Uno de los problemas más acusados del real estate español en la actualidad es la falta de oferta de vivienda en alquiler, un segmento que atraviesa un momento delicado. Mientras el Gobierno decide si seguir o no los pasos de otros países europeos limitando el precio de los alquileres en la nueva Ley de Vivienda, el sector insiste en que esta clase de medidas intervencionistas podrían perjudicar tanto a inquilinos como a propietarios.
De aplicarse, los inquilinos verán cómo el precio sigue subiendo y la oferta sigue bajando, y los propietarios, que según la composición de entidades como Asval son usuarios particulares en el 95% de los casos, dejarán de invertir en el sector del alquiler.
En el actual contexto macroeconómico, el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó la prórroga del límite del 2% al alquiler para limar los efectos de la inflación en el coste de la vivienda, una medida que, por el contexto en el que surge, podría considerarse puntual y acotada en el tiempo.
Parte del inmobiliario español ya avisó entonces: la «inaceptable» herramienta desincentivaría la inversión en alquiler y tendrá como consecuencia la desviación de la oferta en alquiler al sector de la venta, agravando así el problema de acceso a la vivienda.
En Europa, ya existen otras iniciativas que buscan intervenir el mercado del alquiler. Es el caso de países como Suecia, Francia, Alemania u Holanda, donde se regulan los alquileres imponiendo límites de precios a los propietarios. ¿Qué ocurriría si también el mercado inmobiliario español contara con este tope en el alquiler de la vivienda? ¿Qué efecto provocaría a largo plazo?
Para pulsar la situación actual, Brainsre.news fusiona el punto de vista de tres directivos de tres asociaciones inmobiliarias que han reaccionado públicamente a estas medidas: José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA); Jaime Cabrero, presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi Madrid-AIM), y María Andreu, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval).
El precio del alquiler se ha disparado en el último año. Según la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, la cifra actual alcanza los 10,9 €/m2/mes, lo que supone un aumento del 9,7% interanual y del 0,7% trimestral. Alquilar una vivienda en España cuesta, de media, 1.131 €/mes, un 16,8% más que hace un año y un 5,2% más que hace tres meses.
Actualmente, un 30,4% de la oferta en alquiler corresponde a pisos de dos habitaciones con un ticket de 963 €/mes; otro 28,2%, a pisos de tres dormitorios con un ticket de 1.060 €/mes, y otro 17,4%, a pisos de una habitación con un ticket de 824 €/mes.
¿Qué ocurriría en España si se aplicasen limitaciones de renta? ¿Bajaría la oferta de vivienda en alquiler o se mantendría?
El sector lo tiene claro: se reduciría la oferta, subiría el precio y el problema de acceso a la vivienda sería aún mayor. Desde el anuncio del famoso 2% y la previsible aplicación de estos límites en la nueva Ley de Vivienda, «la oferta se ha reducido significativamente«, confirma el director de la ANA. Según los datos de Brainsre, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 5,7% en España desde finales del pasado marzo, cuando Sánchez anunció por primera vez la limitación temporal de las subidas de los precios.
Asval y Coapi ponen como ejemplo el caso catalán: Barcelona registró una reducción de la oferta del 42% durante los más de 16 meses que estuvo en vigor esta herramienta, posteriormente anulada por el Tribunal Constitucional.
La medida puesta en marcha en Cataluña «ha introducido elementos negativos: han subido los precios y la oferta se ha restringido, ya que los pequeños propietarios sacan sus inmuebles del mercado y no lo ofrecen para alquilar como antes sí hacían», explica el presidente de Coapi.
Cabrero explica que «la experiencia ya aplicada en otros países de la limitación de alquileres no ha logrado conseguir mayor acceso a la vivienda». Y el resultado es similar en ciudades como Berlín o San Francisco, según la directora de Asval.
El sector recuerda que esta reducción de la oferta agudiza aún más el problema social de acceso a la vivienda, cuyas grandes protagonistas son las familias vulnerables, las más afectadas por la crisis económica.
