Hasta ahora, los inversores se han centrado en el sector de alto rendimiento. Sin embargo, con la aprobación de la nueva ley de vivienda, se podría demorar hasta tres años la recuperación de los beneficios del inquilino.
De acuerdo con los nuevos criterios de inversión que implica la ley de vivienda, Loopa analiza casos reales para diversos perfiles, estrategias y mercados. La oportunidad lanzada esta semana es el barrio de Rejas de Madrid.
Mercado del alquiler en Rejas
Hemos analizado todas las oportunidades de Rejas, en el distrito de San Blas-Canillejas, con un ticket medio de 267.552 euros. El atractivo del barrio se centra en el equilibrio de rentabilidades en torno al 5,2% y un perfil de riesgo de impago medio.
El nivel de demanda de alquiler en Rejas es muy alto, ya que, al ritmo al que se alquilan los pisos, se tardarían solo 0,9 meses en alquilar todos los anuncios actualmente publicados. Por otro lado, consideramos que el volumen de oportunidades es medio, ya que se tardarían 6 meses en venderse todos los pisos en venta al ritmo medio de transacciones del año pasado.
La rentabilidad bruta del barrio es de un 5,2%, un nivel alto para la capital. También analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, estando en un nivel alto con un 8% anualizado.
El principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Rejas es medio. Este dato supone que el 18% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Rejas, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 32%, un nivel bajo.
Por otra parte, los precios bajaron un 2% debido a la caída de demanda provocada por el coronavirus. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 3.098 euros, estando en la media de Madrid.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0% de las viviendas de la zona okupadas.
El impago tiene un impacto sobre la rentabilidad y afecta directamente a la selección del inversor. El 51% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año, un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. Por otro lado, el sueldo neto por hogar al año es medio, situado en 40.783 €.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, ofrecemos para cada oportunidad una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, el dato de análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Después, partiendo del precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En Rejas, actualmente hemos seleccionado varias oportunidades de inversión de alta rentabilidad y bajo riesgo a partir de 80.000 euros.
Mostramos al usuario el precio de transacciones similares para cada oportunidad y, adicionalmente, facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios, y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Rejas, las oportunidades analizadas tendrían un ingreso bruto mensual estimado de entre 800 y 900 euros al mes.
Con base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa.
