En economía, como en geopolítica, los equilibrios nunca son permanentes. Cuando estalla un conflicto entre potencias, como el que hoy tensiona la relación entre Irán, Israel y Estados Unidos, los mercados no reaccionan solo a los hechos, sino a la incertidumbre que proyectan. La energía puede encarecerse, la inflación puede repuntar, los bancos centrales pueden alterar su hoja de ruta y lo que parecía estabilidad se convierte, en cuestión de días, en volatilidad.
El mercado del alquiler en España vive una búsqueda de equilibrio. Tras años de subidas intensas e ininterrumpidas, 2025 marcó un punto de inflexión. En noviembre, el crecimiento interanual se situó en el 7,4%, abandonando por fin los dobles dígitos que habían caracterizado el ciclo reciente. Diciembre cerró en 6,9%, la tasa más moderada del año. Y en enero de 2026, el incremento fue de un 5,3% interanual, el más bajo de los últimos 21 meses, situando el precio medio en 14,38 €/m2 al mes.
Estos datos son relevantes por dos razones. La primera, porque confirma que, tras años de crecimiento intenso, el mercado empieza a perder velocidad. La segunda, porque este ajuste no obedece a un aumento de la oferta, sino a la moderación de la demanda provocada por el agotamiento de la capacidad financiera de los inquilinos, lo que limita que el precio siga subiendo a ritmos explosivos.
El inicio de 2026 ha reforzado esta tendencia. En Madrid, el alquiler medio de una vivienda tipo ha bajado hasta 75 euros respecto al máximo histórico alcanzado en 2025, y en Barcelona alrededor de 34 euros. No es una gran corrección, pero indica que el mercado reacciona cuando el precio supera determinados umbrales financieros y también psicológicos.
Por lo tanto, sí, el precio del alquiler está mostrando una moderación en el ritmo de encarecimiento. Es el primer indicio de estabilización tras un ciclo de fuerte expansión. Pero, como ocurre en los mercados cuando estalla un conflicto internacional, la estabilidad puede ser efímera si aparecen factores que alteren el escenario. Y 2026 abre dos grandes frentes de riesgo en el mercado del arrendamiento.
El primero es la finalización por parte del Gobierno de medidas extraordinarias que habían mantenido artificialmente contenida la demanda de alquiler. Con esta desaparición, esa demanda regresa al mercado y presiona aún más la limitada oferta. Es decir, habrá más hogares compitiendo por el mismo número de viviendas disponibles. Y cuando aumenta la competencia en un mercado con escasez estructural, la presión sobre los precios resurge.
El segundo factor es la avalancha de fin de contratos firmados en 2021. Más de 630.000 contratos firmados en plena pandemia vencen en 2026, afectando a alrededor de 1,6 millones de inquilinos. Aquellos acuerdos se cerraron bajo un contexto excepcional y cinco años después, los precios se sitúan en torno a un 30% por encima de los niveles de entonces. Si los nuevos contratos se fijan a precios actuales, el mercado volverá a encarecerse.
Ambos factores de inestabilidad actúan como una nueva presión sobre un mercado que intenta estabilizarse desde noviembre. Además, existe el riesgo de que parte de los propietarios, ante la incertidumbre regulatoria y la percepción de inseguridad jurídica, opten por retirar sus viviendas del alquiler de larga duración. Nuestras estimaciones apuntan a que más del 40% podría considerar esta opción, intensificando aún más la crisis de oferta.
En geopolítica, el mercado del petróleo no se altera solo por la guerra, sino por la vulnerabilidad previa del sistema energético global. En el alquiler, el mercado no se tensiona únicamente por la renovación de contratos o la vuelta de la demanda contenida, sino por una estructura muy frágil compuesta por déficit de oferta, demanda creciente y hogares al límite de su capacidad de pago. Porque en el mercado de la vivienda, como en la geopolítica, los equilibrios no se rompen cuando llegan las turbulencias. Se rompen cuando ya eran frágiles antes de que empezaran.
Por ello frente a un nuevo conflicto internacional, la pregunta es la misma que para el precio del alquiler: ¿habrá contención o escalada?
Artículo de opinión firmado por María Matos, directora de Estudios de Fotocasa
