Hasta ahora, los inversores buscaban barrios con alta rentabilidad. Sin embargo, tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, el riesgo de que un inquilino se pueda declarar vulnerable y se tarde hasta tres años en recuperar el inmueble, toma prioridad sobre la rentabilidad. Para un gran inversor, esta situación es un quebradero de cabeza. Para el pequeño inversor, se traduce en un fracaso en términos de inversión.
Actualmente, ¿dónde están las mejores oportunidades en alquiler? En Loopa, estamos analizando casos reales para distintos perfiles, estrategias y mercados, según el nuevo criterio de inversión que significa la Ley de Vivienda, lanzando estrategias de barrios semanalmente. Esta semana, la oportunidad está en el barrio de Sant Andreu (Barcelona).
El barrio de Sant Andreu, pertenece al distrito San Andrés, el noveno de los diez distritos de la ciudad de Barcelona. Está ubicado al norte de la ciudad y está limitado por el río Besós, que hace de frontera entre Barcelona, San Adrián de Besós y Santa Coloma de Gramanet, y los distritos de Nou Barris, Horta-Guinardó y Sant Martí.
Tras analizar todas las oportunidades del barrio de Sant Andreu, con un ticket medio de 284.255 euros, en Loopa consideramos que el atractivo del barrio se centra en el equilibrio de rentabilidades en torno al 5,9% y un perfil de riesgo de impago bajo.
Mercado del alquiler de la vivienda en el barrio de Sant Andreu (Barcelona)
El nivel de demanda de alquiler en Sant Andreu es muy alto, con un ritmo de alquiler de anuncios publicados de 0,7 meses y con un volumen de oportunidades muy alto, se tardarían 11 meses en venderse todos los pisos a la venta con el ritmo de transacciones medio del año 2022.
La rentabilidad bruta del barrio es de un 5,9%, un nivel alto para Barcelona. También analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, estando en un nivel Medio con un 5% anualizado.
El principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Sant Andreu es bajo. Este dato supone que el 10% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Sant Andreu, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 34%, un nivel medio.
Por otro lado, los precios bajaron un 6% debido a la caída de demanda provocada por COVID. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 3.414 euros, en la media de Barcelona.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,0% de las viviendas de la zona okupadas. El impago tiene un impacto sobre la rentabilidad y afecta directamente a la selección del inversor. El 50% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año, un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. Por otro lado, el sueldo neto por hogar al año es medio, situado en 38.900 € netos al año.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, proporcionamos una estimación del precio negociado correcto para cada oportunidad, basada en dos criterios. Primero, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados en el registro de la propiedad. Luego, tomando como referencia el precio real de venta del último año de todos los edificios con características similares, año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
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