«La libertad en la negociación de rentas, no sujeta a índices de alquiler como en el mercado residencial, una demanda constante en sectores comerciales diversos y la ubicación privilegiada de la ciudad, que sigue atrayendo a inversores», son los factores que atribuyen Joaquín Martín y Miguel Rodríguez, socios del área de retail de Vivendex, a la tendencia de impulso de la rentabilidad de los locales comerciales en Barcelona.
Además, destacan que las zonas periféricas, como 22@ o Nou Barris, están ganando atractivo gracias a su revitalización y precios de adquisición más accesibles, generando mayores márgenes de rentabilidad.
Pregunta: ¿Qué factores han contribuido a que los locales comerciales en Barcelona alcancen una rentabilidad del 8,4%, superando a otros activos inmobiliarios como viviendas?
Respuesta: Ha habido tres factores clave: En primer lugar, estos inmuebles operan en un mercado libre, lo que significa que no están sujetos a los índices de alquiler como sucede con la vivienda. Esta libertad permite una mayor flexibilidad para negociar las rentas, adaptándose al mercado y necesidades.
En segundo lugar, la demanda constante: La combinación de una demanda constante en Barcelona y la diversidad de sectores comerciales se traduce en una ocupación estable, lo que favorece una mayor rentabilidad.
Por último, la ubicación privilegiada de Barcelona, combinada con la capacidad del sector retail de ajustarse a los nuevos hábitos de consumo, le otorgan una ventaja competitiva frente a otro tipo de activos inmobiliarios.
P: ¿Por qué las zonas periféricas o zona C de Barcelona presentan una mayor rentabilidad en comparación con las zonas A, tradicionalmente más codiciadas?
R: En las zonas C los precios de adquisición son más accesibles y en un entorno menos saturado. Además, muchos barrios periféricos están experimentando un proceso de revitalización, lo que genera una creciente demanda de servicios y comercios.
Zonas como 22@, Hospitalet de Llobregat y Nou Barris podrían destacar por su potencial de crecimiento y rentabilidad.
P: ¿Cómo afecta al apetito inversor la presencia de locales vacíos en las primeras líneas comerciales del centro de Barcelona?
R: Primero habría que considerar los factores que provocan que estos locales estén vacíos, como el tipo de local, las condiciones del mercado, etc.
Es cierto que la existencia de locales vacíos puede generar una percepción de riesgo y dudas para el inversor, especialmente ante precios de compra elevados. Sin embargo, los inversores con gran capacidad siguen mostrando interés en locales ubicados en zonas prime, incluso con rentabilidades ajustadas.
P: ¿Cómo influye el alto coste de arterias comerciales como Paseo de Gràcia y Portal de l’Àngel en la rentabilidad de los inmuebles, en comparación con otras zonas de Barcelona?
R: En términos generales, la rentabilidad es menor y con una mayor inversión, pero, en contraprestación, tienen una mayor estabilidad en la ocupación y, por supuesto, atraen a grandes marcas y empresas internacionales de sólida solvencia.
P: ¿Qué impacto han tenido las regulaciones gubernamentales en la vivienda sobre la migración de la inversión hacia el sector de locales comerciales en Cataluña?
R: La incertidumbre en el residencial y el fenómeno okupa han llevado a que los inversores tradicionales en vivienda diversifiquen sus inversiones hacia locales comerciales (inmuebles sin regulación de control de rentas). Como consecuencia, se ha observado un aumento en la demanda de inversión en el sector retail.
P: ¿Cómo ve la evolución futura del mercado de locales comerciales en Barcelona, considerando las tendencias actuales y el aumento de interés por parte de los inversores?
R: Se presenta un panorama dinámico, con una mayor competencia entre inversores en la búsqueda de buenos productos, lo que se traducirá en un incremento del precio por metro cuadrado y, posiblemente, a largo plazo, será cada vez más difícil encontrar altas rentabilidades.
P: En términos de inversión a largo plazo, ¿considera que los locales comerciales mantendrán su posición como el activo más rentable en Barcelona, o existe algún riesgo de que este escenario cambie?
R: Ahora es un buen momento, ya que se puede obtener una buena rentabilidad a corto plazo, con la posibilidad de mejorarla a largo plazo gracias al incremento de las rentas y la revalorización del inmueble, lo que puede permitir una desinversión.
