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Invertir en vivienda en el distrito de Usera, Madrid

Usera es el distrito de Madrid donde más han crecido los precios de alquiler en los últimos doce meses con una subida del 16,13%.

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  • Usera es el distrito madrileño donde más ha crecido el precio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 16,13%.
  • Los precios de venta están casi a niveles de 2019 cuando alcanzaron máximos históricos (2.160€/m2).
  • Usera presenta una elevada tasa de impago.
  • Distrito madrileño con gran presencia de población extranjera, convirtiéndose en el barrio chino de Madrid.

Usera es uno de los 21 distritos que conforman la ciudad española de Madrid. Está organizado administrativamente en los barrios de Orcasitas, Orcasur, San Fermín, Almendrales, Moscardó, Zofío y Pradolongo.

Se halla delimitado por el río Manzanares, el puente de Praga, el paseo de Santa María de la Cabeza, la plaza de Fernández Ladreda, la carretera A-42 (Madrid – Toledo) y la M-40. Limita con el distrito de Carabanchel por el oeste y noroeste, con el distrito de Arganzuela y el río Manzanares por el noreste, con el distrito de Puente de Vallecas por el este y con el distrito de Villaverde por el sur.

Usera está formado por 142.324 habitantes, de los cuales casi el 24% es población inmigrante. La renta per cápita del distrito se sitúa en los 24.480€. La tasa de paro registrado es de 13,21%.

En cuanto a las comunicaciones, el distrito la línea 3 y la línea 6 de metro. Tiene buenas conexiones de autobús a través de las líneas:6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 18 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 22 (Legazpi-Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 47 (Atocha-Carabanchel Alto), 55( Atocha-Batán), 59 (Estación de Atocha-San Cristóbal), 60 (Plaza de la Cebada-Orcasitas), 76 (Plaza Beata-Villaverde Alto), 78 (Embajadores-San Fermín), 79 (Legazpi-Villaverde Alto), 81 (Oporto-Hospital 12 de Octubre), 85 (Estación de Atocha-Butarque), 86 (Estación de Atocha-Villaverde Alto), 116( Embajadores-Villaverde Cruce), 121 (Campamento-Hospital 12 de Octubre), 123 (Legazpi-Butarque), 131(Campamento- Villaverde Alto), 155 (Plaza Elíptica-Aluche), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).

Distrito formado en su mayor parte por construcciones anticuadas

Usera comenzó a crecer a partir de los años 1960 con inmigrantes procedentes, principalmente, de zonas rurales del resto de España, lo cual desarrolló un nuevo tejido comercial y de servicios. A partir de los años 1980 el distrito se vio afectado de manera negativa por la drogadicción y la inseguridad. La superficie de Usera es de 770,28 hectáreas.

Sin embargo, a partir de los años 2000, Usera se ha revitalizado al convertirse en el barrio chino de Madrid por excelencia. Con la llegada de miles de familias chinas cambió completamente la idiosincrasia del barrio y aumentó la seguridad de nuevo. Cerca de 11 000 ciudadanos chinos viven actualmente en este distrito, reproduciendo sus modelos de negocio, tradiciones, gastronomía y fiestas.

Entre los años 60 y finales de los 80 hubo varios picos significativos de construcciones en Usera. También destacan los años comprendidos entre el 2000 y 2007 en cuanto a actividad promotora. A partir de esa fecha, la obra nueva es escasa en la zona.

Actualmente, encontramos una promoción de obra nueva en Orcasur, concretamente en el número 30 de la calle de la Cal, compuesta por seis viviendas de un dormitorio con precios a partir de los 220.000 euros. El residencial Cal 30 está promovido por Home First Real Estate.

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La edad media de la población del distrito madrileño de Usera de 41,9 años.

El distrito tiene una tasa media de impago elevada en general en todo el distrito. El barrio de Pradolongo sería el que presenta una mayor tasa de impago en todas sus secciones censales. Orcasitas tiene una situación parecida, sobre todo en las situadas al Noreste, en la parte más próxima a Pradolongo, donde las cifras son todavía peores. Las mejores zonas en este sentido son aquellas más próximas al cruce de la M-40 con la A-42. 

Igualmente, Zofío tiene una tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales con excepción de la parte sur del barrio donde es baja. Almendrales por su parte, presenta una situación similar con excepción de la parte este de Almendrales, donde se sitúa la avenida de Córdoba y la Estación Eléctrica de Almendrales. Al igual que el resto de barrios, Moscardó también tiene una tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales con excepción de la parte este del barrio donde es media (calle de San Armengol) o baja (Plaza Río 2, Calle de San Graciano).

Respecto a la okupación, el distrito presenta una tasa media baja. Si analizamos por barrios, Pradolongo no presenta una tasa muy alta, siendo de riesgo medio en la parte más al norte del barrio en calles como Felipe Castro, calle José Bielsa o calle de Mariano Usera entre otras. Ya en la zona sur el riesgo baja a niveles bajos o muy bajos.

