Madrid debería duplicar ambas vertientes: la rehabilitación de la vivienda y la construcción de obra nueva. La escuela de negocios Real Estate Business School (REBS) presentó ayer la 34ª edición del informe Pulsímetro Inmobiliario, que insiste en la urgencia de poner fin a la falta de stock ante la presión de la demanda y la tensión de los precios.
«Es importante construir más, o los precios irán subiendo mientras la demanda lo siga pagando», alertó José Antonio Pérez, profesor de REBS. En su opinión, «esta tendencia va en contra de la puesta en marcha de viviendas asequibles».
Según el informe, el mercado residencial se resiste a superar la cifra de viviendas terminadas debido al complejo contexto que atraviesa la construcción. Actualmente, el sector se ve afectado por diversos factores: la falta de mano de obra disponible, el aumento en el coste de los materiales y el aumento en el coste de la energía.
Según Pérez, hasta agotar todo el stock del producto inmobiliario terminado, «las compraventas de obra nueva continúan superiores, con mayor presión de la demanda sobre la oferta, generando a su vez una aceleración de compraventas y precios en segunda mano, y alquileres».
El reto, según el profesor, es «solventar esta problemática mediante la colaboración público-privada, hasta conseguir al menos dos viviendas disponibles cada cincuenta ocupadas: por barrios, zonas conectadas por transporte público, para llegar a tiempo a los centros de trabajo, con conectividad suficiente para teletrabajo, entre otras».
Por otra parte, el mercado de segunda mano sigue al alza en número de operaciones y en precio, en todas las gamas de producto y zona. Para 2023, el informe prevé que las operaciones superen las 605.602 unidades, con unos precios medios en crecimiento de un dígito. Dada la escasez de obra nueva, estas viviendas, deben ser «rehabilitadas y adaptadas a las necesidades de la demanda solvente que las compra, con financiación o sin ella», apuntó el experto.
Según el informe, tras el 20-21 y 22, «la mayor ralentización en el crecimiento sostenido de los indicadores inmobiliarios se espera en la concesión de hipotecas, ante la subida de tipos de interés y merma de renta disponible en los clientes que las soliciten, ante la subida general de la inflación».
Crecimiento sostenible en Madrid
Para la capital, el Pulsímetro Inmobiliario augura un «crecimiento sostenible». La ciudad necesita duplicar la construcción de vivienda nueva y de rehabilitación «para evitar mayor tensión en los precios, ante una demanda mayor que la oferta, sin olvidar que hay que fabricar más vivienda asequible en colaboración con la administración pública y con las entidades financieras», explicó Pérez.
Se debe, según el experto en el ámbito inmobiliario a que «por cinco euros por metros cuadrados y por mes, se remunera al capital financiero necesario para construir un metro cuadrado de vivienda, según código técnico de la edificación y normas aplicables».
¿Previsiones para 2023? En Madrid, REBS prevé 18.302 unidades de obra nueva y otras 72.799 operaciones en segunda mano, siendo financiadas vía hipotecaria más de 80.000, «porcentaje nada habitual de hipotecas sobre compraventas fuera del mercado madrileño», señaló el profesor de REBS.
¿Qué ocurre en el mercado de la vivienda en otras grandes ciudades como Málaga?
Otro de los focos del Pulsímetro Inmobiliario está puesto en Málaga. Otra jornada similar, celebrada el pasado 9 de febrero en la capital de la Costa del sol, esta vez en colaboración al Ayuntamiento de Málaga y la Feria Inmobiliaria MIPIM, la escuela de negocios y Suba Homes, debatió Cómo hacer compatible la vivienda social con la premium.
Según la conclusión del debate, para hacer compatible la vivienda social con la premium se tiene que hacer a través de la construcción de proyectos mixtos. Este formato puede ayudar a garantizar que los proyectos de viviendas asequibles sean financiados y también puede ayudar a integrar a las personas con diferentes niveles de ingresos en una misma comunidad. Otra forma sería mediante incentivos fiscales y programas de ayuda para los desarrolladores que construyen viviendas asequibles.
Lo que falta, en su opinión, es desarrollar «el plan para las personas y no para la vivienda».