Los grandes propietarios del mercado residencial han propuesto el «Proyecto Dublín«, que consiste en la cesión de más de 25.000 viviendas al Estado, según Asval. El alquiler estaría un 20% por debajo del mercado, con un contrato a 25 años. El objetivo es ofrecer alquiler asequible a estas familias y solucionar la emergencia habitacional, pero aún están «a la espera de respuesta por parte de la Administración«.
Si bajase la oferta de vivienda en alquiler, ¿aumentaría la de vivienda en venta? En caso afirmativo, ¿bajarían los precios de la vivienda en venta?
Según Coapi, «cuando se reduce la oferta en alquiler por la intervención del mercado, que los inmuebles se pongan a la venta no tiene un «efecto automático». Cabrero detalla que «se quedan a la espera de una mejora de las condiciones del mercado» y la decisión de ponerlo en venta aparece «como una opción más entre otras».
Asval indica que la inseguridad jurídica que genera el intervencionismo en el mercado del alquiler provoca esta desviación de la oferta a otros mercados, como el de la compraventa o el del alquiler vacacional. Y la ANA lo confirma: «ya estamos viendo un trasvase de viviendas que pasan a la venta porque no son rentables o seguras en alquiler para esos propietarios, precisamente como consecuencia de la situación creada de ataque a la oferta y a los arrendadores por parte del Gobierno».
El aumento de la oferta que supone este trasvase, ¿hará que bajen los precios? La ANA sí confía en el descenso: «según las estimaciones, el precio de la vivienda tenderá a bajar en los próximos meses». Los motivos serán el aumento de la oferta, la dificultad del acceso al crédito y la crisis económica que afecta a las familias y a la capacidad de compra.
Pero no todos lo tienen tan claro. El colegio profesional-asociación de APIs cree que para esta bajada en el precio se necesita mucha más oferta, «un impulso de la construcción de vivienda nueva privada y del aumento del parque público de vivienda social, escenarios sobre los que existen muchas incertidumbres». En su opinión, el encarecimiento de los materiales derivado de la crisis de suministro y el horizonte regulatorio en materia urbanística «impiden el despegue de la construcción«.
¿Qué mecanismos de defensa tendrían los propietarios de viviendas en alquiler si se decidiesen aplicar limitaciones de renta?
Desde el midpoint entre propietario e inquilino, la agencia señala en primer lugar dos consecuencias «muy negativas» para los inquilinos si se aplicaran estas medidas. Por un lado, el propietario no invertiría en mejoras al ver que ya está perdiendo rentabilidad y que no puede recuperar si invierte en esa reforma. Por otro lado, el miedo al impago por parte de los propietarios aumentaría los requisitos en la selección de los inquilinos.
Andreu explica que la asociación de propietarios tiene datos sobre el número de viviendas de sus asociados, pero desconoce el precio de sus alquileres. Sin embargo, cuando quiso medir cuán sensible eran los propietarios a este tipo de medidas, envió un cuestionario en el que preguntaba cuántos de sus asociados subían normalmente, con respecto al IPC, el precio de su alquiler en la renovación del contrato.
«Casi el 85% no lo subía», asegura Andreu. «Normalmente, los propietarios no repercuten. Aunque por contrato tengas puesto que cada año vas a subir el IPC, la mayoría de los propietarios que contestaron no lo repercutían anualmente, aunque podrían por ley».
¿Por qué? Según Andreu, la mayoría valoraba más una relación cordial con su inquilino que subir 50-100 euros o lo que correspondiera. «Nos estamos metiendo a regular algo que no hace falta, porque normalmente el propietario y el inquilino ya se ponen de acuerdo». Al menos en el 85% de los casos analizados por Asval ambas partes logran un acuerdo de manera natural.
Sin embargo, tras la aplicación de estas medidas, el panorama podría estar cambiando. Según Coapi, ya están actualizándose al alza las rentas de los nuevos contratos de alquiler ante la prórroga del 2% y la previsión es que la intervención del mercado siga avanzando. «Se trata de la medida que más está distorsionando el mercado por el propio efecto disuasorio hacia los arrendadores y porque ha puesto en alerta a los inversores de cara al futuro«, explica Cabrero.
