El inmologístico español, bajo lupa. Según David Martínez, CEO de Proequity, Madrid y Barcelona, las ‘dos capitales’, son «auténticos motores de inversión», pero «cada vez vemos mayor dinamismo en mercados secundarios», como Valencia, Zaragoza o Sevilla, que están atrayendo proyectos logísticos de gran escala. «En comparación con otros mercados europeos, España mantiene un comportamiento muy positivo. Nuestra posición geográfica como puerta de entrada al sur de Europa y conexión con el norte de África nos da una ventaja competitiva evidente».
Mientras que en países como Alemania o Países Bajos empieza a notarse cierto «exceso de oferta y una ralentización en la demanda», en España seguimos con un déficit de producto moderno y sostenible, explica el directivo. «Esa escasez, lejos de ser una limitación, está generando una oportunidad para los desarrolladores y para los inversores internacionales que buscan activos con recorrido».
Pregunta: En lo que llevamos de 2025, ¿cómo califican el desarrollo del segmento inmologístico en términos de compraventas y alquileres?
Respuesta: Diría que el desarrollo está siendo activo pero más selectivo. Las operaciones de compraventa han repuntado gracias a un entorno de tipos de interés más favorable, que devuelve confianza a los inversores. Sin embargo, no se invierte en cualquier activo: los fondos y family offices buscan inmuebles modernos, con estándares ESG y ubicados en zonas estratégicas.
En cuanto al mercado de alquiler, seguimos viendo niveles de absorción altos en los ejes tradicionales de Madrid, Cataluña y Valencia, lo que ha llevado las rentas a máximos históricos. Aquí se está produciendo una transformación: los operadores logísticos están dejando atrás proyectos especulativos y apuestan por espacios diseñados a medida, más personalizados y con mayor eficiencia energética.
P: En comparación con las cifras de 2024, ¿cómo cerrará 2025 en el segmento inmologístico?
R: Si 2024 ya fue un año marcado por la resiliencia, en 2025 vamos a cerrar con un crecimiento más moderado pero igualmente sólido. La diferencia es que veremos un mercado más polarizado: los activos obsoletos tendrán más dificultades para encontrar ocupante, mientras que los inmuebles modernos y sostenibles no solo mantendrán la demanda, sino que serán los grandes protagonistas.
La caída de valor de los activos logísticos en Europa (un 23% en el último año, según PwC) ha abierto una ventana de oportunidad para el capital internacional, y España está sabiendo atraerlo porque sigue ofreciendo rentabilidades atractivas y un gran potencial de revalorización.
P: De cara a 2025-2026, ¿qué evolución prevén en la demanda de activos a medida en España y qué oportunidades detectan en el segmento logístico e industrial?
R: Estamos convencidos de que la demanda de proyectos llave en mano seguirá creciendo. Las empresas necesitan activos que respondan a su operativa, incorporen tecnología y cumplan con los requisitos de sostenibilidad que les exigen sus clientes e inversores.
En Proequity hemos visto que, cada vez más, los operadores priorizan la personalización frente a la disponibilidad inmediata, porque un activo bien diseñado supone eficiencias operativas y ahorros a largo plazo. En cuanto a oportunidades, detectamos dos grandes líneas:
El desarrollo en suelos periurbanos bien conectados, que permiten acercar la distribución a las ciudades.
La reconversión de naves antiguas en activos tecnológicos —ya sea como hubs urbanos, centros de datos o instalaciones híbridas—, algo que se está acelerando por la digitalización y la inteligencia artificial.
P: En este mercado, ¿qué zonas son las más atractivas para el perfil inversor?
R: Madrid y Barcelona son indiscutiblemente los polos de atracción de capital, pero lo que diferencia hoy a España es que los mercados secundarios están empezando a jugar en primera división. Valencia, Zaragoza y Sevilla concentran ahora una parte muy significativa de las operaciones, gracias a su conectividad y a que todavía cuentan con disponibilidad de suelo a precios competitivos.
Además, el Corredor del Henares sigue siendo un eje prioritario para muchos operadores por su cercanía a Madrid, al aeropuerto y a las principales arterias logísticas. Y si miramos al Mediterráneo, el eje Valencia–Alicante está ganando un enorme protagonismo como plataforma para el comercio electrónico.
P: ¿Qué requisitos o tendencias están marcando actualmente la personalización de activos inmologísticos?
R: Hoy la personalización ya no es solo una cuestión de diseño, es una condición indispensable para competir. Los clientes exigen:
- Certificaciones ESG (LEED, BREEAM, WELL) como garantía de sostenibilidad y de eficiencia energética.
- Alturas libres más elevadas y mayor número de muelles de carga, para incorporar automatización y robótica.
- Espacios con tecnología de monitorización y gestión energética en tiempo real, que permitan optimizar costes.
Y, cada vez más, la integración de zonas de bienestar para empleados, como áreas verdes, servicios de restauración o guarderías, porque las compañías son conscientes de que la retención de talento también pasa por el entorno laboral.
P: ¿Cómo influye el enfoque ESG y la tecnología en la rentabilidad y el valor a largo plazo de un activo personalizado?
R: El ESG y la tecnología ya no son opcionales: son los principales motores de valor a largo plazo. Un activo sostenible, con certificación energética avanzada, no solo reduce los costes operativos, sino que también atrae financiación en mejores condiciones y se convierte en un imán para inquilinos internacionales.
Además, la tecnología aplicada a la logística —automatización, sensorización, gestión inteligente de la energía— incrementa la productividad y la resiliencia del activo. Para los inversores, esto significa un menor riesgo de obsolescencia y mayor estabilidad en las rentas, y para los operadores supone diferenciarse en un mercado cada vez más competitivo.
P: En un contexto de escasez de producto logístico e industrial de calidad, ¿qué peso tienen actualmente los proyectos built-to-suit y qué perfil de cliente (promotor, inversor, operador) está impulsando más esta demanda?
R: Los proyectos Built-to-Suit representan hoy cerca del 70% de la nueva superficie en desarrollo en España, lo que refleja claramente hacia dónde se está moviendo el mercado. La clave es que la escasez de producto de calidad obliga a pensar en soluciones a medida, y ahí los operadores son quienes más están impulsando esta demanda.
Grandes compañías de retail y e-commerce, así como operadores logísticos, son los que más apuestan por estas fórmulas, porque necesitan activos diseñados para sus procesos. Los promotores, por su parte, se están adaptando y priorizan proyectos con precontrato, evitando la especulación. Y los inversores, sobre todo institucionales, apoyan este modelo porque les asegura ocupación a largo plazo y garantiza la estabilidad de la inversión.