Según el profesor de REBS, si no somos capaces de duplicar la cantidad de viviendas construidas en Málaga, en los más de cien pueblos que componen la provincia, no vamos a avanzar con una demanda que nos presiona y cada día viene más exigente”.
En el caso malagueño, Pérez señaló que «para que se vaya aumentando la producción de viviendas, tenemos que conseguir que estas sean más asequibles». Tras el evento, el profesor de REBS explica a Brainsre.news cómo podría lograrse ese «crecimiento sostenible» también en Málaga.
Pregunta: ¿Cómo se está desarrollando la vivienda social en Málaga?
Respuesta: Habría que distinguir entre vivienda accesible, asequible y sostenible de promoción privada, tanto de obra nueva como de segunda mano, inferior a 150.000 €, que aglutina más de un tercio de las compraventas, junto a otro tercio hasta 300.000€
Quedando en manos de la Administración publica local y autonómica, el desarrollo de vivienda social para colectivos desfavorecidos, de forma temporal o permanente, según las circunstancias socioeconómicas de cada uno, representando actualmente un porcentaje escaso, de nuevo desarrollo, escaso a todas luces, ante el registro público de demandantes.
Con el Plan Municipal de Vivienda y el Autonómico, junto a la colaboración privada, se debe ir paliando este déficit, máxime con suelo publico a coste cero, vía concesiones administrativas y/o derechos de superficie para vivienda en alquiler temporal o permanente.
P: ¿Y la vivienda premium?
R: Se ve mucho por su altura y transformación del skyline de la ciudad, pero más ruido que nueces, en la escala alta de la estadística, a partir de 900.000€, no llegando al 5% de las operaciones de compraventa.
De cualquier forma la compra de este tipo de viviendas, es equivalente a montar una pyme, por el empleo y cadena de servicios que genera.
Quedando otro tercio de compraventas, aproximadamente. En el tramo 300.000-900.000€, donde según la solvencia, prosperidad, mejoras y distribución del ahorro e inversión de cada uno, se posicionan los cliente por toda la metrópolis malagueña de 100km de costa.
P: ¿Hasta qué punto es compatible actualmente el desarrollo de ambas tipologías de producto residencial en la zona?
R: No solo es compatible, sino condenado a ser necesario, siendo la condición suficiente, el transporte publico en tiempo razonable, para facilitar los desplazamientos de forma eficiente entre las residencias de quien atiende servicios, mantiene y entrega productos en dichas viviendas, junto obviamente, a un parque de viviendas cuya cuota hipotecaria o alquiler, está en equilibrio al ingreso neto mensual, según unidad familiar.
P: ¿Qué tipo de operaciones son las más habituales en el segmento residencial malagueño?
R: Hasta 400.000€ engloba el 80% de las operaciones de compraventa de viviendas, siendo mas de 2/3 en edificios de propiedad horizontal.
P: ¿Y qué tipo de inversores son los que más interés muestran por este mercado?
R: Junto a los minoristas, que compran mas de una vivienda, todos los fondos que aterrizan en Madrid, con origen internacional, y segundo destino Costa del Sol, junto a Málaga Capital. Cada día mejor posicionada en el ranking internacional por su belleza, solidaridad y cosmopolitismo, mas allá de su clima, gastronomía, oferta cultural, deportiva, de ocio, educativa, tecnología o de salud, por su gente, a pesar de la histórica denodada Málaga.
P: ¿Cuál es el punto fuerte y cuál es el punto débil de la vivienda en la provincia?
R: Los más de 50 años desarrollando conceptualmente la Costa del Sol, como un todo metropolitano, es el culmen, sin embargo, aun quedan desarrollos de infraestructuras que permitan la mejor y eficiente conectividad, de esta gran urbe bañada por el Mediterráneo y protegida por los montes de Málaga, que le dan el título de la segunda provincia mas montañosa de España.
P: ¿Cuáles son los principales retos del segmento residencial en Málaga para los próximos años?
R: Para seguir haciendo compatible la dualidad del lujo con la accesibilidad, hay que duplicar la producción de vivienda nueva, junto a potenciar la rehabilitación, haciendo compatible los servicios y movilidad de forma sostenible con el polinomio: turístico, cultural, ocio, deporte, salud y tecnología, ya que los nómadas digitales no han hecho mas que aterrizar.
