Jaime Cabrero, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi)-Agentes Inmobiliarios de Madrid (AIM), advierte sobre la falta de regulación en la intermediación inmobiliaria en España, un vacío legal que deja desprotegidos a consumidores y empresas. «Cualquier persona, sin formación alguna, puede asesorar en compraventa y alquiler sin garantías de seguridad jurídica», señala. Cabrero destaca la necesidad de establecer requisitos obligatorios de capacitación y solvencia para los agentes inmobiliarios, incluyendo formación superior, experiencia y seguros de responsabilidad civil.
En cuanto a fraudes, alerta sobre el auge de estafas digitales en alquileres vacacionales y promociones fantasma, cuyos casos aumentaron un 4% en 2023, afectando especialmente a Andalucía y Comunidad Valenciana. Además, critica la ineficacia del actual registro voluntario de agentes en Madrid y defiende su obligatoriedad, como ya ocurre en Cataluña o Comunidad Valenciana. Para el futuro, Cabrero prevé un sector marcado por la digitalización, la transparencia y una mayor especialización financiera de los profesionales.
P: Según Coapi, ¿qué vacíos legislativos que afectan a la protección del consumidor hay en el sector inmobiliario actualmente?
R: Hay una total ausencia de regulación sobre la actividad profesional de intermediación inmobiliaria, lo que explicado de forma gráfica significa que cualquier persona, sin formación alguna, puede asesorar en la compraventa y alquiler de inmuebles sin garantías de seguridad jurídica para responder ante las negligencias en las operaciones inmobiliarias.
Tampoco es necesario ni exigible acreditar experiencia o conocimiento profesional jurídico, legal o financiero alguno. Este escenario existe en España desde 2000 cuando fue liberalizado el sector inmobiliario.
Si tenemos en cuenta que el acceso a la vivienda ya sea a través de la compraventa o alquiler, es una de las decisiones que más afectan a la vida de las personas, el panorama es desolador, principalmente para los particulares y las empresas. De este vacío legislativo general se deriva que otras esferas jurídicas de regulación conexas – la normativa de consumo, la normativa específica de vivienda, por ejemplo – resulten insuficientes para la protección y garantías jurídicas de los consumidores. Esto se observa principalmente en la gran dificultad para prevenir situaciones de engaños y estafas inmobiliarias.
P:¿Qué requisitos específicos de formación considera esenciales para que los agentes inmobiliarios puedan garantizar una mayor seguridad de cara al consumidor y confianza en las operaciones
R: Principalmente, unos requisitos de capacitación profesional, como lo es una formación académica superior y experiencia de al menos tres años en el sector inmobiliario, y, por otra parte, unos requisitos de solvencia, como un seguro de responsabilidad civil y de caución.
Además, complementaría lo que puede ser un perfil especializado, el conocimiento y práctica en la valoración de inmuebles, así como poder ofrecer un asesoramiento de carácter financiero, aspecto éste que está cobrando cada vez mayor relevancia.
P: ¿Qué controles actuales existen sobre las agencias inmobiliarias en Madrid? ¿Cómo evalúa la efectividad de dichos controles y cuáles son los puntos más críticos que deben mejorarse?
R: Existen las inspecciones de Consumo. Se ha implantado desde 2018 el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIN) de la Comunidad de Madrid, pero es un registro de carácter voluntario, por lo que su eficacia para el control en la actividad profesional queda diluida. Actualmente, Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares cuentan con un registro obligatorio y en Canarias, Navarra y Madrid es voluntario. En el resto de las autonomías no se ha implantado, aunque en algunas se encuentre previsto en su legislación, como Andalucía o Extremadura. Desde Coapi Madrid–AIM hemos insistido siempre en la necesidad de que sea obligatorio porque permite la localización de los profesionales.
P: ¿Cuáles son los casos más comunes de fraude que sufren los consumidores y usuarios en el sector inmobiliario, y qué medidas propone para prevenirlos?
R: Los casos más habituales son las estafas, la falsedad en documento privado o la apropiación indebida. La casuística se produce tanto para la adquisición de la vivienda en propiedad, como para el alquiler. Un elemento clave que ha ido adquiriendo importancia en los últimos años es realizar la práctica fraudulenta a través de la tecnología, por ejemplo, internet, e incluso utilizando la inteligencia artificial, complementado todo ello con el uso de teléfonos móviles para comunicarse con las personas perjudicadas. Lo habitual es conseguir que se realice un pago dinerario por adelantado.
