Hasta ahora, los inversores se han centrado en el sector de alto rendimiento. Sin embargo, con la aprobación de la nueva ley de vivienda, se podría demorar hasta tres años la recuperación de los beneficios del inquilino. De acuerdo con los nuevos criterios de inversión que implica la Ley de Vivienda, Loopa analiza casos reales para diversos perfiles, estrategias y mercados. Esta semana, la oportunidad se encuentra en el distrito de Churriana, en Málaga.
El barrio de Churriana, es uno de los 11 distritos que componen la cuidad de Málaga. Está situado en el suroeste del término municipal y limita al norte con el distrito de Campanillas, al nordeste con Cruz de Humilladero, al este con el mar Mediterráneo y el río Guadalhorce. Al suroeste, con el término municipal de Torremolinos; y al oeste con el término municipal de Alhaurín de la Torre.
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Churriana, con un ticket medio de 277.485 euros. El atractivo del barrio se centra en el equilibrio de rentabilidades en torno al 5,4% y un perfil de riesgo de impago Medio.
Mercado del alquiler de la vivienda en Churriana (Málaga)
El nivel de demanda de alquiler en Churriana es muy alto, con un ritmo de alquiler de anuncios publicados de 0,9 meses y con un volumen de oportunidades alto, se tardarían 8 meses en venderse todos los pisos a la venta con el ritmo de transacciones medio del año 2022.
La rentabilidad bruta del barrio es de un 5,4%, un nivel Alto para Málaga. Por otra parte, el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, estando en un nivel Alto con un 9% anualizado.
El principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Churriana es bajo. Este dato supone que el 17% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Churriana, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 33%, un nivel bajo.
Por otro lado, los precios bajaron un 0% debido a la caída de demanda provocada por el COVID. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.465 euros, estando en la media de Málaga.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.
El impago tiene un impacto sobre la rentabilidad y afecta directamente a la selección del inversor. El 81% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año, un nivel muy Alto de riesgo de vulnerabilidad. Por otro lado, el sueldo neto por hogar al año es medio, situado en 33.479 euros netos al año.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, proporcionamos una estimación del precio negociado correcto para cada oportunidad, basada en dos criterios. Primero, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados en el registro de la propiedad. Luego, tomando como referencia el precio real de venta del último año de todos los edificios con características similares, año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
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