semestre, si el entorno macroeconómico mantiene la estabilidad actual y no hay sobresaltos regulatorios, España tiene delante uno de sus mejores semestres para consolidarse como referencia europea en inversión inmobiliaria cotizada. La entrada de los grupos familiares, más granulados y más estables inician la siguiente etapa de crecimiento de estos vehículos.