Las estafas para la adquisición de vivienda en propiedad normalmente se concretan en la publicidad y reclamo de promociones futuras, denominadas también viviendas ‘fantasma’ que, en realidad, no existen, se encuentran a medio construir o no se construirán nunca.
Las estafas para la entrada en un piso en alquiler, vivienda habitual o vacacional, se concretan en la existencia de un falso propietario que alquila pisos, su ofrecimiento a través de anuncios falsos para conseguir cantidades por adelantado o incluso así conseguir datos financieros de los perjudicados.
Los últimos datos oficiales ofrecidos por el Ministerio del Interior y referidos a estafas de alquiler vacacional muestran que las estafas relacionadas con los alquileres vacacionales aumentaron un 4% en España (1.617) durante 2023, ya que en 2022 ascendieron a 1.550. Las regiones de Andalucía (671) y Comunidad Valenciana (235) acapararon el 56% de todas las estafas por alquiler vacacional en España.
Consejos para prevenir las situaciones de fraude inmobiliario son: Tener cuidado con los mensajes con enlaces sospechosos para detectar perfiles falsos y evitar enlaces incluidos en correos electrónicos y whatsapp que no inspiren confianza; las comunicaciones y el pago siempre a través de plataformas seguras y desconfiar si nos piden enseguida un adelanto dinerario; comprobar la identidad de nuestro interlocutor y sospechar del tono urgente del anfitrión; desconfiar de ofertas demasiado ventajosas y de las ofertas que combinan precios excesivamente bajos con imágenes o alojamientos muy atractivos.
Por último, también es preciso tener en cuenta de forma prioritaria a nuestra entidad financiera o bancaria de confianza; acudir a un profesional de intermediación inmobiliario reconocible y acreditado, que se pueden localizar en los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
P: ¿Cómo se está colaborando con otros organismos y entidades del sector inmobiliario y público para impulsar las reformas necesarias en la legislación que favorezca la protección al consumidor?
R: Desde Coapi Madrid–AIM estamos de forma permanente en contacto con las Administraciones Públicas e instituciones, en concreto con la Consejería de Vivienda y la Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid, para tratar de promover y que se establezca una normativa que introduzca unas mínimas garantías jurídicas que protejan a los consumidores. Seguimos insistiendo en la necesidad de que el registro de profesionales sea obligatorio y ofrecemos nuestra colaboración para que la normativa de consumo mejore cada vez más.
P: A nivel transparencia, ¿qué puede hacer el inmobiliario como sector para mejorar su dinámica habitual y, a corto plazo, cambiar la concepción social al respecto?
R: Precisamente, para aumentar la transparencia es necesario aumentar el control de la actividad profesional, estableciendo unos requisitos de capacitación y solvencia para ejercer la actividad; además, a través de los registros obligatorios de profesionales permitirá a los particulares y empresas conocer y localizar a todos los profesionales que operan con especialización y conocimiento del mercado inmobiliario.
P: ¿Qué retos enfrentan los profesionales del sector?
R: Principalmente será la cada vez mayor especialización de los profesionales en conocimientos financieros y la utilización de herramientas tecnológicas en la actividad profesional, principalmente en la valoración de inmuebles. Precisamente, la valoración de inmuebles es uno de los elementos más relevantes de la actividad profesional de intermediación. En este ámbito, los agentes de la propiedad inmobiliaria colaboran con la Administración de Justicia al actuar como peritos de valoración en los tribunales.
La alta especialización en la valoración de inmuebles se refleja en la utilización de herramientas tecnológicas que permiten un análisis muy riguroso del mercado. Ello es posible gracias a la utilización de TAS//API, que es la aplicación online de Coapi Madrid–AIM para la realización telemática de informes periciales de bienes inmuebles. Y a través del acceso a la herramienta de valoración MVI (Metodología Valoración Inmobiliaria del Colegio de Registradores), que ayuda a los profesionales en su actividad de valoración y tasación de bienes inmuebles.
P: ¿De qué manera la Ley por el Derecho a la Vivienda influye en la necesidad de implementar mayores controles y requisitos para los agentes inmobiliarios?
R: En prácticamente nada, pues, aunque se han incluido una serie de conceptos relacionados con el ámbito de la vivienda o un marco de derechos y deberes del ciudadano, la ley no contempló, ni siquiera mínimamente, un marco legal básico para la actividad profesional, cuestión esencial para la efectividad de los controles que son necesarios. La Ley 12/2023 constituyó una oportunidad perdida para ofrecer seguridad jurídica y garantías a los particulares y empresas en el sector inmobiliario.