Asimismo, Orcasitas no adolece de grandes problemas y solo en la zona Noroeste, entre las calles Tolosa y Gainza, se registran niveles más elevados pero no alarmantes. Zofío presenta tasas bajas en todas sus zonas y tasas muy bajas en la parte sur y este. En esta línea también se sitúa Almendrales, con bajas tasas en casi todas sus zonas, con excepción de dos secciones censales donde el riesgo alcanza un valor medio, por donde pasan las calles de los Ferroviarios y Cristo de la Cruz. Moscardó por su parte, presenta tasas muy bajas en la mayor parte de sus secciones censales y tasas bajas en la parte sur.

Precios en venta creciendo y con tendencia al alza

Fue en el primer trimestre del año 2019 cuando los precios medios de venta alcanzaron su máximo histórico (2.160€/m2) en el distrito madrileño de Usera. Hasta esa fecha los precios habían crecido de manera progresiva trimestre a trimestre durante los últimos años, pero la pandemia del Covid-19 supuso la contracción de los precios, que comenzaron a recuperarse de nuevo en el tercer trimestre del pasado año 2021. Actualmente, el precio medio se sitúa en 2.092 €/m2.

evolucin de mercado 7

El 72% de la oferta de vivienda en Usera está destinada a la venta, estando el 85% de los inmuebles en venta en mano de profesionales. Los APIs más destacados en el barrio si tenemos en cuenta en número de unidades en venta son Tecnocasa, Redpiso y Bafre Inmobiliaria.

El producto mayoritario que encontramos en este distrito madrileño son viviendas de dos y tres dormitorios, predominando sobre todo éstas últimas con un 47,3% de cuota de mercado. Los pisos de un dormitorio son los que menos presencia tienen.

Los precios de alquiler en máximo históricos

Boom en los precios de alquiler en Usera. Tal y como hemos ido viendo a lo largo de las últimas semanas en los diferentes análisis que hemos realizado de parte de los barrios que forman este distrito, los precios de alquiler de Almendrales, Zofío, Orcasitas, Pradolongo, Almendrales y Moscardó están disparados.

Analizando a nivel distrito, Usera ocupa el primer puesto en cuanto a que se ha convertido en el distrito madrileño con mayor crecimiento de precios de alquiler en los últimos doce meses con una subida del 16,13%. El segundo y el tercer puesto, es para el distrito de Salamanca y Centro, con incrementos del 12,24% y 11,17%, respectivamente.

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Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Usera se tarda 2,2 meses en alquilar una vivienda, cifra inferior a la media madrileña, 2,8 meses.

Además, aunque la tendencia parecía que se había estabilizado en los últimos meses, ha aumentado ligeramente en el último trimestre.

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Usera, distrito atractivo para inversores

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Usera se posiciona como un barrio atractivo para inversores dado sus bajos precios de compra de vivienda y con unos precios de alquiler que están creciendo como la espuma, lo cual dispara la rentabilidad de los activos.

Zofío se alza como el barrio de Usera con los precios de compra más asequibles y como consecuencia el que más rentabilidad ofrece. Actualmente, en el mercado de venta de Zofío se pueden encontrar varias oportunidades por debajo de 100.000€, bajos o plantas altas sin ascensor con necesidad de reforma.

En el segundo lugar, y también con buenas rentabilidades se sitúa Almendrales. A priori, la zona Este del barrio podría descartarse como área de inversión ya que su parque de viviendas, mucho más actualizado y moderno, ofrece precios elevados y con dificultad de ofrecer plusvalías con valor añadido. Centrándonos en la zona que queda al Oeste de la Avda. de Córdoba, los precios más económicos se encuentran en la zona centro del barrio pero la zona más atractiva de inversión es sin duda el Sur del barrio, cuánto más cerca del Hospital 12 de Octubre mejor, ya que existe una alta demanda de alquiler. En esta zona se encuentran actualmente en el mercado varias oportunidades por debajo  de los 140.000€, que ofrecerían rentabilidades brutas por encima del 7%.

Pradolongo por su parte, arroja una rentabilidad media del 5,8%, siendo los pisos de uno y dos dormitorios los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 116.000 y los 127.650 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, sobrepasando el 8% para el caso de las viviendas de una sola habitación. Hoy día encontramos ofertas en los portales inmobiliarios desde los 87.000€ ofreciendo rentabilidades por encima del 8%.

Moscardó ocupa la cuarta posición con una rentabilidad media del 5,7%. Los pisos de uno y dos dormitorios son los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 129.000 y los 159.600 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, rozando el 7% para el caso de las viviendas de un dormitorio.

Orcasitas arroja una rentabilidad media del 5,4%. El producto más interesante sin duda lo encontramos en los pisos de tres dormitorios cuyo precio medio se encuentra en algo más de 201.000 euros, mientras que, por otro lado, el alquiler es el más elevado con una media superior a los 1.000 euros, ofreciendo rentabilidades de 6,1%.

San Fermín y Orcasur serían los barrios de Usera que ofrecen las rentabilidades más bajas del distrito con una media en torno al 5%. El ticket medio que presentan las viviendas de ambos barrios es más elevado que el de los restantes, siendo además los precios medios de alquiler algo más bajos.

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