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Madrid y Barcelona incorporarán casi 3 millones de m2 de superficie logística en los próximos 24 meses

El informe de Savills destaca el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores y el previsible mayor interés por activos de nueva construcción.

superficie logistica

El mercado logístico español bate récords y, además, se prevé que el sector mantendrá un sólido comportamiento a lo largo de este año, según los datos presentados por Savills en la última de edición de Stock, su informe sobre el sector inmologístico.

El informe destaca el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores y el previsible mayor interés por activos de nueva construcción con credenciales de sostenibilidad frente a activos obsoletos.

Según ha explicado Antonio Montero, Executive Director Head of Logistics en Savills España, “según nuestros datos, el 58 % de los operadores logísticos y el 46 % de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años en Europa, siendo España uno de los mercados más populares para aumentar su huella. Ahora bien, tenemos todavía por delante muchos desafíos y retos que resolver. La demanda pide oferta de calidad, eficiente y sostenible, y la proporción de stock adecuado todavía es reducido para un sector estratégico para la economía que genera riqueza y empleo y que es clave en el desarrollo de las ciudades del futuro”.

Según los datos de la consultora, el pipeline de nuevo stock logístico en los principales mercados para 2022 y 2023 asciende a casi 3.000.000 m2 en Madrid y Barcelona.

Madrid

El stock logístico de Madrid se sitúa en 2021 en 11.315.000 m2 y se espera que en 2022 alcance los 12.335.000 m2. Desde 2015 el stock se ha incrementado en más de 3,8 millones de metros, lo que supone un aumento del 52%.

La tasa de disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 9,3% en relación con el stock actual y alcanza el millón de metros cuadrados. Las zonas con mayor disponibilidad son el Corredor del Henares, que aglutina el 59 % de la disponibilidad, y la zona sur, que representa el 24 % del total. En cuanto a oferta futura, del millón de metros cuadrados que se van a incorporar, el 20% ya están pre-alquilados y Savills estima que en julio se alcanzará el 50% o 60%, como sucedió el año pasado. Para el año 2023 también se prevé la incorporación de al menos 770.000 m2 en nuevos proyectos, que ya tienen contratados unos 100.000 m2 en proyectos llave en mano, lo que supone un total del 16 %. 

En cuanto a las tendencias del mercado logístico de Madrid, el informe Stock destaca que el mercado del suelo seguirá sufriendo un calentamiento y alcanzando precios récord, y continuará la tendencia a la logística de tipo Big Box entre los 30 y 50.000 m2. Además, gracias al impulso del e-commerce, se esperan buenas cifras en los niveles de contratación para este año 2022 y destaca la estabilización de las rentas con tendencia al alza en las nuevas promociones.

Cataluña

En los últimos siete años se han sumado al stock logístico de Cataluña más de dos millones de metros cuadrados, es decir, un incremento de más del 32%, situándose en casi nueve millones de m2, de los cuales poco más de 200.000 m2 se encuentran disponibles a cierre del ejercicio 2021.

La disponibilidad se sitúa en el 0% en la zona centro y en un 2,3 % en la primera corona, con un total de cuatro activos. La segunda y cercera corona se han ido consolidando debido a su ubicación estratégica, precios más competitivos y características de los activos. La oferta futura para 2022 y 2023, se prevé en más de un millón de metros cuadrados, de los cuales un 50% ya está pre-alquilado o bien corresponde a proyectos de autopromoción.

En cuanto a las tendencias para el ejercicio 2022, el informe prevé que seguirá el buen ritmo de la demanda por parte de los usuarios y seguiremos viendo un incremento del pre-let, la disponibilidad de nave construida seguirá bajando y veremos nuevas contrataciones de proyectos llaves en mano, y continua el gran interés en suelo finalista. Además, se están consolidando los nuevos proyectos en la segunda y tercera corona, pero también saldrán nuevos focos de interés en aquellas zonas bien comunicadas. En cuanto a los precios, describen una tendencia al alza en algunas zonas.

Valencia

Durante el ejercicio 2021 se han incorporado 354.000 m2 al stock logístico con un pre-let de casi el 100%. La mayor concentración de espacio logístico la encontramos en el eje central, corresponde al cruce de la A3 con la A7 y representa el 48% del stock actual, y el 23% del stock se sitúa en el Eje Sur.

Para 2022, se espera la incorporación de 380.000 m2 construidos, con un 81% ya comprometidos. La disponibilidad media en Valencia se sitúa en el 3,5% en el cierre del ejercicio 2021, con la mayor tasa de disponibilidad en la zona centro, con un 4,92 %. La contratación ha ascendido a casi 400.000 m2 con un total de 49 operaciones y una absorción del 51 % en el eje centro. En cuanto a los precios, en la zona prime de Valencia se sitúan alrededor de los 4,50 euros/m2/mes.

Andalucía

Para el mercado logístico de Andalucía, 2021 ha sido un año de consolidación tras el empuje de años anteriores. El foco sigue en las zonas más relevantes, Málaga y Sevilla, pero no hay que perder de vista zonas como Cádiz, con los distintos proyectos que desde Zona Franca Cádiz se están impulsando, o la actitud proactiva de la Autoridad Portuaria de Huelva, que están constantemente impulsando nuevas acciones.

El stock logístico disponible en Málaga, Sevilla y Costa es prácticamente 0% en la actualidad y no se espera en 2022 nuevo techo disponible en el mercado. En Málaga, el empuje de la demanda ha permitido consolidar las rentas en cinco euros, lo que otorga una gran rentabilidad al mercado y despierta un fuerte interés del mercado de inversión. En cuanto a Sevilla, la evolución del mercado de forma consolidada ha provocado una evolución positiva de las rentas, con un incremento que ronda el 10 %.

Por su parte, Sevilla incorporará en los próximos meses inmuebles logísticos de última generación al stock disponible, pero aún en niveles muy bajos, lo que tensionará el mercado debido a la reactivación de la demanda en el tercer y cuarto trimestre del año. En cuanto a las rentas, experimentan un crecimiento moderado.

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