Asval considera que «estas medidas atentan claramente contra el derecho de propiedad y perjudican a los propietarios sin ofrecerles compensación alguna». La asociación ha organizado una reclamación por responsabilidad patrimonial al Estado ofreciéndose a ayudar en la tramitación a propietarios de vivienda en alquiler, formen parte o no de su entidad. La iniciativa puesta en marcha a finales de 2022 tuvo tan buena acogida que el plazo de recepción se amplió hasta el 31 de enero.
¿Mecanismos? «Realmente ninguno, tendrían que aceptar la pérdida de rentabilidad de su inmueble en alquiler», responde la ANA. En todo caso, se podrían llevar a cabo «acciones patrimoniales contra el Estado por las pérdidas ocasionadas, que serían de fácil demostración» o se podría «alegar vulneración de su derecho de propiedad o inconstitucionalidad de las normas limitativas de sus derechos», puntualiza Zurdo.
De nuevo, desviación de la oferta. Esto «hará que aumente la «picaresca» para burlar las limitaciones impuestas o que se busquen otras formas alternativas de contratación, como alquileres de temporada o alquileres turísticos, a los cuales no se les aplicarían las normas limitativas», añade el director general de la ANA.
¿Qué medida o medidas proponéis para regular el alquiler de la vivienda garantizando que siga siendo asequible para toda la ciudadanía?
El primer paso, según la ANA, es «entender un concepto básico de primero de política: garantizar el acceso a la vivienda no es una responsabilidad del sector privado». La política social de un Gobierno debería consistir en ampliar el parque de viviendas públicas y favorecer la colaboración público-privada para promover también la oferta privada y lograr que haya más oferta donde las familias puedan acceder al alquiler.
«No hacer esto y encima atacar a los que pueden generar oferta de vivienda en alquiler, es decir, los arrendadores, tanto particulares como empresas, es algo absurdo y está perjudicando a inquilinos y propietarios«, opina Zurdo.
¿Podría la colaboración público-privada solventar la falta de oferta de vivienda en alquiler con la fórmula Build to Rent? «Lo más eficaz es construir vivienda para alquiler social». Desde Coapi recuerdan que una de las misiones de los Fondos Next Generation será la vivienda, tanto en el ámbito de la construcción como en el de la rehabilitación, «pero de momento se encuentran en una fase incipiente y se desconoce su futuro grado de ejecución».
«El problema del BtR es que hay que construirlo, no es algo inmediato. Para construir una vivienda necesitas tener los permisos, las licencias, el suelo…», explica Andreu. Su asociación opta por el «Proyecto Dublín», empezar aprovechando las viviendas ya existentes, que están o no en el mercado, vacías o no alquiladas.
Ocurre cuando un propietario consigue desahuciar a alguien y luego no se atreve a apostar por el formato del alquiler. «Decido ponerlas en el mercado, pero si me das unas garantías», explica. «Estas garantías, ¿cómo se consiguen? Si el Estado es el arrendatario», señala Andreu. Aunque la solución «útil e inmediata» de Asval no ha recibido respuesta, la entidad insiste en «buscar fórmulas público-privadas que aumenten la oferta de manera inmediata».
Cambios en la legislación del alquiler de la vivienda
Además de fomentar la política social de vivienda -que, según la ANA, «brilla por su ausencia en el actual Gobierno»-, el sector opina que se debería incentivar y desarrollar más el mercado de alquiler, dejar que funcione.
Asval cree que la solución a la falta de oferta en alquiler pasa por tener un marco regulatorio estable y duradero, que dote de confianza y seguridad jurídica a propietarios e inversores. También desechar las medidas intervencionistas, «que son las que agravan el problema social de vivienda que tenemos en España».
ANA propone, por ejemplo, incentivos fiscales vía IRPF para que los propietarios oferten más viviendas en alquiler o aprobar normas y leyes que aumenten la seguridad jurídica en el alquiler. «Justamente, lo contrario de lo que se está haciendo», concluye Zurdo.
Desde Coapi coinciden: «es necesario introducir medidas fiscales efectivas por el lado del arrendador, ya que hasta ahora las anunciadas con el objetivo de bajar las rentas -por ejemplo, las introducidas en el Proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda y anunciadas hace ahora dos años- no serían eficaces para conseguir tal reducción».
