La reconversión de edificios se consolida como una solución para resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial o la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente. Además, la transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican. Esto según datos de la consultora CBRE, que ha lanzado su nueva iniciativa Multistrategy focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial.
En la última década, CBRE ha identificado más de 150 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019. Casi el 90% se localizan en Madrid y Barcelona, y el 80% han tenido como uso final Living (54%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y hoteles (25%). En superficie, en estos diez años cerca de 220.000 m2 han cambiado de oficinas a Living y 164.000 m2 de oficinas a hoteles.
El análisis de la compañía revela que en Madrid existen actualmente 308 edificios de oficinas calificados con grado C o de una menor calidad. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia. En concreto, dentro de la M-30, se identifican 185 edificios grado C, que no son multipropiedad, uno de los factores que puede dificultar la reconversión, y que suman casi 800.000 m2 de superficie sobre rasante. Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela concentran la mayor parte de esta superficie.
Polarización entre tipos de activos y ubicación
De igual forma, CBRE detecta una «enorme polarización» entre los distintos tipos de activos y su ubicación, especialmente en el segmento de oficinas, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos activos que cumplan con los estándares de los ocupantes. De hecho, la tasa de disponibilidad varía considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades, una diferencia que también se observa según el tipo de edificios.
Tomando como referencia Madrid, en aquellos edificios de grado A la tasa de disponibilidad es mínima, situándose en un 2,3%. La disponibilidad cae al 2,1% en CBD. En paralelo, la disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 11,7% y los valores en los mercados de CBD y centro ciudad están por debajo del 5,3%.
Al respecto, María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, ha señalado que «es necesaria aún una corrección en los precios que haga viable la transformación a un nuevo uso. Las bajas tasas de disponibilidad en los edificios de mayor calidad reflejan el interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios. Es en aquellos más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad donde vemos una oportunidad de reconversión a otros usos».
Además, ha añadido que «no obstante, se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso. Es clave el impulso de las administraciones desde el punto de vista normativo permitiendo la flexibilización de usos».
Administraciones públicas en la flexibilización de los usos
Según datos de la consultora, solo en Madrid se han invertido 200 millones en la compra de activos que se van a transformar para cambio de uso. Asimismo, en previsión de CBRE, la tendencia de transformación de edificios seguirá al alza, pero es necesario contar con el impulso de las administraciones públicas en la flexibilización de los usos.
«Es necesaria la colaboración público privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La reconversión en según qué zonas y en determinados casos, puede ser la mejor alternativa ante un mercado cada vez más polarizado en el que los edificios que no aspiren a los estándares más altos de calidad pierdan protagonismo en favor de aquellos que cumplen con las demandas de los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG«, subraya Mayoral.
Finalmente, el informe de CBRE defiende que los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, haciéndolos más competitivos, sino también en la revitalización de zonas y con ello de ciudades, volviéndose más atractivas para atraer talento e inversiones.
«La combinación de usos resulta en ciudades con una mayor capacidad de respuesta a las necesidades de los ciudadanos. Por eso, la reconversión de edificios se enmarca en la transformación de barrios en su conjunto en zonas de usos mixtos mejor integradas. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo», concluye Mayoral.
