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La banca sale al rescate del sector inmobiliario con préstamos y carencias de un año

Las empresas inmobiliarias negocian ya con sus entidades financieras aplazamientos en los pagos de tres meses y nuevas líneas de financiación ICO con carencias de un año.

Banco Cenrral europeo
Sede del Banco Central Europeo.

“Acabamos de refinanciar un préstamo de 50 millones con una carencia de 12 meses. La actitud de la banca está siendo enormemente positiva”. Así se expresaba estos días un alto ejecutivo de una consultora inmobiliaria sobre cuál está siendo el papel de las entidades financieras frente al impacto del Covid-19 en el negocio inmobiliario. “Ha sido la reacción soñada”, comenta por su parte de un gran propietario de inmuebles comerciales en España y Portugal.

El papel de la banca, española e internacional, parece ser la clave para que en el sector inmobiliario español no repita el crack vivido entre 2008 y 2013. “Los bancos van a ser parte de la solución y no del problema, aunque la morosidad y el sobreendeudamiento vuelvan”, augura Juan Velayos, managing partner de Alantra.

Así, mientras en la última crisis vivida por el sector, las negociaciones entre las entidades y sus acreedores inmobiliarios no fueron siempre fáciles, en la crisis generada por el Covid-19, el escenario es muy diferente. “La situación no tiene nada que ver con la crisis anterior, por la cantidad de liquidez que existía en el mercado y que además los bancos centrales se han encargado de aumentar tras la pandemia. Así, tras el shock inicial de los bancos, donde las entidades se centraron en revisar las operaciones que tenían más que realizar nuevas, ahora estamos en una segunda fase donde los comités de riesgos son muy selectivos a la hora de cerrar operaciones y donde los bancos son correas de transmisión de las líneas ICO”, asegura Alberto Segurado, director del área de asesoramiento financiero en JLL España. “En general están siendo muy consideradas y flexibles siempre que los prestatarios sean transparentes con la situación real del impacto que la crisis les está suponiendo”, agrega un inversor inmobiliario.

Con el país confinado desde hace casi seis semanas y a la espera de al menos otras dos, la mayoría de empresas inmobiliarias, ya sean propietarias de activos en renta como promotoras, han comenzado a negociar con sus entidades financieras unas nuevas condiciones acordes a la nueva situación. “Se están viendo soluciones para el segundo trimestre; es decir, abril, mayo y junio, ya que en marzo aún se cobraron las rentas de los alquileres y se realizaron reservas de viviendas”, explica un consultor. En estas negociaciones, la banca está aceptando quitas de tres meses, a través de la fórmula de waiver financiero, donde el acreedor no tiene que hacer frente durante este periodo ni al pago del préstamo principal ni de intereses. “Se realiza modificando el calendario de amortización y se traslada la cuantía al final del vencimiento”, señalan en el sector.

Este aplazamiento lo está aplicando tanto la banca nacional como la extranjera y para los propietarios de todo tipo de activos, destacan los expertos. “Tanto la banca nacional como extranjera está trabajando en la gestión de incumplimientos puntuales derivados de cese de actividad que ha sido muy rápido y muy acusado en algunos sectores, como el comercial o el hotelero y, en menor medida, el de oficinas. Esto ha llevado a negociar rápidamente carencias o waivers por rotura de covenants de los contratos. En este punto, la banca está siendo muy ágil a la hora de llegar a soluciones puntuales con los clientes, centradas principalmente en solucionar estos problemas en el muy corto plazo”, señala Álvaro Alonso, managing director de Corporate Finance en Colliers International.

No obstante, sí existen diferencias entre las fórmulas planteadas dependiendo de si son propietarios de activos en renta o promotores. “Los bancos están apoyando la liquidez de promotoras y patrimonialistas en el medio plazo para que no tengan problemas. En el caso de compañías patrimonialistas y Socimis se están dando carencias del principal hasta final de año, mientras que la gran mayoría de los grandes promotores están acudiendo a sus entidades para reforzar sus posiciones de liquidez”, comenta Carlos Jáuregui de Cárdenas, socio responsable de M&A, Real Estate & Hospitality en EY.

Préstamos ICO

Así, junto a los aplazamientos de pagos, las entidades financieras están facilitando a las empresas inmobiliarias la obtención de los préstamos del Instituto de Crédito oficial (ICO). Estas líneas de liquidez, con un presupuesto de 80.000 millones y avaladas por el Estado, están siendo tramitadas por casi un centenar de entidades financieras -86 según los últimos datos facilitados por el Instituto de Crédito Oficial-, permitiendo a las compañías acceder a préstamos para sufragar gastos financieros y operativos, así como tributos. “Se trata de líneas de financiación a 12 o 18 meses, en muchos casos avalados por el ICO, que permitan sufragar la gestión del día a día de las promotoras”, señala el responsable de EY. “En nuestro caso, nos han concedido un crédito ICO algo más caro de lo que había en el mercado que nos sirve para mantener la obra operativa y pagar a proveedores”, confirma un promotor.

“La banca nacional está centrada en la concesión de las nuevas líneas de financiación ICO que permitan aliviar los problemas de liquidez de los clientes. En lo relativo a las nuevas operaciones ICO, se suelen plantear periodos de carencia de hasta 12 meses mientras que en las refinanciaciones o waivers, se suele trabajar una carencia menor con vistas a una refinanciación posterior ya definitiva una vez exista mayor visibilidad sobre cuando y como se podrá volver a la normalidad”, señala el responsable de Colliers.

Según los últimos datos disponibles, las entidades financieras han registrado ante el Instituto de Crédito Oficial más de 44.000 operaciones de financiación, por un importe avalado de 3.533 millones de euros, que han permitido la concesión de más de 4.550 millones de euros de financiación. “Es necesario señalar que estas operaciones no son una barra libre de liquidez, si no que están sujetas a determinados requisitos como el no figurar en situación de impago en CIRBE a diciembre 19, justificar debidamente el destino de los fondos o pasar favorablemente el propio análisis de riesgos del banco. Este hecho, unido a que únicamente se ha liberado un primer tramo del ICO del 20.000 millones hará que no todas la compañías puedan beneficiarse de esta financiación”, agrega Alonso.

Asimismo, no sólo la banca tradicional está ofreciendo nuevas fórmulas de financiación al sector inmobiliario. También los fondos de inversión están acercándose al mercado español con el objetivo de comprar tickets de deuda, comenta el socio de EY. “Estamos viendo mucho interés por parte de fondos de financiación alternativa a la hora de entrar a financiar determinadas operaciones en el sector inmobiliario donde antes no eran competitivos frente a la banca nacional que ofrecía condiciones muy agresivas. A diferencia de la crisis de 2008, donde el mercado de financiación estaba completamente roto, la existencia de estas fuentes de capital alternativas creemos que permitirán acolchar el impacto tan relevante que provocará la crisis por el Covid”, confirma el responsable de Colliers.

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